Det omvendte boliglånet er mer nøye regulert av staten enn andre former for lån - og med god grunn: Det har egne farer og fallgruver. Hvis du er en eldre villaeiere som har problemer med å få ender til å møtes, kan det fortsatt være ditt beste alternativ, så lenge du kjenner reglene.

Regel nr. 1: Det omvendte boliglånet har omdøpt boligkredittkredittlånet (HECM) av Federal Housing Administration (FHA). Dette er ikke bare det vanlige akutte føderale akronymet. HECM er det eneste legitime omvendte boliglånet, fordi det følger med regler som beskytter forbrukeren.

Og en uklar definisjon: En omvendt boliglån er et boliglån som ikke tilbakebetales før du og din ektefelle forlater hjemmet ditt for alltid, eller dør. De fleste offisielle kilder til informasjon om omvendt boliglån unngå nøyaktig "d" -ordet, men det handler jo om alt. Alle pengene du bruker fra kredittkortet ditt, og alle renter og gebyrer belastet av finansinstitusjonen, vil bli betalt av deg når du selger ditt hjem eller av dine arvinger etter at de arver det. Poenget med å få et omvendt boliglån er å gjøre det rimelig for deg å bo i ditt hjem for resten av livet ditt.

Regler for deg

For å kvalifisere for et statsgodkjent reversert boliglån må du være minst 62 år gammel. Du må eie ditt hjem direkte, eller i det minste ha vesentlig betalt ned boliglånet. Og som med en boliglånsansøkning, må du bevise at du har råd til å bo i dette hjemmet, hvis boliglånet er godkjent.

Den siste regelen tvinger deg til å fullføre en nyttig budsjettøvelse. Du må finne ut om et omvendt boliglån vil frigjøre din månedlige inntekt, eller øke din månedlige inntekt, til et nivå som gjør at du kan bo i ditt hjem.

Husk at et omvendt boliglån kan tas i et fast beløp, eller det kan trekkes i månedlige utbetalinger som legger til din vanlige inntekt, for resten av livet eller for en viss tidsperiode . Eller du kan velge en kombinasjon av begge. Formålet med en tilbakebetaling av engangsbeløpet skal være å betale av andre gjeld. Det er ingen regel som hindrer deg i å blåse alt på en Ferrari, men det ville være et veldig dumt trekk.

Du kan lese reglene i sin helhet på regjeringens nettsted. Hvis du går gjennom med søknaden, hører du alle reglene på et personlig møte med en HUD-godkjent rådgiver. Det rådgivende økt er et annet krav for å få et omvendt boliglån. Hvis du vil vurdere alternativer til et omvendt boliglån, har National Council on Aging et nyttig hefte om fordeler og ulemper med ulike valg.

Regler for långivere

Som et boliglån inneholder et omvendt boliglån forhåndsavgifter og løpende vedlikeholdskostnader.Det inkluderer også et føderalt boliglån forsikringspremie.
I et omvendt boliglån er alle disse kostnadene brutt inn i låneavtalen, sammen med den påløpte renter, slik at de kun innhentes når lånet er betalt. De føderale reglene begrenser beløpet en utlåner kan kreve for hver av disse avgiftene.

Risikoen for å få opp "d" -ordet igjen, inneholder omvendt boliglån et "opprinnelsesgebyr" som sikrer at utlåner får noe ut av denne avtalen, selv om du dør rett etter at du har signert avtalen. Denne avgiften er også avkortet til $ 6 000.

For det meste forbyr de omvendte boliglånsreglerne at en utlåner fra å lade mer enn verdien av hjemmet når det kommer tid til å betale lånet. Faktisk, selv om låntakeren til slutt trekker ut et beløp som overstiger verdien av hjemmet, kan tilbakebetaling ikke overstige boligens verdi. (Enhver mangel er dekket av det føderale boliglånsforsikringsprogrammet.)

Det betyr at du kan leve for alltid, og du vil fortsatt ikke skylde mer enn ditt hjem er verdt. Eller du eller dine arvinger kan ikke bli sittende fast ved å betale et "undervanns" boliglån, selv om boligmarkedet krasjer igjen.

Faktisk inneholder reglene et krav om at långiveren må tilby å betale seg for et lavere beløp enn hele gjelden, generelt 95% av den totale lånte. Reglene krever også at utlåner skal gi arvinger litt tid til å bestemme hva de skal gjøre med hjemmet før avvikling av gjelden, vanligvis seks måneder med minst en mulig forlengelse.

Dette er gode regler å vite. Enkelte långivere tar ikke opp avgjørelsen før de blir tvunget til å gjøre det, ifølge en rapport i The New York Times . Noen har selv rushed inn i foreclosure prosedyrer mot eiendom arvinger.

Hvorfor alle reglene?

Alle disse føderale reglene er utformet for å beskytte låntakere mot den slags rovdyr som gir by på eldre borgere. Denne føderalt regulerte omvendt boliglån, kjent som en HECM eller boligkapital konverteringslån, er den eneste typen omvendt boliglån som du bør vurdere, bare fordi det pålegger lag av forskrifter på både deg og utlåner.
Kort sagt, hvis det ikke er FHA-godkjent, kan det være en svindel. FBI tilbyr en klesvask liste over forbrytelser som er rettet mot eldre borgere, inkludert falske omvendt boliglån svindel.

The Bottom Line

Hvis du vurderer å gå for et omvendt boliglån, må du sørge for at du kjenner regler på forhånd. Hvis du kontakter en finansinstitusjon som tilbyr et omvendt boliglån, må du sørge for at det er et legitimt selskap som selger et "HUD-godkjent" eller HECM-boliglån. I disse dager er det den eneste typen omvendt boliglån som kan beskytte deg og din familie.

Du kan også være interessert i å lese Er et omvendt boliglån riktig for deg? og 5 toppalternativer til et omvendt boliglån.