Fannie Mae (offisielt Federal Mortgage Association, eller FNMA) er et statlig sponset foretak (GSE) - det vil si et børsnotert selskap som opererer under kongressens charter - som tjener til å stimulere boligeiendom og utvide likviditeten til boliglånspenger ved å skape et sekundærmarked. Fannie Mae ble etablert i 1938 under den store depresjonen som en del av New Deal, og bidrar til å øke tilgjengeligheten og overkommeligheten til boligeiendommer for lav-, moderate og mellomstore amerikanere.

Fannie Mae er som sekundær pantemarkedsdriver ikke opphavsrett til lån eller gir boliglån til låntakere. I stedet beholder det midler som strømmer til boliglånsgivere (f. Eks. Kredittforeninger, lokale og nasjonale banker, banker og andre finansinstitusjoner) gjennom kjøp og garanti av boliglån fra disse firmaene. Faktisk er det en av de to største boliglånskjøpene på annenhåndsmarkedet: Den andre er søsken, Federal Mortgage Mortgage Corporation eller Freddie Mac, som også er et regjeringssponsorert foretak som er opprettet av kongressen.

Ved å investere i boliglånsmarkedet, skaper Fannie Mae mer likviditet for långivere, som banker, banker og kredittforeninger, noe som igjen gjør at de kan tegne eller finansiere flere boliglån. Virksomheten anslår at den har finansiert markedet med $ 5 billioner siden 2009, finansiert ca seks millioner boligkjøp, 14 millioner refinansieringer og tre millioner leieboliger. Det er den største grunnleggeren eller bakeren av 30-årige fastrentelån i U. S.

Fannie Mae Stock

Fannie Mae har blitt omsettet siden 1968. Inntil 2010 handles det på New York Stock Exchange. Det ble avnotert etter boliglån, bolig og finanskrise etter at aksjene hadde gått ned under minimumskapitalkravene som NYSE hadde pålagt. Det handler nå over-the-counter.

I siste halvdel av 2008 ble Fannie Mae og Freddie Mac tatt over av regjeringen via en konservatorium i Federal Housing Finance Committee. Begge ble bailed ut til melodien på $ 187. 4 milliarder kroner, som reddet dem fra sammenbrudd. I 2014 hadde Fannie Mae tilbakebetalt regjeringen mer enn summen den mottok. (For relatert lesing, se: Analyse av Fannie Mae og Freddie Mac Fallout .)

I august 2012 endret vilkårene for Fannie Maes utbytteforpliktelser slik at US Treasury hevder fortjeneste på slutten av hvert kvartal, og gir kapital hvis det er et underskudd.Så selv om Fannie Mae tjener penger, blir fortjenesten overlevert hvert kvartal til regjeringen.

Fannie Mae Retningslinjer

For at en boliglåner skal kunne bli støttet av Fannie Mae, må den være enig i å ikke utøve uetisk subprime utlånspraksis. Subprime lån, som har høyere priser enn prime rate lån, tilbys til låntakere med dårlig kreditt som anses som en høyere risiko av utlåner.

Boliglånene Fannie Mae kjøp og garantier må oppfylle strenge kriterier. For eksempel er grensen for et konvensjonelt lån for en enkelt familie hjemme i 2017 $ 424 000 for de fleste områder, og $ 636, 150 for høye kostnader, inkludert Hawaii og Alaska. Federal Housing Finance Agency (FHFA) fastsetter disse grensene (for å se dem for alle områder, klikk her.)

Etter at de har kjøpt boliglån på annenhåndsmarkedet, samler Fannie Mae dem for å danne boliglånsbevis. MBS er verdipapirbaserte verdipapirer som er sikret av et boliglån eller et pantelån. Fannie Maes pantesikrede verdipapirer kjøpes deretter av institusjoner, som forsikringsselskaper, pensjonsfond og investeringsbanker. Det garanterer utbetalinger av hovedstol og renter på sin MBS.

