Når du tenker på å kjøpe eiendom, er det første som sannsynligvis kommer til å tenke på ditt hjem. Men fysisk eiendom kan også spille en rolle i en portefølje, spesielt som en sikring mot aksjemarkedet. Imidlertid, mens eiendomsmegling har blitt et populært investeringsbil de siste 50 årene, er kjøp og eie murstein og morter mye mer komplisert enn å investere i aksjer og obligasjoner. I denne artikkelen vil vi undersøke de ledende alternativene for individuelle investorer, oppført i omtrentlig rekkefølge av hvordan direkte en eiendomsinvestering de er, og grunner til å investere.

Grunnleggende utleieeiendommer

Dette er en investering som er like gammel som eierskap. En person vil kjøpe en eiendom og leie den ut til en leietaker. Eieren, utleier, er ansvarlig for å betale boliglån, skatter og vedlikehold av eiendommen.

Ideelt sett utleier utleier nok leie for å dekke alle ovennevnte kostnader. En utleier kan også belaste mer for å oppnå en månedlig fortjeneste, men den vanligste strategien er å være tålmodig og kun belaste nok leie for å dekke utgifter til boliglånet er betalt, da blir flertallet av leien fortjeneste. Videre kan eiendommen også ha verdsatt i verdi i løpet av boliglånet, og gir utleier en mer verdifull eiendel. Ifølge US Census Bureau har eiendomsmegling i dette landet stadig økt i verdi fra 1940 til 2006. Mens det var en dukkert under subprime boliglånsmeltdown 2008 til 2010, har den nå økt og har økt samlet sett.

En investor må kjenne markedet der han søker etter eiendom eller leie en ekspert for å hjelpe. For investorer som søker en inntektsstrøm fra utleieboliger, er de viktigste aspektene å vurdere eiendomssted og markedsleiepriser. Når det gjelder plassering, er mange vellykkede utleie lokalisert i nærheten av hovedskoler. For eksempel, hvis du kjøper en eiendom i nærheten av et statlig universitet, vil studentene sannsynligvis ønske å leie det år etter år. Det er også mange andre funksjoner i en lønnsom utleie eiendom, og noen tar tid å lære. For mer, se Topp 10 egenskaper til et lønnsomt leieeiendom.

Det er selvsagt plager på ansiktet av det som virker som en ideell investering. Du kan ende opp med en dårlig leietaker som ødelegger eiendommen eller, verre enn, ende opp med å ha ingen leietaker i det hele tatt. Dette gir deg en negativ månedlig kontantstrøm, noe som betyr at du kanskje må scramble for å dekke dine boliglånsbetalinger. Det er også spørsmål om å finne riktig eiendom. Du vil ønske å velge et område hvor ledigheten er lav og velg et sted som folk vil ønske å leie.

Kanskje den største forskjellen mellom en leieeiendom og andre investeringer er hvor mye tid og arbeid du må bruke for å ta vare på det.Hvis du ikke vil, kan du leie en profesjonell eiendomsforvalter. Men hans eller hennes lønn blir da en kostnad som påvirker investeringens lønnsomhet.

The Flip Side: Eiendomshandel

Dette er den villeste siden av eiendomsinvesteringer. Som dagens handelsmenn som er ligaer vekk fra en buy-and-hold investor, er eiendomshandlerne en helt annen rase fra kjøp og husleierne. Eiendomshandlere kjøper eiendommer med det formål å holde dem i en kort periode, ofte ikke mer enn tre til fire måneder, hvorpå de håper å selge dem for profitt. Denne teknikken kalles også flipping og er basert på å kjøpe eiendommer som enten er betydelig undervurdert eller er i et veldig varmt område.

Pure property flippers vil ikke sette noen penger inn i en eiendom for forbedringer; Investeringen må ha egenverdi for å skape fortjeneste uten endring, eller de vil ikke vurdere det. Flipping på denne måten er en kortsiktig kontantinvestering.

Hvis en eiendomsflipper blir fanget i en situasjon hvor han eller hun ikke kan laste ut en eiendom, kan det være ødeleggende fordi disse investorene generelt ikke holder nok klare penger til å betale boliglånet på en eiendom på lang sikt. Dette kan føre til fortsatt tap for en eiendomsmegler som ikke klarer å avlaste eiendommen i et dårlig marked.

En annen klasse av egenskapsflipper finnes også. Disse investorene tjener penger ved å kjøpe billige eller rimelige eiendommer og legge til verdi ved å renovere dem. hei så selg eiendommen etter renovering for en høyere pris. Dette kan være en langsiktig investering, avhengig av omfanget av forbedringene. Den begrensende funksjonen i denne investeringen er at den er tidsintensiv og ofte bare tillater investorer å ta på seg en eiendom om gangen.

Eiendomsinvesteringsgrupper

Eiendomsinvesteringsgrupper er som små fond for utleieeiendommer. Hvis du vil eie en leiebolig, men ikke vil ha det med å være utleier, kan en eiendomsinvesteringsgruppe være løsningen for deg.

