Selv om det er mange måter å vurdere virkningen av boligeiendomskostnader på, er en av de mest intuitive tilnærmingene å fastslå boligeiendommens break-even rate. I henhold til denne artikkelen representerer break-even rateen hvor mye kjøpesummen til et nytt hjem vil måtte verdsettes på årsbasis for å dekke kostnadene ved å eie hjemme. I denne artikkelen vil vi vise deg hvordan du bruker en praktisk metodikk for å vurdere virkningen av boligkostnadene dine.

Forutsetninger
For å illustrere denne metoden blir følgende husstandsforutsetninger gjort:

• Boligeier er singel.
• Boligeier er i 28% føderal inntektsskatt brakett.
• Boligeier kjøper et nytt hjem for $ 225, 000.
• Boligeier foretar en 5% forskuddsbetaling og får et fastrentelån på 6,25%.
• Boligen vil bo i hjemmet i syv år.

Hushjeldsforutsetningene som brukes i illustrasjonen, spiller en kritisk rolle i verdsettelsesprosessen. Derfor, hvis et hus eier velger å bruke denne metoden, må han eller hun justere disse forutsetningene for å reflektere hans eller hennes unike forhold og utgifter. I alle fall, hvis denne metoden følges, og de riktige tilpasningene gjøres, bør huseiere kunne bestemme hvor mye deres hjem må sette pris på hvert år for å dekke kostnadene ved å eie sine hjem.

Kostnadene til boligeiendom
For å starte denne prosessen er det viktig å være oppmerksom på de primære utgiftene som påvirker verdien av et hjem. For den typiske villaeieren inkluderer disse kostnadene:

1. Vedlikehold av hjemmet
2. Naturkatastrofeforsikring
3. Privat boligforsikring
4. Mæglingskostnader
5. Lukkekostnader
6. Eiendomsskatt
7. Boliglån.

For å avgjøre hvordan disse kostnadene påvirker verdien av et hjem, må vi uttrykke hver pris som en prosentandel av hjemmetes kjøpesum. Ved å vurdere utgiftene på denne måten, kan vi bestemme hvor mye hjemmet vil trenge å sette pris på hvert år for å kompensere for disse utgiftene. (For å lære mer, se Forkort ditt hjem til å redusere kostnadene og Lån: Hvor mye kan du vurdere? )

La oss se på sluttresultatet (i figur 1 nedenfor ) og deretter jobbe oss gjennom hver eneste utgift en etter en.

Kilde: Troy Adkins

1. Vedlikeholdskostnader for hjemmet
Vedlikeholdskostnader for hjemmet inkluderer kontantutgifter for tjenester som apparatreparasjon, skadedyrskontroll, husrengjøring, rengjøring av skorsteiner, rensing av rist og rensing, landskapsarbeid, vedlikehold av plenen og hjemmets sikkerhet. (For å spare penger på hjemmekostnader, se Femten forsikringspolicyer du ikke trenger , Utvidede garantier: Skal du ta agn? og Fem tips for pengesparende shopping < .) Tips

: Selv om disse kostnadene kan minimeres ved å kjøpe et nytt hjem, anbefaler mange eksperter å budsjettere 1% av hjemmekjøpsprisen hvert år for å dekke kostnadene ved disse utgiftene. 2. Eiendomsforsikring

Forsikringspremier for dekning mot visse naturkatastrofer som brann, flom, tornadoer, jordskjelv eller orkaner kan koste 0. 55% av boligkjøpsprisen. Derfor vil hjemmet måtte verdsette i verdi med dette beløpet hvert år for å kompensere for disse utgiftene. Nå er det klart at kostnadene for naturkatastrofeforsikring vil variere vesentlig ut fra det geografiske området der boligen ligger. Uansett lokaliteten, kan mekanikken til dette konseptet skreddersys av leseren for å bestemme hans eller hennes break-even rate. (Les mer om dette emnet i
Forsikringstips for villaeiere .) 3. Privat boliglån forsikring

Privat boliglån forsikring (PMI) er belastet huseiere som ikke klarer å sette ned minst 20% av deres boligkurs som sikkerhet for et lån. Huseiere belastes dette beløpet hvert år for å beskytte långiveren mot standard. I figur 1 har vi antatt at villaeieren vil foreta en 5% forskuddsbetaling, og at PMI-forsikringen vil koste 0, 5% av boligkjøpsprisen. Som sådan vil PMI-utgiften øke den nødvendige årlige hjemmeveksten med dette beløpet. (For å lære mer om PMI, se
Seks grunner til å unngå privatlånsforsikring .) 4. Meklingskostnader

Meklingskostnader betales vanligvis av huseieren til en eiendomsmegler for hjelp med å selge hjemmet. I denne analysen antok vi at villaeiere vil betale eiendomsmegleren en 6% kommisjon. Men fordi transaksjonskostnader er en engangsutgift, og vi prøver å avgjøre hvor mye hjemmet må verdsette hvert år for å kompensere for denne prisen, må vi spre meglerkommisjonen over den estimerte lengden av tiden hjemmet er forventes å være eid. For denne analysen bruker vi en industristandard på sju år. Ved å spre meglerkostnaden over denne perioden bestemte vi oss for at et hjem må sette pris på verdier hvert år med 0,86% for å kompensere kostnadene for disse utgiftene.
5. Lukkekostnader

