Har du bestemt deg for et nytt hjem at du skal gjøre et tilbud? Eller kanskje du planlegger å refinansiere et eksisterende boliglån, og bestemmer hva du vil ha din månedlige boliglånsbetaling. Å velge hvor mye å betale hver måned er et godt sted å starte. Det er et av de første spørsmålene en bil selger vil spørre når du går på deres mye, og med alle nye typer boliglån, er det nå et spørsmål som kan stilles av mange boliglån långivere.

Innovative boliglånsprodukter, noen ganger kalt eksotiske boliglån, har funksjoner som gjør det mulig for låntakere å minimere sine månedlige utbetalinger tidlig i boliglånet i bytte for høyere utbetalinger nedover veien. De fleste låntakere tror at de vil refinansiere boliglånet eller flytte før de høyere innbetalingene. En misforståelse av risikoen forbundet med disse boliglånene kan imidlertid føre til økonomisk stress- eller til og med katastrofe. (For å lese mer om shopping for et hus, se:

Forstå boliglånsstrukturen , Shopping for et boliglån og Lag en risikobasert låneavgjørelse .)

I denne artikkelen vil vi diskutere lånemekanikkene med lave innledende innbetalinger og bruken og risikoene knyttet til disse boliglånene.

Hvor mye?

Så, hva vil du ha din månedlige betaling å være?

For å hjelpe deg med å avgjøre, la oss se på fire vanlige kategorier av disse lånene: Rentesatsfrie rentebærende lån, justerbar rente rentebærende lån, fastrentede utbetalte lån og betalingsalternativet ARM.

Renteinnskudd gir låntakeren kun mulighet til å betale rentebelastningen på utestående hovedstol på boliglånet. Dette er en enkel beregning som gjøres ved å dividere renten med 12 (måneder) og multiplisere det tallet med hovedstolsen av boliglånet. Når en rentebetaling er utbetalt, er det ingen avskrivning på boliglånet (hovedstolsen av lånet er ikke redusert).

Rentebeløp er tilgjengelig i både fastrente- og regulerbare rentelån (ARM). En 30-årig fastrente boliglån vil vanligvis ha en 10-års rentetid etter hvilken det månedlige betalingsbeløpet blir omregnet slik at boliglånet vil fullt ut avskrives over gjenværende løpetid.

Månedlig justering og 5-6 ARM er populære interesse-bare justerbar rente boliglån. Månedlig justering av ARM har vanligvis en 10-års rentetid etter hvilken det månedlige betalingsbeløpet blir omregnet slik at boliglånet vil fullt ut avskrives over gjenværende løpetid. 5-6 ARM har kun en renteperiode som varer bare i femårsrenten. Etter den femårige renteprisperioden vil renten begynne å justere i henhold til en indeks pluss en margin (den fullt indekserte renten), men den månedlige betalingen må omregnes slik at boliglånet vil fullt ut avskrives over gjenværende løpetid.5-6 armene kalles 5-6 fordi renten justerer hver sjette måned på en 5-6 arm i motsetning til hver 12 måneder (årlig) som sett i en 5-1 arm. (For å lese mer om ARMs, se:

Boliglån: Fastpris versus justerbar rente , ARMed And Dangerous og American Dream or Mortgage Nightmare? ) > Negative avskrivninger på boliglån Negative avskrivninger på boliglån tar reduksjonen av den nødvendige månedlige betalingen ett skritt videre enn et rentebeløpbart boliglån. Negative avskrivninger på boliglån tillater låntakere å foreta en betaling som er mindre enn rentebeløpet. Når den betalingen er utbetalt, opprettes utsatt rente. Beløpet av utsatt rente som opprettes hver måned legges deretter til hovedstolsen av boliglånet - dermed navnet negativ avskrivning.

Figur 2 illustrerer hvordan en negativ avskrivningslån virker. Legg merke til hvordan hovedstolsbalansen øker hver måned med beløpet av utsatt rente - med unntak av måned ett.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 2

Negative avskrivninger på boliglån kommer også i både fast rente og regulerbar rente boliglån.

Fastsats eller Graduated Payment Mortgages

Fastrentede negative amortiseringslån er ofte kalt uteksaminert betalingslån. Renten på et utlånslån er fastgjort over lånets løpetid, men lånet har en tidsplan for innledende innbetalinger som starter med et beløp som er mindre enn en rentebetalinger (negative avskrivninger opprettes) og øker til Betalingen blir stor nok til å amortisere lånet fullt ut over gjenværende løpetid. Se figur 3 nedenfor.

