Få økonomiske hendelser oppnår så mye oppmerksomhet som Federal Reserves policymøter. Alle vil vite om og når Fed skal endelig øke renten - etter et uovertruffen nullbundet regime - og hva det potensielle fallet kan være. Boligmarkedet er spesielt interessant, delvis fordi boligsalget er så avhengig av rentenivået og delvis fordi det var sammenbruddet av boligmarkedet som førte til den siste store resesjonen.

Direkte eller indirekte påvirker en rentestigning alle som har boliglån. Dette er mest åpenbart for de som har rentetilpasningslån (ARM), siden deres månedlige rentebetalinger øker umiddelbart.

Den føderale fondskursen har vært på eller i nærheten av 0 siden 2008, og oversatt til rekordhøy boliglånsrente i USA. Mellom midten av 2014 og midten av 2015 avgjorde det gjennomsnittlige 30-årige lånelånet for mindre enn 4%. Hjemkjøpere har aldri sett kreditt så billig i dette lange, og mange nåværende huseiere kunne refinansiere til attraktive nye priser.

Stigende renter vil kompromittere lavprismarkedet, noe som påvirker kjøpere og selgere, men på forskjellige måter. Som hovedregel har kjøpere råd til å kjøpe i et dyrere boligområde når rentene er lave, fordi deres månedlige rentebetalinger reduseres. Etter hvert som prisene stiger, blir kjøpere presset ut av dyre markeder, i hvert fall i utgangspunktet; hvis for mange kjøpere er priset ut av et marked, spør prisene er sannsynlig å falle.

Hvordan rentenivåer oppstår

Moderne sentralbanker, inkludert Federal Reserve, påvirker renten ved å endre mengden penger som sirkulerer i økonomien. Dette skjer normalt gjennom kjøp eller salg av U.S. Treasurys, som danner basisrenten på kapitalmarkeder.

Anta at Fed ønsker å heve renten i økonomien. Med hjelp av Treasury Department, Federal Reserve selger Treasurys på markedet. Investorer (hovedsakelig banker, myndigheter og andre store institusjoner) kjøper disse Treasurys kontant, og kontanter sitter bare på Feds balanse.

Kontanter på Fed-balansen sirkulerer ikke lenger i økonomien, noe som effektivt reduserer pengemengden. Flere Treasurys er på markedet konkurrerende for selgere, og det er mindre penger å gå rundt for å by på prisen på disse Treasurys. Begge faktorer undertrykker statsobligasjonspriser, noe som øker avkastningsrenten. (Husk at Treasurys og andre obligasjoner har høyere avkastninger til lavere priser, fordi forskjellen mellom kjøpesummen og innløsningsprisen er større.)

Obligasjonslån representerer den sikreste måten å få avkastning på markedet, så alle andre produkter - inkludert boliglån - må legge ekstra avkastning for å lokke investorer og långivere vekk fra Treasurys.Når avkastningen på Treasurys stiger, gjør også andre priser i økonomien.

Stigende rentenivåer og lånekostnader

Rentestigning gjør det billigere å låne penger, og boligkjøpere bruker boliglån til praktisk talt alle boligkjøp. Boliglån har en tendens til å ha et multidekadutsikt, så långivere vil sannsynligvis begynne å øke prisene før Fed gjør; Tross alt, långivere vet en renteøkning kommer til slutt.

Selv halvparten av et prosentpoeng gjør en stor forskjell over tid. Anta at en kjøper tar ut et $ 250 000 lån over 30 år på 3 92% (omtrent den gjennomsnittlige markedsrenten i september 2015); hans månedlige betaling skal komme ut til rundt $ 1, 182, og den totale kostnaden for hans boliglån forventes å være rundt $ 425 000.

Endre renten til 4, 42%, men det månedlige beløpet flyttes til $ 1, 255. Dette virker kanskje ikke så mye, men den totale kostnaden for boliglånet overstiger nå $ 451 000 - en $ 26 000 økning.

Stigende rentesatser og hjemmepriser

Det er klart å se at en Fed-renteøkning vil gjøre finansieringen dyrere, men det er mindre klart hva effekten vil være på boligpriser.

Det er ikke en streng historisk sammenheng mellom boligpriser og rentestigning. En langt bedre sammenheng eksisterer mellom boligpriser og bruttonasjonalprodukt (BNP) vekst; etterspørselen etter nye boliger har en tendens til å vokse når økonomien er humming.

En stigende rentesats kan bryte begge veier. Mange prognosticatorer er opptatt av at en stigende rente vil skape en ustabil økonomi, noe som burde presse etterspørselen etter boligkjøp. Kombiner dette med tøffere finansieringsvilkår, og det er lett å gjette at boligprisene bør avta.

Siden minst midten av 1980-tallet har en stigende rentesats imidlertid sammenfalt med en sunnere økonomi. Dette betyr flere kjøpere på markedet, flere boliger blir bygget og høyere priser.

Aspiring homebuyers bør ikke overthink med hensyn til Fed-politikken. Selv om rentene går opp beskjedent - de fleste forventer en kvartalsvekst i slutten av 2015 eller tidlig 2016 - lånekostnadene vil være nær historiske nedturer. Selvfølgelig er det mange andre viktige hensyn, som for eksempel en kjøpers inntekt, eller om hjemmet ligger i et godt nabolag. Til slutt bør en liten renteøkning bare ha en beskjeden innflytelse på kjøpsbeslutninger.

Konklusjon

Gjennomsnittlig 30-årig fast rente boliglån i august 2015 var 3 91%, ifølge Freddie Mac. Dette er over rekordløpet i slutten av 2012 på 3. 35%, men fortsatt langt under historiske nivåer. Vurder at gjennomsnittskursen var 4. 69% i 2010, 5. 87% i 2005, 8. 05% i 2000 og 13. 74% i 1980.

Hvis en homebuyer ser på et dyrt, blomstrende eiendomsmarked , som San Diego, Denver, Dallas eller San Francisco, kan det være en impuls å låse i lavere rente før Fed-målet retter seg mot en høyere rente.

Stigende priser gir en større forskjell på lang sikt (25 og 30 år ut), men de har bare en beskjeden månedlig innvirkning. Hvis en aspirerende kjøper det ikke er sannsynlig å bli hjemme i lang tid, tar renten mye mindre betydning.

Stigende renter reduserer sannsynligheten for en annen boligboblesprang, slik som den i 2007. Det er sikrere i det lange løp for villaeiere å ha et jevnt, stigende prismiljø. Det er vanskelig å forutsi den økonomiske virkningen av en Fed-fottur, men historien viser at eiendomsbobler dannes når prisene er lave, og ikke omvendt.