Det er to kolossale institusjoner i USAs boliglånsindustri: Fannie Mae og Freddie Mac. De fleste har hørt om dem, men få forstår hva de gjør eller den viktige rollen de spiller for å finansiere amerikanske boligeiendommer. De fleste forstår heller ikke den potensielle systematiske risikoen de utgjør for hele vårt finansielle system. I denne artikkelen vil vi diskutere hva de gjør, statusen deres statsstøttede bedrifter (GSE), deres offentlige oppdrag og hvordan de tjener. Vi vil da undersøke faren disse behemothene kunne utgjøre til USAs boliglånsmarkedet dersom de ikke klarte å håndtere deres risiko effektivt. Husk at når gigantene faller, er det bønderne som blir knuste.

Hva de gjør
Fannie Mae og Freddie Mac kjøper og garanterer boliglån gjennom det sekundære boliglånsmarkedet. De oppstår ikke eller servicelån.

Mortgage originators selger boliglån direkte til Fannie Mae og Freddie Mac, eller bytte boliglån med dem i motsetning til et boliglånsbasert verdipapir (MBS) støttet av de samme boliglånene, men som bærer tilleggsgaranti for rettidig betaling av hovedstol og interesse for sikkerhetsinnehaveren. Når realkreditinstitusjoner selger boliglån til Fannie Mae eller Freddie Mac, eller selger MBSene som er utstedt tilbake til dem, frigjør det i sin tur de midler som brukes til å opprette disse boliglånene, slik at opphavsmennene kan da skape enda flere boliglån. Fannie Mae og Freddie Mac investerer også tungt i sine egne MBSer i det som er kjent som deres beholdte porteføljer.

Kort sagt lindrer de pengestrømmen fra Wall Street til Main Street.

SE: Bak scenene dine boliglån

Offentlige sponsede bedrifter
Fannie Mae og Freddie Mac er GSEer. Begge ble skapt av kongresser; Fannie Mae i 1938, og Freddie Mac i 1970. Begge er børsnoterte selskaper chartret for å betjene en offentlig oppgave. Deres aksjer handler på NYSE under symbolene FNM og FRE, henholdsvis. Mens de er børsnoterte selskaper, har de følgende bånd til forbundsregeringen på grunn av deres charter:

• Begge selskapene har et styre bestående av 18 medlemmer, hvorav fem er utnevnt av USAs president.
• For å støtte sin likviditet er sekretæren for statskassen autorisert, men ikke nødvendig, å kjøpe opptil $ 2. 25 milliarder av verdipapirer fra hvert selskap.
• Begge selskapene er unntatt fra statlige og lokale skatter.

På grunn av disse båndene har markedet en tendens til å tro at verdipapirene utstedt av Fannie Mae og Freddie Mac bærer den underforståtte garantien for USAs regjering. Med andre ord mener markedet at hvis noe skulle gå galt på Fannie Mae eller Freddie Mac, ville den amerikanske regjeringen komme inn for å kausjonere dem ut.Denne implisitte garantien gjenspeiles av hvor billig de har tilgang til finansiering. Fannie Mae og Freddie Mac er i stand til å utstede bedriftsgjeld, kjent som "byråsobligasjoner", med lavere enn andre institusjoner.

Fannie Maes og Freddie Macs offentlige formål og oppdrag
Ifølge deres charter er Fannie Maes og Freddie Macs offentlige formål å legge til rette for en jevn flyt av billige boliglånsmidler.

Deres charterer inkluderer følgende:

• Deres enestående fokus er boliglånsmarkedet. De kan ikke inngå uavhengige forretningsområder eller avbryte støtte til boliglånsmarkedet.
• De boliglånene de kjøper og garanterer, må være under et beløp spesifisert av Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO).
• De er sperret fra å gå inn i andre boligfinansieringsvirksomheters virksomhet - for eksempel boliglånsopprinnelse.
• De må møte årlige mål fastsatt av Institutt for bolig og byutvikling (HUD). Disse målene senterer rundt lavt og moderat inntektsboliger og boliger for minoriteter.
• De er underlagt risikobaserte og laveste kapitalkrav og årlige undersøkelser fra OFHEO.

Freddie Macs nettsted forteller at sitt oppdrag er å gi likviditet, stabilitet og overkommelighet til boligmarkedet. Fannie Maes nettsted forteller at sitt oppdrag er å utvide rimelige boliger og bringe global kapital til lokalsamfunn for å betjene boligmarkedet i USA. (For å fortsette å lese om eiendomsmegling, se Investering i fast eiendom , Smart Real Estate Transactions og vår Exploring Real Estate Investments opplæring.)

Profit- Driven selskaper med en offentlig oppgave
Gjør ingen feil - Fannie Mae og Freddie Mac drives av overskudd, ettersom deres aksjonærer krever. Mens de oppfyller sin offentlige oppgave, gir de sitt overskudd på to primære måter: garanti gebyrinntekt og beholdt porteføljer.

1. Først, la oss dekke garantiavgift, eller "g-avgifter". Fannie Mae og Freddie Mac beholder en viss prosentandel av hver boliglånsbetaling for hvert boliglån de har garantert en rettidig betaling av hovedstol og interesse for en MBS-holder (investor). For eksempel kan hver månedlig boliglånsbetaling brytes ned i hovedstol og renter.