Lukkekostnader er en annen utgift som må inngå i modellen vår. Men lukkekostnader er vanskeligere å likestille med boligkjøp, fordi disse kostnadene pleier å være nærmere knyttet til andre faktorer. For denne illustrasjonen antok vi at villaeieren vil betale et gebyr på $ 3 000 på det tidspunktet hjemmet er kjøpt. Derfor, forutsatt at kjøpesummen på hjemmet er $ 225 000, vil sluttkursene oversette til en utgift på 1,3%.
Lukkekostnader er en engangsutgift, men de skal fordeles over hvor lenge hjemmet eies i forbindelse med denne øvelsen. Som tidligere forklart, gjør vi denne tilpasningen fordi vi prøver å bestemme hvor mye hjemmet må sette pris på hvert år for å dekke denne engangsprisen. Etter den syvårige antagelsen om hjemmeeierskap som brukes i denne analysen, vil sluttkursene øke den årlige break-even rate med 0.19%. Vi innser at sluttkursene avhenger av institusjonen som gir lånet. Derfor må virkningen av disse utgiftene skreddersys av boligen for å nøyaktig bestemme innvirkningen på hans eller hennes egen break-even rate.

6. Eiendomsskatt

I 2007 var median eiendomsskattesatsen i USA ca 0,93% av boligkjøpsprisen. Derfor ville et hjem måtte verdsette med 0,93% for å kompensere for disse utgiftene. De nåværende bestemmelsene som er angitt i USAs inntektsskattekode tillater imidlertid at eiendomsskatt utbetales fradragsberettiget for beregning av skattepliktig inntekt. Derfor, forutsatt at huseieren er i 28% føderal inntektsskatt braketten, og at kjøpesummen på hjemmet er $ 225 000, vil skattefradragsfordelen knyttet til eiendomsskattbetalinger redusere den nødvendige hjemmeøkningsgraden med 0. 26% .
Denne eiendomsskatteduksjonsfaktoren bestemmes ved å multiplisere eiendomsskattesatsen og beløpet betalt for hjemmet av boligeiendommens føderale inntektsskattesats, og deretter dividere resultatet etter kjøpesummen på hjemmet. Igjen, for å anvende denne metoden, må virkningen av eiendomsskattfaktoren justeres for å gjenspeile den enkelte boligeierens føderale skattesats. (For å lære mer om eiendomsskatt, se

Fem triks for å redusere eiendomsskatten .) 7. Rentekostnad

Vi antar at en fast rente på et boliglån er 6, 25% og at 95% av boligen vil bli kjøpt med gjeldskapital (med 5% forskuddsbetaling). Som følge av dette vil effekten av egenkapitalen gjennom nedbetalingen redusere rentekostnaden fra 6,25% til 5,94%; som bare 95% av $ 225 000 hjem blir belastet 6. 25% interesse.
Som eiendomsskatt er boliglånsrenten også et kvalifisert skattefradrag. Huseier skal betale rundt $ 13, 359 i renter i det første året, og antatt at husseieren er i en 28% inntektsskattkonsoll, vil renteskatten være $ 3, 741. Dette beløpet beregnes ved å multiplisere beløpet av rentekostnad Huseier vil betale i det første året av husets eier skattesats.

Men fordi ikke-huseiere har krav på et standardfradrag når de fullfører føderale inntektsskatter, bør fordelen ved å eie et hjem bare inkludere den delen av inntektsskatten som ligger over de kvalifiserte føderale fradragsbeløpene som ytes til ikke-huseiere . For denne illustrasjonen har vi antatt at villaeieren er singel, og er derfor berettiget til et standardskattefradrag på $ 5, 150. Til sammenligning, hvis huset var gift, ville han eller hun ha rett til $ 10, 300 fradrag. Ved å fakturere standardfradraget i vår ligning, vil renteskatten bli redusert fra $ 13, 359 til $ 8, 209. Dette beløpet bestemmes enkelt ved å trekke standardfradragsbeløpet fra beløpet av rentekostnaden betalt av huseieren i det første året . Igjen, forutsatt at boligen er i 28% inntektsskatten, fastslår vi at rentebeskyttelsen ville redusere break-even rate med 1.02% ($ 8209 x 28% / $ 225, 000).

Samlet innvirkning på boligkostnadene

På grunnlag av metodikken som er skissert i denne artikkelen, antok antagelsene om boligeier og de anslåtte kostnadsutgiftene som ble brukt i denne analysen, at et hjem må sette pris på 8. 69% i løpet av det første året etter at det er kjøpt for å kompensere kostnadene forbundet med å eie boligen.
Nå som vi forstår hvordan vi vurderer en jevnalsats på et hjem, blir spørsmålet da: "Er det sannsynlig at et hjem vil sette pris på årlig basis til en pris som vil overstige kostnadene ved å eie hjemme? "

For å gjøre denne bestemmelsen, kan huseieren besøke Office of Federal Housing Enterprise Oversight nettsted for å bestemme styrken av hjemmet takknemlighet priser i hans eller hennes geografiske land. Ved å se på hjemmet takknemlighet i ditt område og følge metoden skissert i denne artikkelen, bør du være i en mye bedre posisjon for å bestemme sannsynligheten for å gjøre en lønnsom hjemmeinvestering.