Copyright © 2007 Investopedia. com

Figur 3

Justerbar-rate eller betalingsalternativ Mortgages

Negativ avskrivningslån med regulerbar rente kalles vanligvis betalingsalternativet ARM. Et betalingsalternativ ARM er det mest komplekse av populære boliglånsprodukter. For et betalingsalternativ ARM beregnes en innledende "minimumsbetaling" basert på en midlertidig startrente. Denne midlertidige startfrekvensen varer fra en til tre måneder. I løpet av denne midlertidige startrenten er den månedlige betalingen av låntakeren en fullverdig betaling.

Etter utløpet av den midlertidige startrenten har låntakeren fortsatt muligheten til å foreta en betaling som tilsvarer betalingen som ble beregnet ut fra startrenten (minimumsbeløpet), men den faktiske renten på boliglånet blir den fullt indekserte renten. Det er stor sannsynlighet for at minimumsbetalingen vil være mindre enn rentebeløpet. Derfor er utsatt rente opprettet og lagt til hovedstolsen av boliglånet.

Forandringshastigheten for den fullt indekserte renten vil bestemme hvor stor rente som legges til hovedstolsbalansen. (Den rate der negative avskrivninger opprettes.) Hvis det ikke var komplisert nok, er det vanligvis en avsetning i boliglånskontrakten som sier minimumsbetalingen vil øke med 7% eller 7.5% årlig. Og ved utgangen av fem år vil boliglånet "omarbeide".

Når boliglånet omlegges, beregnes månedlige utbetalinger på nytt slik at boliglånet vil bli betalt ved utgangen av gjenværende løpetid. Den nye månedlige betalingen er basert på den fullt indekserte renten når boliglånet omlegges. Denne betalingen blir den nye minimumsbetalingen, og syklusen starter på nytt.

Merknad:

Betalingsalternativ ARM har en "negativ amortiseringsgrense" som sier at hvis den utestående hovedbalansen i boliglånet når en viss prosentandel av boliglånets opprinnelige hovedbalanse (vanligvis 110-125%), er en "uplanlagt omarbeide "vil bli utløst.

Fordelene og risikoen Det er mange grunner til at rentenettige og negative avskrivninger på boliglån blir introdusert til forbrukere av boliglån långivere og finansielle planleggere; de alle har risiko, men disse boliglånene kan være til nytte for noen låntakere:

Fordeler

I høykostede områder er rentenavn og negativ avskrivning populær. De gir en måte for en låner å ha råd til et bedre hjem (underlagt standarder for godkjenning).

Renteinnskudd og negativ avskrivningslån kan være et alternativ for noen som vil få økt inntekt i de kommende årene.

• Rentebeløp og negativ avskrivningslån kan være egnet for noen som har uregelmessig inntekt, for eksempel en årlig bonus som utgjør en stor prosentandel av inntektene hans.
• Noen økonomiske planleggere anbefaler låntakere å minimere sine boliglånsbetalinger tidlig i livet og investere forskjellen mellom en rentetilpasning eller negativ avskrivning på boliglån og en fullt utlånende boliglånsbetaling.
• Risiko
• De fleste låntakere av rentebeløpige og negative avskrivninger på boliglån regner med priser på boligprisøkning for å gjøre irrelevant det faktum at de ikke betaler ned eller øker hovedstolsen i boliglånet. Å gjøre urealistiske antagelser om fremtidig prisstigning i hjemmet er svært risikabelt.

Rentebeløpige rentegodtgjørelser og negative avskrivninger på boliglån er utsatt for stor betalingsrisiko. Med andre ord vil de månedlige utbetalingene øke med design og kunne øke med uventede beløp eller på uventede tider.

• Minimere en månedlig boliglånsbetaling for å gjøre investeringer skaper risiko. Generelt er rentenettige og negative avskrivninger på boliglån utformet som femårige produkter. Fem år er for kort for en tidshorisont for å anta en stabil avkastning på aksjemarkedet. Med andre ord, på det tidspunktet at boliglånet er planlagt å refinansieres fem år nedover veien, er aksjemarkedet for volatilt for å si at en tilstrekkelig avkastning vil ha blitt opptjent i løpet av de fem årene for å dekke rentebelastningen på boliglånet.
• Bunnlinjen
• Det handler ikke bare om den første månedlige utbetalingen av rentebeløp og negativ avskrivningslån. Forbrukerne trenger å forstå mekanikken til og identifisere og måle risikoen forbundet med rentetilpasning og negativ avskrivningslån.Først da kan en forbruker gjøre et godt informert, utdannet valg om valg av boliglån. En god måte å gjøre et informert valg er å bruke en boliglån kalkulator som den nedenfor for å fastslå de tilgjengelige prisene.