Når du kjøper et hjem med et boliglån, refinansierer ditt eksisterende boliglån, eller selger ditt hjem til noen andre enn en all-cash-kjøper, er hjemmeevalueringen en viktig del av transaksjonen. Enten du er en kjøper, eier eller selger, vil du forstå hvordan evalueringsprosessen fungerer, og hvordan en taksetting bestemmer et hjems verdi.

(For mer informasjon om kjøp av et hjem, se: Slik kjøper du ditt første hjem: En trinnvis opplæring )

Hva er en hjemmeevaluering?

En vurdering er en upartisk faglig mening om et hjems verdi. Vurderinger brukes nesten alltid i kjøp og salgstransaksjoner og brukes ofte i refinansieringstransaksjoner. I en kjøp og salgstransaksjon brukes en vurdering til å avgjøre om hjemmeavtalenes kontraktspris er hensiktsmessig gitt hjemets tilstand, beliggenhet og funksjoner. I en refinansiering forsikrer det utlåner at det ikke gir låntakeren mer penger enn hjemmet er verdt.

Långivere vil sørge for at huseiere ikke overborger for en eiendom fordi hjemmet fungerer som sikkerhet for boliglånet. Hvis låntakeren skulle ha standard på boliglånet og gå inn i foreclosure, vil långiveren få tilbake pengene de lånte ved å selge hjemmet. Vurderingen hjelper banken til å beskytte seg mot utlån mer enn det kan være i stand til å gjenopprette i dette verste fallet.

Merk: Hvis du vurderer en refinansiering, er det gunstig å undersøke renten ved hjelp av en boliglån kalkulator.

Vurderingsprosessen og hvordan vurderingsverdier er bestemt

Fordi vurderingen primært beskytter långiverens interesser, vil utlåner vanligvis bestille vurderingen. Ifølge vurderingsinstituttet, en sammenslutning av profesjonelle eiendomsmeglere, bør en kvalifisert taksator være lisensiert eller sertifisert (som kreves i alle 50 stater) og være kjent med lokalområdet. Føderale forskrifter sier at takseren må være upartisk og har ingen direkte eller indirekte interesse i transaksjonen. Fannie Mae krever taknemmere å bekrefte at de har erfaring med å vurdere lignende egenskaper i samme geografiske område.

En eiendoms vurderingsverdi påvirkes av det siste salget av lignende eiendommer og med dagens markedstrender. Boligets fasiliteter, antall soverom og bad, grunnplanfunksjonalitet og kvadratfot er også sentrale faktorer for å vurdere hjemmeverdien. Talsmannen må gjøre en fullstendig visuell inspeksjon av interiør og eksteriør, og merk eventuelle forhold som påvirker eiendommens verdi, for eksempel nødvendige reparasjoner.

Vanligvis bruker appraisers Fannie Mae's Uniform Residential Appraisal Report for enfamiliehjem. Rapporten ber appraiser å beskrive interiøret og utsiden av eiendommen, nabolaget og nærliggende sammenlignbare salg.Talsmannen gir deretter en analyse og konklusjoner om eiendommens verdi basert på hans eller hennes observasjoner.

Rapporten må inneholde et veikart som viser vurderte eiendommer og sammenlignbare salg som brukes; en utvendig bygningskisse; en forklaring på hvordan kvadratfotene ble beregnet; fotografier av hjemmefronten, baksiden og gaten; fremre utvendige fotografier av hver sammenlignbar egenskap som brukes; og annen informasjon, som markedssalgsdata, offentlige landjournaler og offentlige skatteposter, som appraiser bruker til å bestemme eiendommens rimelige markedsverdi. En vurdering koster flere hundre dollar, og generelt betaler låntakeren denne avgiften.

Hva Homebuyers trenger å vite

Når du kjøper et hjem, og du er under kontrakt, vil vurderingen være en av de første trinnene i sluttprosessen. Hvis vurderingen kommer inn på eller over kontraktsprisen, fortsetter transaksjonen som planlagt. Hvis vurderingen kommer inn under kontraktsprisen, kan den imidlertid forsinke eller spore transaksjonen.

Sjansen er verken du eller selgeren vil at transaksjonen skal falle gjennom. Som kjøper har du en fordel ved at en lav vurdering kan tjene som forhandlingsverktøy for å overbevise selgeren om å senke prisen slik at transaksjonen kan bevege seg fremover. Banken vil ikke låne deg eller noen annen potensiell kjøper mer enn hjemme er verdt. Mens vurderinger gjør det enklere for kjøpere å betale for bolig, kan en selger føle at en lav vurdering er unøyaktig og være motvillig til å slippe prisen. Hvis en dårlig vurdering står mellom deg og ditt hjem kjøp, se på å få en annen mening via en annen vurdering. Appraisører kan gjøre feil eller ha ufullkommen informasjon.

Hva Hjem Selgere trenger å vite

Som selger betyr en lav vurdering, hvis det er korrekt, at du må senke boligprisen for å få den solgt. Långivere vil ikke godkjenne lån for mer enn et hjem er verdt, og holde ut for en all-cash-kjøper som ikke krever en vurdering som en betingelse for å fullføre transaksjonen, er det ikke sannsynlig at du får en høyere salgspris. Ingen ønsker å betale for et hjem.

Dessverre kan det nylig nedslitte omsetningen i omgivelsene redusere hjemmets verdsettelse. Hvis du føler at ditt hjem verdi har blitt trukket ned av salgsprisene på nærliggende foreclosures og kortsalg, kan du kanskje overbevise appraiser at hjemmet ditt er verdt mer hvis det er i betydelig bedre tilstand enn disse egenskapene. Selgere bør også vite at føderale retningslinjer (beregnet på å eliminere de oppblåste verdivurderingene som bidro til boligkrisen), kan noen ganger føre til at verdsettelser kommer til under fair markedsverdi og kan gjøre vanskelige utfordringer vanskelig å utfordre.

Hva Refinansiering Huseiere trenger å vite

Hvis du refinansierer et konvensjonelt boliglån, kan en lav vurdering forhindre deg i å refinansiere ditt hjem. Hjemmet må vurdere på eller over beløpet du vil refinansiere for lånet ditt for å bli godkjent. Men hvis ditt eksisterende boliglån er et FHA-boliglån, kan du refinansiere uten en vurdering gjennom FHA Streamline-programmet.FHA Streamline er et flott alternativ for undervannshuseiere.

Bunnlinjen

Når alt går jevnt, er hjemmeevalueringen bare en annen boks for å krysse på en låneavregning sjekkliste. Når vurderingsverdien er lavere enn forventet, kan transaksjonen bli forsinket eller til og med kansellert. Uansett hvilken situasjon du opplever i hjemmet ditt, selger eller refinansierer, kan en grunnleggende forståelse av hvordan evalueringsprosessen fungerer, bare fungere til din fordel.