Hva er "Kommersiell eiendomsmegling"

Næringseiendom er eiendom som bare brukes til forretningsformål, og som utleies for å gi et arbeidsområde i stedet for et boareal. Fra en enkelt bensinstasjon til et stort kjøpesenter inkluderer næringseiendom detaljister av alle slag, kontorlokaler, hoteller, stripesentre, restauranter og nærbutikker.

BREAKING DOWN 'Commercial Real Estate'

Næringseiendom er en av de tre hovedtyper av fast eiendom, sammen med bolig og industri. Som navnet antyder, brukes næringseiendom i handel (boligformidling brukes til levende formål, mens næringseiendom brukes til produksjon og produksjon av varer). Mens noen bedrifter eier bygningene de okkuperer, desto mer typiske scenario er at en investor eier bygningen og samler leie fra hver bedrift som opererer der. Mens bolig eiendomsmegling rentesatser kan siteres i en årlig sum eller en månedlig leie, er kommersiell eiendom vanligvis sitert i årlige leie dollar per kvadratmeter.

Lease Lowdown

Leieavtaler kan løpe fra ett år til 10 år eller mer, med kontor og detaljhandel plass vanligvis gjennomsnittlig fra fem til ti år. "Større leietakere har en tendens til å ha lengre leieavtaler," sier Brian McAuliffe, administrerende direktør i CBRE Groups (CBG) Capital Markets divisjon. "Kortsiktige leieavtaler gir mer fleksibilitet til å justere leieavtaler, mens lengre leieavtaler gir mer sikkerhet, spesielt med kredittleietakere. "(For mer, se: Utforsk eiendomsinvesteringer. )

Det er fire hovedtyper av kommersielle eiendomsleiekontrakter, som krever ulike ansvarsnivåer fra utleier og leietaker.

• En enkelt nettlease gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt.
• En dobbeltsidig (NN) leieavtale gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt og forsikring.
• Leieavtale med tre-nett (NNN) gjør leietaker ansvarlig for å betale eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.
• Under en bruttoavtale betaler leietaker kun leie, og utleier betaler for bygningens eiendomsskatt, forsikring og vedlikehold.

Eiendomsmeglingsklassifikasjoner

Næringseiendom er kategorisert i ulike klasser. Kontor plass er for eksempel delt inn i en av tre klasser: klasse A, klasse B eller klasse C.

• Klasse A representerer de beste bygningene i form av estetikk, alder, kvalitet på infrastruktur og plassering.
• B-bygninger er vanligvis eldre og ikke like flotte som klasse A-bygninger. Disse bygningene er ofte rettet mot investorer for restaurering.
• Bygninger i klasse C er de eldste, vanligvis over 20 år, som ligger i mindre attraktive områder og trenger vedlikehold.

Kommersielle eiendomsmeglere

En kommersiell eiendomsfirma gir råd om hvordan man best kan forhandle leieavtaler som vil tiltrekke seg og beholde leietakere - eiendomseiere må balansere mellom maksimering av leien og minimere ledige stillinger og leietakeromsetning. Omsetning kan være kostbar for eiere fordi en plass må tilpasses for å møte de spesifikke behovene til ulike leietakere - si om en restaurant flytter inn i en eiendom som en gang er okkupert av et yoga-studio.

Det er mange bedrifter i eiendomsmarkedet. CBRE er den største i verden. Andre store spillere inkluderer Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield, Inc., Newmark Grubb Knight Frank og DTZ. Disse selskapene hjelper kilde næringseiendom, vurderer verdi, megler kjøp og salg, administrere vedlikehold, finne og beholde leietakere, forhandle leieavtaler, og navigere finansiering alternativer. "Et fullservicefirma tilfredsstiller alle kundens eiendomsbehov, enten de er individer, aksjeselskaper eller institusjoner," sa McAuliffe.

Den spesialiserte kunnskapen til et kommersielt eiendomsfirma er nyttig, ettersom regler og bestemmelser som regulerer eiendommen varierer etter stat, fylke, kommune og næringsliv og størrelse.

