Du kan tenke på å refinansiere boliglånet ditt av flere grunner. Du vil kanskje redusere din månedlige betaling ved å få en lavere rente eller forlenge låneperioden. Du vil kanskje forkorte låneperioden slik at du betaler mindre interesse i det lange løp og være gjeldsfri før. Du kan til og med ønske å ta mer penger ut av hjemmet ditt. Uansett hva som er grunnen, her er dine valg og trinnene du må ta i hvert tilfelle.

Alternativ 1: Gjør en Cash-Out Refinance.

En utbetaling av boliglån kan være en fin måte å refinansiere et boliglån til, hvis du også ønsker å refinansiere ditt første boliglån. Når det nye lånet ditt lukkes, vil en del av inntektene gå mot å betale av det første boliglånet ditt, og utbetalingsdelen vil betale av ditt gamle boliglån. Hvis du har nok egenkapital, kan du til og med kunne lomme litt ekstra penger. (Lær mer i Slik bruker du hjemmekapitalen for kontanter og Slik kombinerer du to boliglån til en? )

Spør deg selv disse spørsmålene når du vurderer om det er fornuftig å refinansiere ditt første boliglån: Har du et lån med variabel rente som du vil forvandle til et fastrentelån før renten går opp? Har du et fastrentelån med høyere rente enn du kunne få i dag? (Les Skal du refinansiere boliglånet ditt når renten faller? ) Har du et FHA-lån (se Forstå FHA-lån ) som var det eneste du kunne kvalifisere for på det tidspunktet, men nå har forholdene dine forbedret og du vil ha et billigere konvensjonelt lån uten boliglånsforsikring? Akkurat som det er mange grunner til at du kanskje vil refinansiere et boliglån, er det mange grunner til at du kanskje vil refinansiere ditt første boliglån. Å spare penger eller komme ut av et uholdbart lån til en du bedre kan klare, bør være dine viktigste hensyn.

For å være kvalifisert for en utbetaling av refinansiering, må du ha eid hjemmet i minst seks måneder. Du må ha nok egenkapital til å betale hovedstolsen på ditt første boliglån, betale av det du skylder på boliglånet ditt og fortsatt ha 20% eierandel i ditt hjem. Långivere selger vanligvis boliglånene de kommer fra Fannie Mae eller Freddie Mac. For å gjøre dette må de følge Fannie eller Freddies utlånsretningslinjer. Fannie vil ikke kjøpe refinansieringslån på en enheds hovedstol (f.eks. Ditt hus) med et belåningsforhold på over 80%. Hvis du har et høybalanselån (grenser varierer fra fylke), kan LTV-forholdet ikke være høyere enn 60%. Hvis du har oppført ditt hjem for salg i løpet av de siste seks månedene, er det maksimalt tillatt lånevilkår 70%.Du vil også trenge en minimum kreditt score på 640 til 680, avhengig av din låne-til-verdi forholdet. Forstå at långivere kan ha sine egne, strengere standarder (se Hvordan Lender Overlays Prevent Mortgages ) og krever en høyere poengsum. For ytterligere lesing, se Hvorfor betyr forholdet mellom utlån og verdi?

Her er et eksempel på hvordan verdiskravene gjelder for en typisk utbetalingsfinansiering som krever 80% LTV. Hvis hjemmet ditt er verdt $ 300 000, må du ha $ 60 000 i egenkapital igjen etter å ha gjort en utbetaling. Det betyr at du har det første boliglånet ditt, og boliglånet ditt kan ikke koste mer enn $ 240 000. Det er godt å forstå hvordan beregningen fungerer (se Hvordan beregner jeg hvor mye boligkapital jeg har? ), men du kan bruke en online-utbetalingskalkulator kalkulator for raskt å gjøre matematikken for situasjonen din. For å finne ut hvor mye egenkapital du har, vil utlåner bestille en vurdering, som vil koste deg noen få hundre dollar. (Lær mer i Hjemmeevalueringen: Nøkkelen til en vellykket refinansiering .) Ulempen ved å velge utbetalingsalternativet er at sluttkursene knyttet til et første boliglån vanligvis er mye høyere enn de som er knyttet til et hjem egenkapital lån. Hvis du refinansierer for å spare penger, må du beregne din break-even periode og se hvor mange måneder du trenger for å få det nye lånet før du kommer ut på forhånd etter å ha lukket kostnader. Jo kortere break-even perioden, desto bedre. Din utlåner kan la deg finansiere sluttkursene dine, noe som gjør det lettere å få ekstra kostnader på kort sikt. Men hvis målet ditt er å bruke mindre i det lange løp, må du betale dem opp foran. Ellers betaler du renter på dem til lånet ditt er betalt. En annen mulighet, hvis du refinansierer en relativt liten boliglånsbalanse, er å finne en utlåner som tilbyr et spesialprodukt. U. S. Bank tilbyr for eksempel en Smart Refinance for saldoer på mindre enn $ 150 000 uten avslutningskostnader.