Fannie Mae har også sin egen portefølje, ofte referert til som en beholdt portefølje, som investerer i egne og andre institusjoners pantesikrede verdipapirer. Fannie Mae utsteder gjeld, kalt byrådsgjeld, for å finansiere sin beholdte portefølje. Fannie Mae Loans For å få et lån som støttes av Fannie Mae, kan du se "Fannie Mae" Jeg må gå gjennom en godkjent utlåner. Sammen med unntak av subprime lån, nevnt ovenfor, må långivere oppfylle kvalifikasjons- og tegningsskriterier som sikrer kredittkvaliteten til finansieringen. Boliglån som er kjøpt og garantert av Fannie Mae kalles i samsvar med lån. Overordnet sett har konformerende lån lavere rente enn ikke-samsvarende eller jumbo-lån, som vanligvis ikke støttes av Fannie Mae fordi de overskrider lånestørrelsen.

Slik søker du etter et Fannie Mae-Backed Mortgage

Når du har funnet en utlåner som er kvalifisert til å utstede et Fannie Mae-lån, vil du bli veiledet ved å fylle ut en enhetlig boliglånsansøkning. Du må samle og gi økonomisk informasjon og dokumentasjon. Dette inkluderer en rekord av sysselsetting og bruttoinntekt og erklæringer for å sikkerhetskopiere disse opp, for eksempel et W-2-skjema eller skjema 1099. Du må også gi totalt dine månedlige gjeldsforpliktelser, som for eksempel saldoer på kredittkort, bil betalinger, underholdsbidrag og barnehjelp.

For å bli godkjent for et Fannie Mae-støttet lån, er det foretrukket å ha et forpliktende inntekterforhold på over 28%. En front-end DTI bestemmer hvor mye av bruttoinntektene du går til boligkostnadene. Hvis DTI er for høy, kan du, hvis du kan, gjøre en større forskuddsbetaling, noe som vil redusere de månedlige kostnadene. Fannie Mae krever en minimumsbetaling på 5% for et fastrentepris, selv om 20% er typisk ideelt.

Homebuyers må også oppfylle minimumskrav til kreditt for å være kvalifisert for Fannie Mae-støttede boliglån. For et enfamiliehus som er en primærbolig, er det nødvendig med en FICO-score på minst 620 for fastrentelån og 640 for regulerbare boliglån (ARM). Selvfølgelig, jo bedre - eller høyere - FICO-poengsummen din, jo mer kvalifisert er du for de laveste tilgjengelige rentene.

Lånemodifiseringer

Fannie Mae begynte å fokusere på lånemodifiseringer etter at renten smeltes ned. Lånendringer endrer betingelsene for et eksisterende boliglån for å hjelpe låntakere til å unngå mislighold, og ende opp med foreclosure og til slutt å miste hjemmet. Endringer kan inneholde en lavere rente og forlenge lånets løpetid, noe som vil redusere månedlige utbetalinger. Fannie Mae har gjennomført mer enn 1,5 millioner lån modifikasjoner siden 2009. (For relatert lesing, se:

Vinnere av Fannie / Freddie Bailout

.)

Fannie Mae HomePath Når foreclosures oppstår på boliglån der Fannie Mae er eier / investor, eller når eiendommer er anskaffet gjennom gjerninger i stedet for foreclosure eller fortabelse, forsøker Fannie Mae å selge eiendommene i tide for å minimere potensielle konsekvenser for samfunnet. HOMEPATH. com er Fannie Mae nettsiden der homebuyers og investorer kan søke etter og gjøre tilbud disse eiendommene, og HomePath Mortgage tilbyr kjøperfinansieringsprodukter til eiendommene. I noen tilfeller kan spesiell finansiering være tilgjengelig gjennom HomePath Mortgage og HomePath Renovation Mortgage. Disse inkluderer utvidet selgerbidrag for eierboliger, og lavere betalingsmåter for kjøpere med flere finansierte eiendommer. HOMEPATH. com tilbyr utelukkende eiendommer som eies av Fannie Mae, og inkluderer eneboliger, byhus og condominiums. Fannie Mae bruker lokale eiendomsmeglere til å forberede, vedlikeholde og liste eiendommene til salgs. De fleste oppføringer har bilder, eiendomsbeskrivelser og andre detaljer, inkludert informasjon om skolen og nabolaget. Antallet, type og salgspriser varierer sterkt fra marked, slik som egenskapene til eiendommene. Mens noen boliger er ferdige, trenger andre reparasjoner eller til og med omfattende renoveringer. Hver eiendom selges i "som er" tilstand.