Etter den store depresjonen i 1929, var få familier i stand til å kjøpe boliger, og mange som tidligere hadde eid boliger mistet dem til tvungen salg og foreclosure. Boliglånsvilkårene var vanskelige å møte, og lånene var begrenset til 50% av eiendommens markedsverdi. Etter tre til fem års rentebetalinger var en endelig ballongbetaling som i hovedsak utgjorde hele lånets hovedstol, forfalt.

I 1934 ble Federal Housing Administration opprettet for å bidra til å trekke nasjonen ut av depresjonen og øke boligeiendommen ved å gjøre boliglån tilgjengelig for flere mennesker. FHA-programmet senket nedbetalingsbehovet; kvalifiserte låntakere basert på deres evne til å tilbakebetale et lån (i stedet for hvem de visste); etablert låneavskrivningsplanen, hvor både hovedstol og rentebetalinger gjøres hver måned; og introduserte lengre lånebetingelser.

I dag tilbyr FHA boliglånsforsikring på lån for enkeltfamilie og flerfamiliehus laget av FHA-godkjente långivere i USA og dets territorier. Det er viktig å merke seg at FHA er et låneforsikringsselskap, ikke en boliglåner: FHA forsikrer lån slik at långivere kan tilby bedre tilbud. Mange første gang og gjenta homebuyers kan kvalifisere for FHA-lån som vanligvis har lavere nedbetalinger, rimelige kredittforventninger og mer fleksible inntektskrav. Her ser vi på de viktigste årsakene til at et FHA-lån kan være riktig for deg.

Nedre betalinger

Hvis du ikke har mye penger spart for en forskuddsbetaling, kan et FHA-lån være et godt valg. Nedbetalingen på et FHA-lån kan være så lavt som 3,5% av kjøpesummen til hjemmet. Så hvis for eksempel kjøpesummen er $ 200 000, kan du få et boliglån med så lite som $ 7 000 ned ($ 200 000 X 3 5% = $ 7 000). Du betaler 20% ned (eller $ 40 000 for samme $ 200 000 hus) på mange konvensjonelle boliglån. For noen mennesker, kan en FHA boliglån være forskjellen mellom å bli et hus og fortsette å leie.

Lav nedbetalinger kommer til en pris. Enten du har et konvensjonelt eller FHA-lån, må du betale for boliglånsforsikring dersom du legger ned mindre enn 20%, enten i form av privat boliglånsforsikring (PMI) for konvensjonelle lån eller et boliglånsforsikringspremie (MIP) for FHA lån. (FHA-lån krever også en engangsavgift på forhånd når lånet er utstedt.) Prisen du betaler, avhenger av lånets lengde, låneverdiforholdet (LTV) og størrelsen på lånet.

Nylige endringer påvirker hvor lenge låntakere må betale MIP på FHA-lån. Hvis FHA-lånet ditt oppsto før 3. juni 2013, krever FHA at du betaler MIP i fem år før de kan bli droppet dersom låneperioden er større enn 15 år, og da bare hvis lånebalansen når 78% av Hjemets opprinnelige pris (kjøpesummen oppgitt på boliglånsdokumentene dine).

For lån som oppstod etter 3. eller 3. juni 2013 gjelder nye regler: Hvis din opprinnelige LTV var 90% eller mindre, skylder du MIP i 11 år eller til slutten av lånet, det som skjer først ; Men hvis din LTV var over 90%, betaler du MIP for hele låneperioden eller 30 år. Dette er dyrere enn PMI for et konvensjonelt lån, som vanligvis kan kanselleres når egenkapitalen i hjemmet ditt når rundt 20%. Se

Hvordan bli kvitt privat boligforsikring for detaljer. Høy inntektsgrad

En gjeldsgrad (DTI) måler hvor mye gjeld du har i forhold til din samlede inntekt. Långivere, inkludert boliglån långivere, bruker DTI som en måte å vurdere din evne til å administrere betalingene du gjør hver måned og tilbakebetale pengene du har lånt.