Alternativ 2. Refinansier til nytt boliglån.

Hvis du er fornøyd med ditt første boliglån, vil du se etter refinansiering med et nytt boliglån. Du vil kanskje få et nytt lån i samme beløp som det du skylder på ditt nåværende lån for å spare penger med en lavere rente og / eller kortere sikt. Du kan være interessert i et nytt lån for et større beløp hvis du har nye utgifter du vil låne for. Eller du vil kanskje få et nytt lån på lengre sikt for å gjøre dine månedlige innbetalinger rimeligere, og husk at du vil betale mer interesse i det lange løp på denne måten. Men det er et bedre alternativ enn å standardisere på ditt eksisterende lån dersom du har problemer med å gjøre betalinger. (Les

Home-Equity Loans: Hva du trenger å vite .) Igjen må du oppfylle minimumskrav til lån for å kvalifisere, men disse kravene er lavere for hjemme-egenkapital lån enn for en utbetalingsfinansiering. Kravene varierer fra utlåner, men hvis du tilhører en kredittforening, kan du for eksempel låne opptil 90% eller til og med 100% av boligens verdi, spesielt hvis du har god kreditt og utlånsvilkårene er gunstige.Du trenger en kreditt score på minst 620 for et boliglån, selv om renten din vil være ganske høy med en score som er lav. De beste prisene går til låntakere med score på 740 eller høyere. Långivere betaler ofte de fleste eller alle sluttkursene på et boliglån, med mindre du lukker lånet tidlig, innen de første 24 til 36 måneder, i så fall må du utbetale utlåneren flere hundre til noen få tusen dollar for avslutningen kostnader, avhengig av hvor du befinner deg og lånestørrelsen.

Du må få sitater fra flere långivere for å se hvordan renten på et nytt boliglånslån sammenligner med å gjøre en utbetalingsrefusjon, forutsatt at du er interessert i og kvalifiserer for begge alternativene. Generelt har boliglån og utbetalingsrenter høyere rente enn bare refinansiering av et første boliglån. En utbetalingsfinansiering har noen ganger en høyere rente enn et hjem-egenkapitallån også. I begge tilfeller vil avgiften avhenge av ditt lån til verdiforhold og din kredittverdighet. (Se

Forstå boliglånsrentesatser .) Med enten utbetalingsfinansieringen eller det nye boliglånet, må du oppfylle alle vanlige krav til boligkvalifikasjon, for eksempel å ha tilstrekkelig inntekt og lav nok gjeld til å gjøre de foreslåtte månedlige utbetalinger, en jevn arbeidshistorie og en god kreditt score. Du må også sende dokumentasjon for å kvalifisere økonomisk. Samle de to siste bankoppgavene dine, betal stubber, W-2s og føderale selvangivelser. Huseiere forsikring erklæringer side; utlåner-nødvendig flom forsikring (se

Forstå Lender-Required Flood Insurance ); erklæringsside, hvis det er aktuelt; og din siste boliglån og boliglånsoppgjør. Vær forberedt på å gi andre dokumenter som lånegarantien ber dem, spesielt hvis du er selvstendig næringsdrivende. (Les Selvstendig næringsdrivende? 5 trinn for å score et boliglån .) Bunnlinjen

Til slutt er det opp til utlåner å avgjøre om du kvalifiserer for en utbetalingsfinansiering eller en ny hjem-egenkapital lån. Du kan kvalifisere deg med noen långivere og ikke andre siden utlånsstandarder varierer noe. Handle med banker, boliglån meglere, online långivere og kreditt fagforeninger for å finne den beste avtalen. Og hvis du skal refinansiere, sørg for å bruke inntektene klokt (se

6 tips for å få godkjent et boliglån ).