Et selskap vil kjøpe eller bygge et sett med bygninger, ofte leiligheter, og deretter tillate investorer å kjøpe dem gjennom selskapet, og dermed bli med i gruppen. En enkelt investor kan eie en eller flere enheter med selvstendig boligareal, men selskapet som driver investeringsgruppen styrer kollektivt alle enhetene, tar vare på vedlikehold, reklame ledige enheter og intervjuer leietakere. I bytte for denne ledelsen tar selskapet en prosentandel av den månedlige leien.

Det er flere versjoner av investeringsgrupper, men i standardversjonen er leieavtalen i investorens navn, og alle enhetene samler en del av leien for å beskytte mot ledige stillinger, noe som betyr at du vil få nok til å betale boliglån selv om enheten din er tom. Kvaliteten på en investeringsgruppe er helt avhengig av at selskapet tilbyr det. I teorien er det en trygg måte å komme inn i eiendomsinvesteringer, men grupper er sårbare overfor de samme gebyrene som hjemsøker fondbransjen.Igjen er forskning nøkkelen.

Real Estate Limited Partnerships

Et eiendomsbegrenset partnerskap (RELP) ligner en eiendomsinvesteringsgruppe: Det er et foretak for å kjøpe og holde en portefølje av eiendommer, eller noen ganger bare en eiendom - bare det er eksisterer for et begrenset antall år. En erfaren eiendomsforvalter eller eiendomsutviklingsfirma tjener som generell partner. Utenfor investorer blir deretter søkt å gi finansiering til eiendomsprosjektet, i bytte for en del av eierskap som begrensede partnere. De kan motta periodiske utdelinger fra inntekter generert av RELPs eiendommer, men den reelle utbetalingen kommer når eiendommene selges - forhåpentligvis, med en betydelig fortjeneste - og RELP løses nedover veien.

RELPs tillater investorer å finansiere bygging eller renovering av bygninger uten å være direkte involvert i ledelsen eller ha eiendomserfaring. Imidlertid har de en tendens til å være illikvide investeringer, siden investorene kun kan utbetale med visse intervaller - eller ofte i det hele tatt, til RELP løses.

REITs

Eiendom har eksistert siden våre huleboende forfedre begynte å jage fremmede ut av deres plass, så det er ikke overraskende at Wall Street har funnet en måte å verdsette den på, snu eiendomsmegling til et børsnotert instrument .

En eiendomsinvesteringstjeneste (REIT) opprettes når et selskap (eller tillit) er dannet for å bruke investors penger til å kjøpe, drive og selge inntektsgivende egenskaper. REITs kjøpes og selges på de store børsene, akkurat som alle andre aksjer. For å beholde status som REIT, må denne enheten utbetale 90% av sin skattepliktige fortjeneste i form av utbytte. Ved å gjøre dette, unngår REITs å betale bedriftsskatt, mens et fast selskap ville bli skattlagt på fortjenesten, og dermed spise i avkastningen det kunne distribuere til sine aksjonærer.

I likhet med vanlige utbyttebetalende aksjer, er REITs hensiktsmessige for børsinvestorer som vil ha regelmessig inntekt, selv om de gir mulighet for verdsettelse også. REITs tillater investorer i næringseiendommer som kjøpesentre (omtrent en fjerdedel av alle REITs spesialiserer seg på disse), helsetjenester, boliglån eller kontorbygg. I forhold til de ovennevnte eiendomsinvesteringene er REITS også svært flytende. For mer informasjon, se REIT-måten .

Eiendomsfond> Eiendomsfondene investerer hovedsakelig i REITs og eiendomsoperatører. De gir muligheten til å få diversifisert eksponering mot fast eiendom med en relativt liten mengde kapital. Avhengig av deres strategi- og diversifikasjonsmål, gir de investorer mye bredere eiendomsvalg enn det som kan oppnås ved kjøp av individuelle REIT-aksjer, sammen med muligheten for færre transaksjonskostnader og provisjoner.

Som REIT, er disse midlene ganske flytende. En annen betydelig fordel for private investorer er analytisk og forskningsinformasjon fra fondet på anskaffede eiendeler og ledelsens perspektiv på levedyktighet og ytelse av spesifikke eiendomsinvesteringer og som aktivaklasse.Flere spekulative investorer kan investere i en familie av eiendomsfond, taktisk overveiende bestemte typer eiendom eller regioner for å maksimere avkastningen.

Hvorfor investere i fast eiendom?

Fast eiendom kan øke risikoen og avkastningsprofilen til en investors portefølje, og tilbyr konkurransedyktig risikojustert avkastning. Til og med factoring i subprime boligkrisen, returnerte privatmarkedet næringseiendom et gjennomsnitt på 8,4% i 10-årsperioden fra 2000 til 2010, basert på data fra National Council of Real Estate Investment Fiduciaries (NCREIF). Eiendomsmarkedet er vanligvis en av lav volatilitet, spesielt i forhold til aksjer og obligasjoner.

Fast eiendom er også attraktivt i forhold til mer tradisjonelle inntektsinntekter. Denne aktivaklassen handler vanligvis til en avkastningspremie til USA Treasuries og er spesielt attraktiv i et miljø der skattesatsene er lave.