For å beregne din DTI, legg opp din totale gjentatte månedlige gjeld (inkludert boliglån, studielån, auto lån, barnestøtte og kredittkortbetalinger) og divisjon med brutto månedlig inntekt (hva du tjener hver måned før skatt og andre fradrag er tatt ut). Hvis din totale gjentatte månedlige gjeld, for eksempel, er $ 2 000, og din brutto månedlige inntekt er $ 6 000, vil din DTI være 33% ($ 2 000 000 $ 6 000 = 0,33 eller 33%).

En lav DTI viser en god balanse mellom gjeld og inntekt. Långivere som antall som er lave siden låntakere med lavere inntektsgrad er mer sannsynlig å administrere månedlige gjeldsutbetalinger. En høy DTI viser derimot at du har for mye gjeld for din inntekt.

Generelt er 43% den høyeste DTI du kan ha og fortsatt få et konvensjonelt boliglån. FHA har imidlertid en viss fleksibilitet og tillater enkelte låntakere å ha DTIer så høyt som 56% eller 57% - for eksempel de som kan gjøre en stor forskuddsbetaling, eller de som har betydelige besparelser og solide kreditthistorier. Hvis du har samme brutto månedlige inntekt på $ 6 000 fra det forrige eksempelet, kan din totale gjentatte gjeld være så høy som $ 3, 420 for å kvalifisere for et FHA-lån, mot $ 2, 580 for et konvensjonelt lån.

Lavere kredittpoeng

En kreditt score er et nummer som hjelper långivere til å evaluere kredittrapporten din og vurdere hvor risikabelt det er å utvide kreditt eller låne penger til deg. Långivere får kredittpoeng fra de tre største kredittrapporteringsbyråene - Equifax, Experian og TransUnion. Den mest brukte kredittpoengsummen er FICO-poengsummen, som er basert på fem faktorer:

35%: Betalingshistorikk

1. 30%: Beløp som skylder
2. 15%: Lengde på kreditthistorikk
3. 10%: Ny kreditt og nylig åpnede kontoer
4. 10%: Kredittkategorier i bruk
5. Generelt er kredittbehovene for FHA-lån mer avslappet enn for konvensjonelle lån. Selv om andre faktorer tas i betraktning, er det nødvendig med en kreditt score på minst 580 for å motta maksimal finansiering. Hvis kredittpoengsummen er mellom 500 og 579, vil du sannsynligvis fortsatt bli godkjent (avhengig av de andre faktorene), men du må gjøre en større forskuddsbetaling (for eksempel 10%).

Hvis du har en ikke-tradisjonell kreditthistorikk eller mangel på kreditt, kan du fortsatt kvalifisere for et FHA-lån dersom du oppfyller visse krav. Faktisk kan din utlåner være i stand til å godkjenne et FHA-lån, selv om du ikke har en kreditt score.Disse situasjonene vurderes i hvert enkelt tilfelle (kontakt din utlåner for detaljer for din spesielle situasjon).

The Bottom Line

FHA forsikrer boliglån i hele USA og dets territorier, inkludert Guam, Puerto Rico og De amerikanske Jomfruøyene. For å kvalifisere seg til et FHA-lån, må eiendommen være din primære bolig og må være eierbesatt (det vil si at du må bo der). Mange første gangs og gjentatte boligkjøpere kan kvalifisere for FHA-lån, selv med lavere kredittpoeng og / eller høyere gjeldsinntekter enn du trenger for et konvensjonelt boliglån.

Det er mange typer FHA-lån, og prisene og eksakte krav kan variere av utlåner. Et boliglån er en langsiktig finansiell forpliktelse, og det bør tas hensyn til å forstå de forskjellige låneproduktene som er tilgjengelige og dine spesielle muligheter før du tar noen beslutninger. Les

Er et FHA boliglån fortsatt et godt kjøp? før du forplikte deg til en.