I denne tiden med moderate renten vurderer noen mennesker å investere i leieeiendom. Hvis den største delen av den månedlige eierkostnaden - boliglånsbetalingen - kan fryses i 30 år mens leien gradvis øker, vil videresalgsverdien av eiendommen eskalere og hele tiden du nyter inntektene og skattefordelene, da kan du ha en vinn-vinn på hendene dine. Det er noen store "ifs" i ​​denne utsagnet, men de har for det meste å gjøre med investeringseiendommen selv (vil det være perlen du trodde det var? Vil du unngå leietaker fra helvete?) I stedet for de økonomiske og skattemessige problemene. Renten på et 30-årig fast boliglån er for tiden rundt 4 01% i henhold til bankrente. com fra februar 2017, og skattekoden er virkelig tiltet for hjemmet eierskap og investering.

- 9 ->

(For mer informasjon om kjøp av et hjem, se: En guide til kjøp av et hus i USA )

Tenk om skattefordelene

• Interesse, Skatter, forsikringer og andre utgifter er fradragsberettiget mot eiendommens inntekt, mens tap vanligvis kan trekkes fra din andre inntekt. (For å lære mer, les Skattedrag for utleieeiendommer .)
• Avskrivninger er et annet skattefradrag. Det er i utgangspunktet en godtgjørelse for slitasje, vanligvis over 27 5 år, eller 3. 636% av kjøpesummen på bygningene (ikke land) per år.
• Leieeiendommer kan selges, og inntektene rulles inn i annen leiebolig uten å betale kapitalgevinster.

Hvis du bestemmer deg for å investere i en utleie eiendom, kan du gjøre det på mange forskjellige måter:

en utleie enhet i din eksisterende hjemme eller på din eksisterende eiendom

• en leilighet i et eksisterende multifamily condominium eller kooperativ
• et hus eller en leilighet i et fellesskap som du kanskje vil pensjonere til
• et hus eller en leilighet i det området barna dine deltar på høgskole som et alternativ til studentboliger
• et feriehus ved en innsjø, strand eller skibakke, der du kan bruke den i to uker i året uten å gå på bekostning av skattefordelene. (For mer, se
• Skatteproblemer for andre -Homeeiere .)

Ikke glem at du vil være utleier

Hver av disse har sin egen pakke med fordeler og fallgruver, og noen mennesker liker ikke ideen om å være utleier. Administrere en eiendom og leietakere krever litt tid og energi, og det hjelper hvis du kan gjøre mindre reparasjoner selv. Hvis du skulle kjøpe et tofamiliehus i et bedre nabolag, for eksempel, bor i en enhet og leier den andre, kan du finne din egen leiekostnad (boligutgifter kombinert med leieinntekter og avskrivninger på leieenheten) nærmer seg gratis eller overskride det innen få år.

Gjør din eiendom i hjemmet

Undersøkelse av leieeiendom bør være minst like streng som om du kjøpte et sted å bo i. Du må kjenne markedsspecifikke regler, soneringslover og trender for både utleie og salg av hjem typen og på stedet du vurderer, inkludert skoler, transport, rekreasjonsressurser, shopping, etc., så vel som det som er populært i demografien du vil ønske som leietakere. Ikke glem å vurdere foreclosures, siden alle foreclosing banken vanligvis vil være balansen skyldes på boliglånet.

Se etter noe tidløst som havnefronten, eller nærhet til en høyskole campus, eller et eldre hus i et stabilt samfunn eller en som er i begynnelsen av et comeback. Pass på "golfbanesyndromet", der investeringseiendomsegenskapen på en ny golfbane blir datert om noen år, mens nyere, mer ferske golfbaner / boliger utvikler seg i samme generelle område, deprimerer prisene på de eldre husene .

Ved å gjøre beregningene dine, husk at en leietaker som betaler topp dollar har rett til å forvente et øyeblikkelig svar på et problem, stort eller lite. Leietakere som vet at de betaler litt under markedet, vil ha en tendens til å være litt mindre krevende. Hvis utsikter til å administrere dine egne utleie er skremmende, kan eiendomsmegleren sannsynligvis gjøre en henvisning til en eiendomsforvalter eller vaktmester; et søk på nettet vil også finne spesialforvaltere. Bare vær oppmerksom på at å ansette en eiendomsforvalter vil spise inn i avkastningen.

Ikke forsøm å kjøre tallene

Smartphone apps og online boliglån kalkulatorer som Investopedias kalkulator kan hjelpe deg med dette. Å bruke kalkulatorer er nyttig fordi de lar deg måle den sanne kostnaden av månedlige boligkostnader. For eksempel tillater de alle å legge inn kostnader, forskuddsbetaling, skatter, forsikringer, og selvfølgelig renten, for å komme til din forventede månedlige betaling.

Så når du har samlet tallene dine ved hjelp av et verktøy som boligkalkulatoren ovenfor, kan du koble dem til et regneark som det nedenfor for å finne ut om en bestemt eiendom er fornuftig for deg.

For beregningene dine, se at en leieeiendom ikke vil få så lav en boligrente som en primær hjemme vilje. I dette eksemplet leies et hus med fire soverom på $ 300 000, for $ 2 000 per måned. Den 20% forskuddsbetalingen er $ 60 000, og den 30-årige fastrenten på $ 240 000 balansen er 4%. Skatt, forsikring og vedlikeholdsbudsjett gir månedlig kostnad til $ 1, 764, og gir et nominelt overskudd på $ 2, 838 per år, eller 4,73% av nedbetalingen per år. Det er mye bedre enn en sparekonto og bedre enn de fleste blue chip-aksjer betaler i utbytte, men kanskje ikke så mye som du kan tjene på aksjemarkedet i et godt år. Men når du regner med avskrivninger, blir den nominelle gevinsten på $ 2, 838 et tap på $ 6, 252, som kan brukes mot annen inntekt.

Avhengig av skattekonsollen kan det utgjøre flere hundre dollar av skattebesparelser for å legge til den positive kontantstrømmen, for ikke å nevne muligheten, men ikke sikkerheten, av økende verdi over tid.

Eiendomsmegling for investeringsarkiv

Landskostnad

$ 50 000	Bygg og forbedringer
$ 250 000	Sum kostnad
$ 300 000	Nedbetaling
20. 00%	$ 60 000	Årlig
Månedlig	Leieinntekter
$ 2 000	Utgifter
Boliglånsinnbetaling
$ 346	Boliglånsinteresse
4 . 00%	$ 800	Forsikring
0. 27%	$ 810	$ 68	Eiendomsskatt
1. 20%	$ 3, 600	$ 300	Sum Mortgage, Insurance & Real Estate Skatt
$ 1, 514	Vedlikehold, reparasjoner, etc.
1. 00%	$ 3 000	$ 250	Total eierkostnad
$ 21, 162	$ 1, 764	Netto kontantstrøm fra utleie
$ 2, 838	$ 237 < Nominell avkastning på forskuddsbetaling	4. 73%
Av-	3. 64%
$ 9, 090	$ 758	Nominelt tap etter avskrivninger	$ 6, 252
$ 521	The Bottom Line	Investering i fast eiendom for inntekt er ikke for alle, men hvis du har en lang investeringshorisont, en toleranse for de iboende risikoene og er hendig med en hammer, kan fordelene være virkelig betydelig.