Diversifisering og beskyttelse

En annen fordel med å investere i fast eiendom er diversifiseringspotensialet. Eiendom har lav og i noen tilfeller negativ korrelasjon med andre store aktivaklasser. Det betyr at når eiendeler er nede, går eiendommen ofte opp (se

Diversification Beyond Stocks ). Faktisk, i 14 av de 15 tidligere bjørnmarkedet, som går tilbake til 1956, økte boligprisene ifølge data fra Yale Universitys Robert Shiller, medskaperen av Case-Shiller Home-Price Index. Selvfølgelig er det unntak: Eiendom tanket sammen med aksjer i den store lavkonjunkturen (selv om dette var en anomali, argumenterer Schiller, noe som reflekterer rollen som subprime boliglån i å slå av krisen). Dette betyr at tilskudd av fast eiendom til en portefølje kan redusere volatiliteten og gi høyere avkastning per risikoenhet. Jo mer direkte eiendomsinvesteringen er, desto bedre sikring: Mer indirekte, børsnoterte biler, som REITs, skal åpenbart gjenspeile det generelle aksjemarkedets ytelse (og noen analytikere tror at de to blir stadig mer korrelerte, nå som REIT aksjer er representert på S & P 500). Interessant, selv om dette også har endret seg sent. Sammenhengen mellom listede REITs og det brede aksjemarkedet rammet en 12-årig lav i 2015, ifølge forskning fra National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), "som tyder på at uansett faktorer skjer med å kjøre ikke-REIT-delen av markedet vil ikke nødvendigvis spyle over for å påvirke REIT-markedet, "en artikkel på Reit. com, foreningens nettsted, konkluderte.

Fordi det er støttet av murstein, har eiendomsmegling også mindre konflikt med rektor-agent, eller i hvilken grad investorens interesse er avhengig av ledelsens og debitorers integritet og kompetanse. Selv de mer indirekte investeringsformene har noen beskyttelse: REITs for eksempel, mandat minimumsandel av overskudd utbetales som utbytte.

Inflasjonssikring

Eiendomsmeglingens inflasjonssikringsevne stammer fra det positive forholdet mellom BNP-vekst og etterspørsel etter fast eiendom.Etter hvert som økonomiene øker, øker etterspørselen etter eiendomsmegling høyere, og dette til sin side gir høyere kapitalverdier. Eiendom har derfor en tendens til å opprettholde kapitalets kjøpekraft, ved å overføre noe av inflasjonstrykket til leietakere og ved å inkorporere noe av inflasjonstrykket i form av kapitalvekst.

Utnyttelsesgraden

Med unntak av REITs, gir investering i fast eiendom et investor som ikke er tilgjengelig for aksjemarkedets investorer: innflytelse. Hvis du vil kjøpe en aksje, må du betale hele verdien av aksjen på det tidspunktet du legger inn bestillingen - med mindre du kjøper på margin. Og selv da, prosentandelen du kan låne er fortsatt mye mindre enn med fast eiendom, takket være den magiske finansieringsmetoden, boliglånet.

De fleste konvensjonelle boliglån krever en 20% forskuddsbetaling. Men, avhengig av hvor du bor, kan du finne et boliglån som krever så lite som 5%. Dette betyr at du kan styre hele eiendommen og egenkapitalen ved å bare betale en brøkdel av totalverdien. Selvfølgelig påvirker størrelsen på boliglånet mengden eierskap du faktisk har i eiendommen, men du kontrollerer det øyeblikket papirene er signert.

Dette er hva emboldens eiendom flippers og utleiere likt. De kan ta ut et nytt boliglån på sine hjem og legge ned betalinger på to eller tre andre eiendommer. Enten de leier ut slik at leietakere betaler boliglånet eller venter på en mulighet til å selge for profitt, kontrollerer de disse eiendelene, til tross for at de bare har betalt for en liten del av den totale verdien.

Ulempen i eiendomsinvesteringer: Likviditet

Den største ulempen ved å investere i fast eiendom er illikviditet, eller den relative vanskeligheten ved å konvertere en eiendel til kontanter og kontanter til en eiendel. I motsetning til en aksje- eller obligasjonstransaksjon, som kan fullføres i sekunder, kan en eiendomsmegling ta måneder å lukke. Selv ved hjelp av en megler kan det bare være noen uker med å finne rett motpart. REITs og eiendomsfond gir bedre likviditet og markedsprising, men kommer til en pris av høyere volatilitet og lavere diversifikasjonsfordeler, siden de har en mye høyere sammenheng med det generelle aksjemarkedet enn direkte eiendomsinvesteringer.

Bunnlinjen

I forbindelse med porteføljeinvestering vurderes eiendomsmegling tradisjonelt i en "alternativ" investeringsklasse. Det betyr at det er en tilleggsinvestering som brukes til å bygge på en primær portefølje av aksjer, obligasjoner og andre verdipapirer. Men det kan være en betydelig motvekt mot andre instrumenter, så vel som en inntektskilde og til slutt verdsettelse.