Med rentenes lave og tilsynelatende ennå ikke forberedt på å gå nordover, gjenfinansieres et boliglån uimotståelig for mange huseiere. Men når man vurderer om en refinansiering gir økonomisk mening, må du ikke overse de mindre åpenbare utgiftene som følger med: de ulike honorarene som kan løpe inn i tusenvis av dollar. (Se også: Skal du refinansiere boliglånet ditt når rentesatsene faller?)

Generelt er avgiften knyttet til et boliglån det samme om lånet er for et nytt kjøp eller å refinansiere et eksisterende boliglån, selv om en utlåner noen ganger vil avgi noen gebyrer for å refinansiere et lån det allerede har tegnet - mer om det i et øyeblikk. Boliglånet faller vanligvis inn i tre kategorier:

Lånegebyrer

I løpet av årene har långivere funnet nye måter å tjene på lånemaking - tegningsavgift, "behandling" avgifter, kostnader for rutinemessig administrativt arbeid som kopiering og leveranse av dokumenter - mye til overraskelse og nød av uønskede låntakere. I 2008 rapporterte Federal Reserve at det ikke var uvanlig å betale så mye som 6% av lånebeløpet i avgifter, hovedsakelig til utlåner. Men nå er det en grense for hvor mye en utlåner kan trekke ut fra en låner på denne måten - en grense pålagt av Dodd-Frank Wall Street Reform and Consumer Protection Act. I henhold til forskrifter fastsatt av Consumer Financial Protection Bureau (CFPB), kan en utlåner ikke belaste låntakeren mer enn 3% i gebyrer på de fleste lån hvis den ønsker juridisk ansvar beskyttelse fra nødlidende låntakere. (I tillegg til ulike gebyrer begrenser dekslet også poeng betalt for en lavere rente og provisjoner betalt til lederfunn som meglere. For lån under 100 000 dollar, når dekselet så høyt som 8%. Et lån som møter disse og Andre forhold anses som et "kvalifisert boliglån".)

Tredjepartsavgifter

Noen av kostnadene ved å arrangere et panteløp ikke til långiveren, men til andre selskaper som tilbyr tjenester som letter transaksjonen - fundamentalt for utlånerens due diligence. Vanligvis inkluderer disse eiendomsundersøkelsen og vurdering, tittelsøk (for å sikre at det ikke er noen rettigheter på eiendommen) og tittelforsikring for banken, dersom tittelsøket er dårlig utført. (Noen långivere oppfordrer låntakere til å ta ut tittelforsikring for seg selv, men Barry Zigas, direktør for boligpolitikk for forbrukerforbundet av Amerika, sier det er unødvendig. "Sannsynligheten for å finne et problem i tittelen på en eiendom som er kjøpt og selges på det åpne markedet er svært liten, "særlig siden långiverens tittelsøk vil nesten alltid avdekke det. Unntakene sier han er så sjeldne at det er en utgift som ikke lønner seg for låntakeren.") Slike tilleggsavgifter kan inkludere i noen jurisdiksjoner kostnaden ved å ansette advokaten din, og bankens advokat.

Generelt er disse gebyrene ikke inkludert i 3% -kapitalet som er satt av CFPB, unntatt når tredjeparter faktisk er datterselskap av utlåner, eller når utlåner beholder en andel av disse gebyrene heller enn å passere dem på.

Regjeringskostnader

Det er to grunnleggende statlige gebyrer. For det første, i minst ni stater og District of Columbia, vurderer statslige og lokale myndigheter en skatt for, som New York-staten sier, "privilegiet å registrere et boliglån. "Og de ulike myndighetene som støtter boliger med spesielle låneprogrammer, krever sine egne avgifter. For eksempel, U. S. Department of Agriculture, som garanterer boliglån i sliter landlige områder, krever boliglån forsikring som koster 2% av pålydden av lånet i begynnelsen og. 4% av gjenværende rektor årlig. Militære veteraner som refinansierer et konvensjonelt boliglån ved hjelp av et lånegaranti fra Department of Veterans Affairs betaler en finansieringsavgift som varierer fra 2,15% til 3,3% av lånet, men refinansiering av en eksisterende V. A. lånekostnad bare. 5%.

ReFi-rabatt

Ofte vil långivere gi et refinansieringseiendommer en pause på avgiftene, sier Zigas. "De vet allerede betalingshistorikken din og at du er kredittverdig - spesielt hvis de senker din rente, er det en enkel beslutning for utlåner å gjøre. "Tredjeparts tjenester som vurderinger og tittelsøk og forsikring kan også strømlinjeformes eller diskonteres, men sier Zigas," forbrukeren må insistere på at utlåner søker det ut eller søker det selv, fordi ellers det enkleste for en utlåner å gjøre er spor i et tittelsøk og gå til en leverandør som belaster forbrukeren for et helt nytt tittelsøk, noe som egentlig ikke er nødvendig. "(Låntakere som deltar i regjeringens Home Affordable Refinance Program, som må ha kjøpt boligene sine innen 31. mai 2009, kan også betale strømlinjeformede avgifter.) Og en stilt forhandler kan kanskje forhandle bort noen av långiverens ulike avgifter - hvis låntakeren er villig til å gå bort fra lånet.

Når du har etablert kostnadene ved det nye lånet, er det viktig å sammenligne det med din nåværende månedlige betaling, sier Shashin Shah, en sertifisert finansiell planlegger i Dallas. For en låner med, sier 25 år igjen på boliglånet, vil betalingen på en 30-års notat bli lavere, delvis, på grunn av den lengre låneperioden. "For å kunne sammenligne eple-til-eple-fordelene, bør de se hva ekstrabeløpet er at de må betale hver måned for å få boliglånet betalt i 25 år, sier Shah. "Det vil vanligvis gi et hus en bedre vurdering av om kostnaden pluss den nye prisen sparer penger. "

The Bottom Line

Gebyrer for refinansiering av et boliglån er generelt det samme som for et kjøpslån, men refinansiering låntakere betaler ofte en rabatt for en strømlinjeformet transaksjon. Likevel er det viktig å harmonisere det potensielle nye lånet med ditt eksisterende lån for å se om du virkelig sparer penger.

For ytterligere lesing, se Cash Out Vs. Rate / Term Mortgage Refinancing Loans og Skal jeg kombinere to boliglån til en?