Skattefradraget av boliglån er en kjent fordel for villaeiere, men det er ikke det eneste skattemessige problemet som villaeiere trenger å vite om. Noen av de største utfordringene med å eie et hjem kommer i form av skatteregler som gjelder poeng og kostnadsgrunnlag. Heldigvis går litt kunnskap langt i retning av å rydde opp mysteriene. I denne artikkelen vil vi gi deg nedgangen på boliglånsbasispoeng og vise deg hvordan de regner med hjemmeverdi, kostnadsgrunnlag og i siste instans din skatteforpliktelse.

En primer på poeng

Poeng er spesifikke kostnader som betales av en låner for å inngå et boliglån. Siden poeng anses som forhåndsbetalt rente, kan en låner bruke dem som fradrag. Men når det gjelder boliglån, er det lett å forveksle om en homebuyer kan ta et fullt skattefradrag for poeng, som generelt utgjør 1-3% av låneverdien. Generelt, fordi poeng er forhåndsbetalt rente, må du trekke dem over løpetiden av boliglånet. Imidlertid sier Internal Revenue Service (IRS) at poeng er fradragsberettiget i året for faktisk betaling, så lenge følgende krav er oppfylt:

- Lånet er sikret av din primære bolig (den du bor mesteparten av tiden)

- Betalingspoeng er en fast praksis i ditt område

- Betalte poeng var ikke mer enn beløpet som vanligvis belastes i ditt geografiske område

- Du bruker kontanteringsmetoden, som betyr at du rapporterer inntekter i året du mottar det, og trekker ut kostnader i året du betaler dem

< ! - 3 ->

- Poengene ble ikke betalt for elementer som vanligvis oppgis separat på oppgjørsbladet, for eksempel takstavgifter, inspeksjonsavgifter, tittelavgifter, advokatkostnader eller eiendomsskatt.

- Du har gitt midler ved eller før lukking som var minst like mye som de belastede poengene, ikke teller poeng betalt av selgeren, og du lånte ikke midler fra din utlåner eller megler til å betale poengene

- Du brukte lånet ditt til å kjøpe eller bygge din primære bolig

- Poengene ble beregnet som en prosentandel av realkreditlånets rektor, og beløpet er tydelig vist på oppgjørserklæringen

Under noen omstendigheter må poengene trekkes fra levetiden til låne. For eksempel vil poeng for et 30-årig lån bli trukket med en rate på 1/30 per år. Poeng som faller inn i denne kategorien inkluderer de som er betalt:

- på et boliglån til et annet hjem;

- å refinansiere et lån (med mindre lånet brukes til å forbedre din primære bolig), som inkluderer poeng betalt ved refinansiering for å oppnå lavere rente;

- på et boliglån som ikke er vant til å kjøpe, bygge eller forbedre din primære bolig. Hvis en del av lånet brukes til å kjøpe, bygge eller forbedre din primære bolig, kan tilsvarende antall poeng trekkes i året som poengene er betalt.

Dersom lånet tilbakebetales tidlig, kan alle resterende poeng trekkes med det samme. Du må også huske på at IRS-skjemaet 1098 som du vil motta i januar, viser beløpet fradragsberettiget rente du har betalt på boliglånet ditt, men holder ikke oversikt over amortiserte poeng. Sørg for å inkludere en passende forklaring på eventuelle fradrag for amortiserte poeng når du legger inn selvangivelsen din. Hvis poengene ble betalt av selgeren, kan kjøperen trekke fra seg på hans eller hennes selvangivelse, men må redusere kostnadsgrunnlaget for hjemmet med tilsvarende beløp. For en omfattende oversikt over poeng fra IRS, vennligst besøk den siste rapporten.