Kommersiell eiendomsutsikt

Markedet for kommersiell eiendomsmarkedet i USA tok et treff i løpet av 2008-2009-resesjonen, men har opplevd årlige gevinster siden 2010 og har siden gjenopprettet nesten alle nedgangstider i lavkonjunkturen.

Washington-baserte Urban Land Institute nylig utgitt en prognose av fast eiendom trender som forutser kommersielle eiendomspriser vil fortsette å stige kraftig for et år. Real Consensus Forecast vurderte 46 industriøkonomer og analytikere. Det ser kommersiell eiendom som øker gjennomsnittlig 7,6% årlig gjennom 2017, noe som stiger fra historiske langsiktige økninger på 5,3% årlig. (For relatert lesing, se: Vil høyere rentesatser knuse eiendomsmegling? )

Leieprisene samlet fra næringseiendom stiger også. Newmark Grubb Knight Frank rapporterte nylig at nasjonal gjennomsnittet for kontorlokaler var 27 dollar. 76 kvadratmeter i første kvartal 2015, en økning på 4% fra året før, mens prisen for industriområdet var $ 5. 70 kvadratmeter, opp 7%.

Investering i næringseiendom

Investering i næringseiendom kan være lukrativ og tjene som en god sikring mot aksjemarkedets volatilitet. Investorer kan tjene penger gjennom verdsettelse når de selger, men de fleste avkastningene genereres gjennom leie innhentet fra leietakere.

I de fleste tilfeller selges eiendommer av bygningen - en kontorbygning, en restaurant, en fabrikk osv. Men hvis en utvikler ønsker mer kapital til å utvide et prosjekt eller ønsker å se avkastningen raskere, vil prosjektet brytes ned i mindre enheter i stedet for solgt som en helhet. (For å lese mer om kommersielle eiendommer, sjekk ut vår opplæring i Real Estate Investments ).

Fordeler med kommersiell eiendom

En av de største fordelene med næringseiendom er de attraktive leieprisene.I områder hvor nybyggingen er enten begrenset av land eller lov, kan næringseiendom ha imponerende avkastning og betydelig månedlig kontantstrøm. Industrielle bygninger leier generelt til lavere pris, selv om de også har lavere overheadkostnader i forhold til et kontorstårn.

Kommersiell eiendom drar også fordel av sammenlignbare lengre leiekontrakter med leietakere enn boligeiendommer. Dette gir innehaveren av næringseiendom en betydelig kontantstrømsstabilitet, så lenge bygningen er opptatt av langsiktige leietakere.

Ulemper for kommersiell eiendom

Regler og forskrifter er den primære avskrekkende for de fleste som ønsker å investere i næringseiendom. Skattene, kjøps- og vedlikeholdsansvar for kommersielle eiendommer er begravet i lag med juridisk sikt som skifter etter stat, fylke, industri, størrelse, sonering og mange andre betegnelser. De fleste investorer i næringseiendom har enten spesialisert kunnskap eller lønn for folk som gjør det.

En annen hindring er den økte risikoen med leietakeromsetning. Med boliger er fasilitetskravene til en gitt leietaker nesten det samme som enhver tidligere eller fremtidig leietaker. Med en kommersiell eiendom, kan hver leietaker ha svært forskjellige behov som krever kostbar oppussing. Bygningseieren må da tilpasse plassen for å imøtekomme hver leietakers spesialiserte handel. En næringseiendom med lav ledighet, men høyt leieinntekter kan fortsatt miste penger på grunn av kostnadene for renovering for innkommende leietakere.

Hvem skal investere?

De som har en virksomhet, for startere. Det kan være økonomisk gunstig å eie eget arbeidsområde i stedet for å leie det.

Bortsett fra det, er folk som er best egnet til å investere i næringseiendom de som enten har betydelig kunnskap om bransjen og dens juridiske, økonomiske og regulatoriske aspekter, eller kan ansette folk som gjør det. Kommersielle eiendommer område høy risiko, høy belønning område av eiendomsmegling investere som vil appellere til sofistikerte investorer på jakt etter en utfordring. Som du kanskje har gjettet, er en slik investor sannsynligvis allerede en storverdig person: Investering krever ofte en betydelig oppstartskapital.

