I august 2015 var gjennomsnittlig salgspris på et nytt hjem solgt i USA $ 353, 400; For eksisterende boliger var gjennomsnittet $ 271, 600. Uansett om du kjøper et nytt eller et eksisterende hjem, er det sannsynligvis den største enkeltinvesteringen du noensinne vil gjøre - og du vil nok ha et boliglån for å få det til å skje.

I noen byer er selvsagt salgsprisene langt høyere enn dette. I sommer var median salgsprisen (generelt lavere enn gjennomsnittet) i San Francisco over en million, ifølge eiendomswebsider Zillow og Paragon Real Estate Group. Mange boliger i dyre nabolag i andre byområder i USA er nå også i det syvfigurerte området.

Fordi mange typer boliglån har retningslinjer som begrenser hvor mye du kan låne, vil størrelsen på boliglånet du trenger, påvirke hvilke valg du har. Stigende boligpriser har tvunget flere kjøpere vekk fra tradisjonelle "konformerende" boliglån (se nedenfor) og til jumbo-boliglån som kan komme med høyere rente og andre krav. Her er noen alternativer hvis du er i markedet for et stort penger boliglån.

Federal Housing Finance Agency fastsetter maksimalt overensstemmende lånegrenser, fastsatt i henhold til lovene om bolig og økonomisk gjenoppretting fra 2008, for boliglån støttet av Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) og Federal Mortgage Mortgage Corporation (Freddie Mac). Gjennom det meste av USA er konverte- rende lån kappet til $ 417 000 for eneboliger. I visse høye boligmarkeder - inkludert Alaska, Hawaii og De amerikanske Jomfruøyene - kan grensene være så høyt som $ 721, 050, selv om de fleste høyprisområdene har en lånegrense på $ 625, 500.

Hvis boliglånet ditt er under disse grensene, kan du kvalifisere deg for et konformt boliglån. Disse lånene støttes av statlige og kvasi-offentlige etater som Federal Housing Administration (FHA), Veterans Administration (VA), Fannie Mae og Freddie Mac. I tillegg til lånestørrelsen må samsvarende boliglån oppfylle andre retningslinjer, hvilken faktor i kredittpoeng og historie, gjeldsinntekter og låneverdiforholdet. Overholdelse av lån har ofte bedre renter enn avvikende lån, fordi mange långivere ser dem som mindre risikable investeringer, og de kan enkelt kjøpes og selges på det sekundære boliglånsmarkedet.

Jumbo Mortgages

Lån som overskrider samsvarende lånegrenser klassifiseres som ikke-i samsvar eller jumbo-boliglån. Siden disse lånene faller utenfor samsvarer med lånebegrensninger, støttes de ikke av Fannie Mae eller Freddie Mac. Som et resultat antar långivere mer risiko å ta på disse lånene, og de kan ha strengere kredittkrav.Siden långivere er mindre sikre på at de vil kunne selge boliglånet på annenhåndsmarkedet, kan de oppveie sin økonomiske risiko ved å belaste deg med en høyere rente.

For noen år siden ville långivere ha krevd en forskuddsbetaling på 30% eller mer; Imidlertid har forholdet mellom nedbetaling og boliglånsverdien blitt avslappet. Noen store långivere har tilbudt jumbo-boliglån med så lite som 10% eller 15% ned. Hvis du vil vite mer, se

En hurtigveiledning til Jumbo Mortgages

og Jumbo kontra konvensjonelle boliglån: Hvordan de skiller seg. FHA Jumbo Lån FHA gir boliglånsforsikring på lån utstedt av FHA-godkjente långivere (FHA gjør faktisk ikke lånet). FHA utlånsgrenser varierer basert på boligtype, og staten og fylket der eiendommen ligger. I de fleste områder av USA er lånegrensen $ 271, 050 for eneboliger; I enkelte høyprismarkeder kan FHA-lån imidlertid gå så høyt som $ 721, 050.

FHA-lån kan være et godt alternativ hvis du har en mindre forskuddsbetaling og / eller en lavere kreditt score. Nedbetalinger kan være så lave som 3. 0% av boligprisen på hjemmet - men du må betale for boliglånsforsikring hvis du legger ned mindre enn 20% (du kan slippe forsikringen når du har lånet ditt forholdet faller under 80%).

Super-Jumbo-lån

Super jumbos gjelder vanligvis boliglån som spenner fra $ 2 millioner til $ 20 millioner - og oppe. Selv om det virker som långivere vil se super jumbos som superrisiko lån, ser mange långivere dem som gode muligheter. Ifølge Mike McPartland, leder for investeringsfinansiering for Nord-Amerika hos Citi Private Bank, har super-jumbo-låntakere ofte etablert relasjoner med banker - ofte privatbankdivisjonen, som tilbyr en rekke formueforvaltningstjenester. "Sjansene er at vi kjenner klienten," sier McPartland. "Vi vet hva vi er komfortable for å fremme den klienten. "

En ting som øker utlånertilliten, er at de fleste høyverdige låntakere

velger

å låne - de trenger ikke trenger til. Fordi rentenivået er relativt lavt, oppfatter disse låntakerne at de kan nyte et høyere avkastning og holde pengene sine investert - samtidig som man unngår kapitalgevinster fra salg av en voksende eiendel. Hvis rentene hopper, kan de flytte penger rundt for å betale ned eller betale lånet, eller bytte til en annen lånestruktur. Mange långivere krever store nedbetalinger, hovedsakelig fordi dyre, luksuriøse boliger vurderer noen ganger for mindre enn kjøpsprisen. Noen långivere tillater låntakere å forplikte en del av sin investeringsportefølje i stedet for kontanter: Hvis låntakeren misligholder lånene, kan utlåner selge eiendelene. Bunnlinjen

Volumet av jumbo-boliglån utgjorde om lag 93 milliarder dollar i andre kvartal 2015, en økning på 33% i løpet av første kvartal, rapporterer Inside Mortgage Finance. Statsstøttede konformerende jumbo-lån så også vekst: Totalt volum var rundt $ 34. 2 milliarder mellom første og andre kvartal - mer enn dobbelt så mye som året før.

Hvis boliglånet ditt er over $ 1 million, er det viktig å merke seg at du ikke får full skattepause for boliglånsrenten. IRS pålegger en $ 1 million låne størrelse cap; Utlån som er større enn dette beløpet er unntatt fra dette skattefradrag. Dette betyr at du kun kan trekke renten på den første $ 1 million av boliglånet ditt. Hvis du tar ut en jumbo boliglån for $ 1. 5 millioner som påløper $ 67 000 i renter i løpet av det første året, vil du bare kunne ta fradrag på omtrent $ 44 000 - interessen fra de første $ 1 million av boliglånet.