Kjøp og salg: En nærmere titt på grunnlag

Kostnadsgrunnlaget, som er den opprinnelige verdien av en eiendel i skattemessig form, er ofte den siste i de fleste kjøpers sinn når de kjøper et nytt hjem. Mens du kanskje ikke tenker på det, har metoden som du kjøpte eiendommen og hva du gjør med den etter oppkjøpet, påvirket fastsettelsen av grunnlaget og til slutt gevinsten som noen skatt må til slutt betales.

Forståelsen av skatten

Hvis du eide og bodde i ditt hjem (primærbolig) i minst to av de fem årene før du solgte det, trenger du kanskje ikke å betale noen skatt i det hele tatt, takket være skattebetalers lettelse Lov fra 1997. Før 7. mai 1997 var huseiere pålagt å betale kapitalgevinstskatt på fortjeneste ved salg av et hjem, med mindre inntektene ble brukt til å kjøpe en dyrere primærbolig innen to år, eller husseieren var minst 55 år og hevdet en skattefritak på en gang i løpet av en levetid på opp til $ 125 000 i fortjeneste fra salget.

I dag betaler en enkeltperson ingen skatt på inntil $ 250 000 i gevinst ved salg av en primærbolig, og giftepar betaler ingen skatt på opp til $ 500 000, forutsatt at du bodde i ditt hjem for nei færre enn to år i femårsperioden før salget. Hvis du solgte et hjem før 1997 og rullet fortjenesten til din nye primære bolig, må du inkludere mengden av overvinningsresultat ved beregning av skattegrunnlaget. Under spesielle omstendigheter, for eksempel nedsatt helsepersonell, endring i sysselsetting eller skilsmisse, fravikes det toårige kravet, og skattefritakelsen er basert på antall måneder som bodde i hjemmet. For eksempel, hvis selgeren bodde i hjemmet i 12 måneder, er antall måneder som bodde i hjemmet divisjonert med 24 (antall måneder på to år). Resultatet er 0. 5, som gir huseiere et 50% fritak for eventuelle gevinst som genereres ved salg av eiendommen. Militærpersonell som flytter på grunn av en obligatorisk omplassering er unntatt fra toårsregelen.

Selv om $ 250 000 verdt av gevinster ($ 500 000 for ektepar) kan virke som et betydelig unntak, har skyrocketingmarkedet i mange områder i landet det siste tiåret, forårsaket enda beskjedne boliger å verdsette seg betydelig over tid . Siden du aldri vet hva fremtiden vil bringe i ditt lokale eiendomsmarked, er det viktig å holde oversikt over kostnadsgrunnlag og forstå hva, hvis noen, skatteplikt vil bli generert når du selger.

Beregningsgrunnlag

For å fastslå kostnadsgrunnlaget i hjemmet ditt, må du legge til kostnaden for eventuelle kapitalforbedringer du har gjort til hjemmet til den prisen du betalte for hjemmet. Kapitalforbedringer defineres generelt som noe som øker eiendommens verdi og forventet levetid. Slike forbedringer kan omfatte å forstørre et kjøkken, installere et svømmebasseng eller legge til et ekstra soverom. Deretter må du trekke beløpet av eventuelle selger-betalte poeng, avskrivninger og tap.

Eksempel: Beregning av kostnadsgrunnlag Hjemskjøpspris: $ 300 000 Selger-betalte poeng: - $ 6 000 Svømmebasseng: $ 20 000 Justert kostnadsgrunnlag: $ 314 000 < Bunnlinjen

Selv om boligprisene har hatt en stor suksess i boliglånskrisen som skjedde i 2007, hvis historien fortsetter å gjenta seg på en måte som ligner på tidligere boligboomser, vil mange villaeiere se verdien av deres boliger verdsette seg over på lang sikt. På samme måte er oddsen god at kapitalgevinstskattelovene vil endre seg igjen. Fordi ingen kan fortell sikkert hva fremtiden vil bringe, er det best å ha full forståelse av ditt hjems verdi, grunnlag og skatteansvar hele tiden. I dag, når du trenger informasjonen, vil du være glad for å ha den nær hånden.