Den amerikanske drømmen har gjennomgått en god forandring de siste 50 årene. Den har utvidet seg til å inkludere å kunne kjøpe et andre hjem - et feriehus. Dette er hyttene på innsjøen, hyttene i fjellet og hyttene på stranden som alle sitter tomt 90% av året mens eierne er banketid for neste ferie - og legger regningen for boliglån og eiendomsskatt.

Det er selvfølgelig et alternativ til å la hytta samle støv i nedetid. Du kan leie den ut til andre mennesker som ønsker å nyte litt tid fra jobben. Denne artikkelen vil se på noen av problemene som omgir leie ut et andre hjem.

Kjøpe et andre hjem

Å holde en primærbolig er en enorm økonomisk beslutning. Hvis du vurderer et andre hjem, bruk en boliglån kalkulator til å undersøke renter fra långivere i området der ferien din ligger. Så, når du har samlet estimater av den totale kostnaden for månedlige boliglånsbetalinger, går du over økonomien din for å se om du kan bli bedre servert å gå med et boliglån eller å betale kontant.

Her er hvorfor. Å holde et andre hjem er et steg opp i størrelse fordi et andre hjem har alle kostnader til ditt første hjem og ofte mer. Men det har ikke enkle avskrivninger fra IRS.

Hvis du er innstilt på å få et feriehus, men ikke har hovedstaden til et helt kontant kjøp, ikke ta et nytt boliglån på ditt hjem. IRS har lukket lukkhullet hvor en person kunne bruke et andre boliglån til å kjøpe en egen investeringseiendom mens han fortsatt trekker sitt boliglån fra skatt. Hvis du tar et boliglån på din primære bolig for å kjøpe et andre hjem, vil du ikke få lov til å trekke ut betalinger som personlig boligrente. Dermed, hvis du har tenkt å låne for et andre hjem, må du ta ut et annet boliglån som gir mulighet for fradragsberettiget rente.

Som det står

Gjeldende skatteregler rundt boliger, fritidsboliger og boliger i investeringsklasse har endret seg hyppigere enn de primære boliger. Fra og med 2010, hvis du for øyeblikket eier et andre hjem for personlig bruk, har du lov til å leie den, eller din primære bolig for den saks skyld, til en annen part i opptil to uker (14 netter) uten å rapportere noen av inntektene.

På baksiden blir et andre hjem betraktet som en investeringseiendom hvis du bruker mindre enn to uker i det, og forsøker å leie det resten av tiden. Det er viktig å huske at etter ankomst av skianlegg og slikt, kan etterspørselen etter en hytte i skogen bare komme i toppetidene - samme periode vil du sannsynligvis ønske å bruke eiendommen selv. (Se også: Skatteduksjon for utleieeiendommer .)

IRS på Vacation-Home Investment

Selv om skatt på investeringseiendommer har vært tradisjonelt mykere enn for andre typer investeringer, synes andreboliger å være en grå spot for IRS. Alle utleie tap er "passive tap" eller "hobby tap." Disse kan kun skrives av mot inntekter fra andre passive aktiviteter som andre utleie, et privat partnerskap du ikke hjelper operere eller et S-selskap. Passive tap som du ikke kan bruke blir videreført til du selger ferieboligen. Når du selger eiendommen, kan fortidenes tap brukes til å kompensere for gevinster. Hvis du har flere passive tapskort etterpå, kan du kreve dem mot vanlig inntekt.

Du kan imidlertid trekke opp til $ 25 000 per år, hvis:

• Din justerte bruttoinntekt er mindre enn $ 100 000 eller
• Du deltar aktivt i forvaltningen av eiendommen.

Denne skattepause forsvinner på 150 000 000 justert bruttoinntekt (AGI). Hvis du er mellom $ 100, 000 og $ 150, 000 kvalifiserer du for halvparten av fradraget. Dette virker dumt, da de fleste av de som har råd til å kjøpe et andre hjem, vil ha en AGI langt over disse tallene. Likevel er den virkelige utfordringen i den andre tilstanden. Du kan bruke det årlige fradraget hvis du eller din ektefelle ønsker å bli kvalifisert eiendomsmegler og aktivt forvalte eiendommen som legger ut de passive tapene. Vær advart, men IRS er ikke sannsynlig å tro at du har en heltidsjobb og måneskinn som eiendomsforvalter. Du vil trenge en detaljert journal om hvorfor, når, hvor og hva du gjør som eiendomsforvalter for å bevise saken din.

Selge et feriehus

Eiendommer i populære ferieområder har vanligvis en tendens til å se høyere enn gjennomsnittlig takknemlighet, så det kan være en tid når du vil innkjøp og finne et nytt sted å bo. Når du selger et feriehus, har tidsperioden du har hatt, påvirket kapitalgevinstskatten. Hvis du selger før et år er gått, vil du bli utsatt for kortsiktig kapitalgevinst. Hvis du selger etter et år, blir din føderale skatt beregnet på langsiktig kapitalgevinst. ) Du kan imidlertid gjøre litt av en dodge hvis du er villig til å flytte helt. Hvis du selger din primære bolig med $ 250 000 per person skattefri, og deretter flytter inn i feriehuset og erklærer det din nye primære bolig, vil du kunne bruke $ 250 000 ($ 500 000 for par) fritak igjen - forutsatt at du bor der i to år. Dessverre er denne strategien ofte bare praktisk for selvstendig næringsdrivende eller pensjonert. Det er også andre restriksjoner på bruken av kapitalgevinsten ekskludering av ferieboliger som er konvertert til en primærbolig. (Se også:

Er det sant at du kan selge hjemmet ditt og ikke betale kapitalgevinstskatt? ) Tips til andre villaeiere

Hvis du eier et andre hjem med det formål å leie det , og du har en AGI under $ 150 000, så kom deg inn og begynn å administrere.Dette betyr at du ikke vil kunne bruke en agent for å finne leietakere. Du vil ordne reparasjoner personlig, men det vil gi deg passive tap for å skrive av.

Eller hvis aktiv ledelse ikke appellerer til deg eller din AGI er for høy, kan du tilbringe mer tid på hytta og gjøre den til en eiendomsmegling i stedet for en investeringseiendom. Dette betyr at skatten endres med endringen av betegnelsen - hovedsakelig at du ikke kan bruke passive tap. Men du vil kunne kreve en prosentandel av boliglånsrente og eiendomsskatt som fradrag mot inntektsskatt.

The Bottom Line

Å slå en ferie eiendom til en lønnsom utleie tendens til å være en oppoverbakke kamp. Før du hopper inn i å være en ferie-utleier, ta en god titt på hvordan skattene dine vil bli påvirket. De fleste som eier andre boliger, ville bli bedre betjent ved å få dem klassifisert som en blandet eiendom for skattemessige formål og leie dem ut for bare de skattefrie 14 nettene i et gitt år. Personene som blir andreboligseierne, er imidlertid vanligvis drevet av samme tvang som førte dem til å kjøpe eiendommen i utgangspunktet. Hvis du er en av disse personene, er det beste handlingsprogrammet ditt å være aktivt involvert i å styre din egen eiendom.