Det er sagt at det finnes et bredt spekter av kommersielle eiendommer, fra mega kjøpesentre og kontor tårn til små varehus og enkeltbutikk bygninger. Når man ser på kommersielle eiendommer rent som en investering, er den viktigste faktoren tilbud og etterspørsel. Den ideelle eiendommen ligger i et område der ledighet er lav og plass tilgjengelig for nyutvikling er begrenset. Lav forsyning og høy etterspørsel innebærer gunstige leiepriser samt sikring av høyere verdsettelse. Styrken på lokaløkonomien i området vil også påvirke verdien av kjøpet ditt, så du vil sjekke sysselsettingsraten via Bureau of Labor Statistics (BLS) sammen med annen økonomisk vekst og styrkeverdier.

Uansett hva slags eiendom eller skala du kan tenke på, bare sørg for at du kan takle tid og kostnader forbundet med en investering i næringseiendom.

Hvordan investere: Direkte

Finne direkte investeringer er grei: Kommersielle eiendomsbedrifter som de som er nevnt ovenfor, har en rekke oppføringer landsomfattende. Fremtredende nettsteder for bolighus, som Trulia og Realtor. com, inkluderer også søkbare databaser med kommersielle oppføringer. Et annet nettsted, LoopNet, spesialiserer seg på kommersiell eiendom.

En investor kan kjøpe et lite butikklokal eller lagringssenter direkte eller gjennom et privat partnerskap, men nedbetalingsbehovene har en tendens til å være mye høyere enn for boligeiendommer: tenk minst 30%. Eiendomsbegrensede partnerskap er et annet alternativ, selv om disse også ofte krever en betydelig investering.

Slik investerer du: Indirekte

Michael Orzano, direktør for globale aksjeindekser på S & P Dow Jones Indices - setter ut S & P / Case-Shiller Home Price Indices, et ledende mål for boligpriser i USA - varsler mot Kjøper eiendom direkte, gitt de mange hodepine som pesteledelsefirmaer og / eller utleiere: "Direkte investeringer i næringseiendom er ikke praktisk for de fleste investorer, gitt den store investeringen som kreves for å kjøpe en enkelt eiendom og det tilsyn som kreves for å administrere bygningen eller bygninger. "Investorer som ikke vil takle alle problemer med direkte eierskap (eller ikke har hovedstaden til å kjøpe hele eiendommer) kan fortsatt komme inn i spillet på flere måter.

En er via eiendomsinvesteringer (REITs). Kommersielle eiendommer REITs har en portefølje av eiendommer (som et fond har aksjer eller obligasjoner), men er offentlig omsettet; Dette gjør dem enkle å kjøpe og selge, og gir likviditet i et felt som er notorisk illikvide. Forvalterne av REITs håndterer alle detaljer om kjøp, vedlikehold, leietakere og så videre. De mottar også spesielle skattehensyn og tilbyr typisk investorer høye utbytter. de kan være rettet mot å gi inntekt, kapitalvurdering eller begge deler.

"Den mest hensiktsmessige måten for de fleste individuelle investorer å trykke på eiendomsmarkedet er gjennom REITs," sier Christian Thomas, en investeringskonsulent med Glastonbury, Conn. -baserte USI Advisors. "REITs ble etablert av kongressen bare for det formålet, og de fleste har daglig prising. "(For mer, se: Hva er risikoen for REITs? ).

Og hvis du ønsker ytterligere diversifisering, gir indeksbaserte produkter, som ETFs som sporer eiendommer og REIT-referanser, en kostnadseffektiv måte å få tilgang til en diversifisert portefølje REITs, "Orzano notater. av en slik, iShares Industrial / Office Real Estate ETF, under.)

En annen måte å tappe inn på kommersielle rike er via kommersielle obligasjonslån (CMBS), rentebetalinger som inneholder bunter av kommersielle boliglån. Utstedelse av CMBS forventes å stige til 150 milliarder dollar i 2017 fra en forventet 115 milliarder dollar i 2015, ifølge Urban Land Institutes Real Estate Consensus Forecast.