   Hovedstol og interesse, som samlet inn av en kredittgiver, sendes videre til ett av de to selskapene, la oss si Fannie Mae. Fannie Mae overfører deretter rektor og interesse sammen med innehaveren av boliglåns sikkerhet. Det holder imidlertid en viss prosentandel av renter som garantiavgift - vanligvis mellom 0. 12% og 0. 50% årlig. Tenk på det som en forsikringspolicy. Forhåpentligvis samler Fannie Mae mer inn i garantibyråinntekt enn det utbetales til sine pantesikrede verdipapirinnehavere på grunn av lånerens mislighold. Det er en veldig stor forsikringspolicy. Ved årsskiftet 2006 hadde de to selskapene kredittgarantier på $ 2. 9 biljoner MBS, ifølge finansministerens sekretær Robert K. Steel (15. mars 2007, vitnesbyrd før U.S. House Financial Services Committee for GSE Reform).

2. For det andre har Fannie Mae og Freddie Mac store beholdt porteføljer av boliglån og MBSer. De investerer tungt i sine egne - og hverandres - verdipapirer. På grunn av deres underforstått føderale garanti, som tidligere omtalt, er de i stand til å utstede gjeld med lavere utbytte enn andre selskaper for å finansiere sine beholdte porteføljer. Med andre ord er de i stand til å tjene spreads på sine porteføljer som er potensielt større enn andre institusjoner på grunn av denne finansieringsfordelen. Å si størrelsen på deres porteføljer er enorm er en underdrivelse. I 2006 var de to selskapenees samlede låneporteføljer $ 1. 4 billioner, igjen ifølge Steel (15. mars 2007).

Overblikk over Fannie Mae og Freddie Mac
Fannie Mae og Freddie Mac er regulert av OFHEO og HUD. OFHEO regulerer finansiell sikkerhet og soliditet av Fannie Mae og Freddie Mac, inkludert implementering, håndheving og overvåkning av kapitalstandarder og begrensning av størrelsen på deres beholdte porteføljer. OFHEO fastsetter også årlige konformitetslånsgrenser. HUD har ansvar for boligmisjonen til Fannie Mae og Freddie Mac. Alle nye låneprogrammer som de kan delta i (kjøp og / eller garanti) må godkjennes av HUD. I tillegg stiller HUD årlige mål for Fannie Mae og Freddie Mac for å utføre deres boligoppdrag. Disse målene er sentrale på lav og moderat inntektsboliger og boliger for minoriteter.

For mye risiko konsentrert i to selskaper med føderale band?
Det er ingen tvil om at Fannie Mae og Freddie Mac spiller kritiske roller i vårt boligfinansieringssystem. Det er imidlertid fare for å ha så mye risiko konsentrert i bare to selskaper. De klarer en enorm mengde kreditt- og renterisiko. Hvis noe gikk galt med risikostyring og / eller porteføljeadministrasjonspraksis, er det ingen tvil om at smerte og stress vil føles over hele finansmarkedene over hele verden. Mange kritikere føler at de på grunn av deres størrelse og kompleksiteten i å håndtere pantrisiko utgjør for stor systematisk risiko for økonomien vår. Videre tror noen at Fannie Mae og Freddie Mac har en urettferdig fordel på grunn av deres implisitte føderale garanti som gjør at de kan utstede gjeld til renten utilgjengelig for andre selskaper - spesielt at det er denne implisitte garantien som har gitt Fannie Mae og Freddie Mac til vokse så stor.

Enkelt sagt, det er fare for at de to selskapene har fått lov til å ta for mye risiko på den amerikanske skattebetalers mulige utgift. For å sette ting i perspektiv, ifølge statssekretær Steel, ved utgangen av 2006, hadde Fannie Mae og Freddie Mac omtrent $ 4. 3 billioner av kreditteksponering, som var om lag 40% av total utestående boliglån i USA (15. mars 2007). Eller sett forskjellig, de to selskapene har $ 5. 2 billioner av gjeld og MBS forpliktelser utestående, som overstiger $ 4. 9 billioner av offentlig holdt gjeld av U.S. regjeringen, ifølge Federal Reserve styrets styreformann Ben Bernanke (april 2007).

Videre hevdet ingen at kredittrisikoen eller renterisikoen på et boliglån lett kan håndteres eller reduseres ved bruk av derivater.

Konklusjon
Sommeren 2007 ble markedet for alle boliglån unntatt de som ble garantert av Fannie Mae og Freddie Mac, fullstendig stilt og understreket betydningen av rollene de to selskapene spilte. I høst 2007 rammet Freddie Mac markedet ved å kunngjøre store kredittrelaterte tap og brenne brannen for argumentet om at de to selskapene utgjør en enorm risiko for hele finanssystemet. Vil fordelene Fannie Mae og Freddie Mac skaper for den amerikanske villaeieren oppveie risikoen de utgjør for hele vårt finansielle system og den amerikanske skattebetaleren? Bare tiden vil vise.

For å lese mer om disse to institusjonene, sjekk ut Profitt fra boliglån med MBS .