Eiendom representerer en betydelig andel av folks rikdom, og dette gjelder spesielt for mange huseiere i USA. Ifølge den siste undersøkelsen av forbrukerfinansierte av Federal Reserve, 65. 2% av amerikanske familier eier sin egen primære bolig. Størrelsen og omfanget av eiendomsmarkedet gjør det til en attraktiv og lukrativ sektor for mange investorer. Denne artikkelen vil se på noen av de viktigste faktorene som påvirker eiendomsmarkedet og de ulike investeringene som er tilgjengelige.

- 9 ->

TUTORIAL: Utforsk eiendomsinvesteringer

Faktorer som påvirker fast eiendom

Demografi

Demografi er dataene som beskriver sammensetningen av en befolkning, for eksempel alder, rase , kjønn, inntekt, migrasjonsmønstre og befolkningsvekst. Denne statistikken er en ofte oversett, men viktig faktor som påvirker hvordan eiendomsmegling er priset og hvilke typer eiendommer er etterspurt. Store forskyvninger i en nasjoners demografi kan ha stor innvirkning på eiendomsutviklingen i flere tiår.

For eksempel er baby boomers som ble født mellom 1945 og 1964 et eksempel på en demografisk trend med potensial til å påvirke eiendomsmarkedet vesentlig. Overgangen av disse baby boomers til pensjon er en av de mer interessante generasjonstrender i forrige århundre, og pensjonering av disse baby boomers, som startet tilbake i 2010, er bundet til å bli lagt merke til i markedet i flere tiår framover. (For mer om baby-boomer trenden, se Boomers: Twisting The Retirement Mindset .)

Det er mange måter denne typen demografisk skift kan påvirke eiendomsmarkedet, men for en investor kan noen viktige spørsmål være: i) Hvordan ville dette påvirke etterspørselen etter fritidsboliger i populære ferieområder som flere begynner å pensjonere? Eller ii) Hvordan påvirker dette etterspørselen etter større boliger hvis inntektene er mindre og barna har flyttet ut? Disse og andre spørsmål kan hjelpe investorer til å begrense typen og plasseringen av potensielt ønskelige eiendomsinvesteringer lenge før trenden har startet.

Rentesatser

Renteene har også stor innvirkning på eiendomsmarkedet. Hvis du vurderer å kjøpe et hjem med et boliglån, er det fordelaktig å undersøke renten ved hjelp av et boliglån kalkulator. Endringer i rentenivået kan i stor grad påvirke en persons evne til å kjøpe bolig. Det skyldes at de lavere rentene går, jo lavere koster det å få et boliglån til å kjøpe et hjem vil være, noe som skaper høyere etterspørsel etter fast eiendom, som igjen presser prisene opp.

Det er viktig å merke seg at etter hvert som rentene stiger, øker kostnaden for å få boliglån, og dermed senker etterspørselen og prisene på fast eiendom.Men når man ser på virkningen av renten på en egenkapitalinvestering som for eksempel en eiendomsinvesteringstjeneste (REIT), snarere enn på boligeiendommer, kan forholdet betraktes som i likhet med et obligasjons forhold til rentenivået. Når rentene faller, øker verdien av et obligasjonslån fordi kupongrenten blir mer ønskelig, og når renten øker, reduseres verdien av obligasjoner. På samme måte, når renten faller i markedet, blir REITs høye yielder mer attraktive og verdien øker. Når renten øker, blir avkastningen på et REIT mindre attraktivt, og det presser ned verdien. (For å lære mer om disse effektene, se Hvordan rentesatser påvirker eiendomsverdier .)

Økonomien

En annen viktig faktor som påvirker verdien av eiendomsmegling er den generelle helsen til økonomien. Dette er generelt målt ved økonomiske indikatorer som BNP, sysselsettingsdata, produksjonsaktivitet, varepriser osv. Når økonomien er svak, er det også fast eiendom.

Men konjunkturforholdet i økonomien kan ha varierende effekter på ulike typer fast eiendom. For eksempel, hvis et REIT har en større andel av sine investeringer i hoteller, vil de typisk bli mer berørt av en økonomisk nedgang enn et REIT som hadde investert i kontorbygg. Hoteller er en form for eiendom som er svært følsom for økonomisk aktivitet på grunn av den type leieavtalen som er knyttet til virksomheten. Leie av hotellrom kan betraktes som en form for korttidsleie som lett kan unngås av hotellkunder dersom økonomien skal gjøre dårlig. På den annen side har kontorleietakere generelt langsiktige leieavtaler som ikke kan endres midt i en økonomisk nedgang. Således, selv om du bør være oppmerksom på den delen av syklusen økonomien er i, bør du også være oppmerksom på eiendomsmeglingens følsomhet overfor konjunktursyklusen.

Regjeringspolitikk / Tilskudd

Lovgivning er også en annen faktor som kan ha en betydelig innvirkning på eiendomsforespørsel og priser. Skattekreditter, fradrag og subsidier er noen av måtene regjeringen midlertidig kan øke etterspørselen etter fast eiendom så lenge de er på plass. Å være oppmerksom på dagens offentlige insentiver kan hjelpe deg med å finne frem til endringer i tilbud og etterspørsel og identifisere potensielt falske trender. For eksempel innførte USAs regjering i 2009 en første gang homebuyer skatt til kreditteiere i et forsøk på å hoppe hjemme salg i en svak økonomi (bare de som kjøpte boliger mellom 2008-2010 er kvalifisert). Ifølge National Association of Realtors (NAR), førte dette skatteinnsatsen alene til 900 000 homebuyers å kjøpe boliger. Dette var en ganske betydelig økning, selv om det var midlertidig, og uten å vite økningen var et resultat av skatteincitamentet, har du kanskje til slutt konkludert med at etterspørselen etter boliger gikk opp basert på andre faktorer.

Hva er den beste investeringen?

Eiendomsmarkeds størrelse og omfang gjør det til et attraktivt og lukrativt marked for mange investorer.Investorer kan investere direkte i fysisk eiendom eller velge å investere indirekte gjennom forvaltede midler. Investering direkte i fast eiendom innebærer å kjøpe bolig eller næringseiendom til bruk som en inntektsgivende eiendom eller for videresalg i fremtiden. Indirekte måter å investere i eiendomsmarkedet er å investere i eiendomsinvesteringer (REITs), eiendomsmeglingskursbehandlede midler (ETFs), commingled real estate funds (CREFs) og infrastrukturfond. På grunn av den høyere likviditeten som er tilgjengelig i markedet, lavere transaksjonskostnader og lavere kapitalkrav, foretrekker gjennomsnittlige investorer å indirekte investere i fast eiendom. (For å lære mer om hvordan man kan tjene på boligmarkedet, les Enkle måter å investere i fast eiendom . )

The Bottom Line

Denne artikkelen introduserte noen av de høyere- nivå faktorer som spiller en viktig rolle i å flytte eiendomsmarkedet, men det er også mer komplekse deler som kommer inn for å spille. Og selv om noen av de nevnte faktorene tyder på et klart forhold mellom faktor og marked, kan resultatet i praksis være svært forskjellige. Men forståelse av de sentrale faktorene som driver eiendomsmarkedet er viktig for å utføre en omfattende evaluering av en potensiell investering.

(For mer om dette emnet, les Tjene penger i boligfast eiendom og Finn Fortune I Commercial Real Estate .