Å kjøpe bolig med boliglån er trolig den største økonomiske transaksjonen du vil inngå. Vanligvis vil en bank eller boliglåner finansiere 80% av prisen på hjemmet, og du godtar å betale det tilbake - med renter - over en bestemt periode. Når du sammenligner långivere, priser og alternativer, er det nyttig å forstå hvordan interessen tilfaller hver måned og betales.

Hvordan din månedlige boliglånsberegning beregnes

Enkelt sagt, hver måned betaler du tilbake en del av rektor (beløpet du har lånt) pluss rente påløpt for måneden. Din utlåner vil bruke en amortiseringsformel for å opprette en betalingsplan som bryter ned hver betaling til å betale hovedstol og renter. Lengden eller levetiden til lånet ditt bestemmer også hvor mye du skal betale hver måned.

Strekk utbetalinger over flere år (opptil 30) vil generelt føre til lavere månedlige utbetalinger. Jo lenger du tar for å betale boliglånet ditt, desto høyere blir den totale innkjøpsprisen for hjemmet ditt fordi du betaler en interesse for en lengre periode. Se selv hvordan endring av vilkårene for boliglånet ditt kan endre kostnadene ved ditt hjem ved å bruke Investopedias boliglånkalkulator.

I begynnelsen av lånet blir rektor lønnet sakte ettersom det meste av betalingen er brukt mot å betale renter. Mot slutten av lånet vil svært lite av betalingen bli brukt mot renter, og det meste vil gå mot å betale hovedstolen ned. På nettet kan du bruke en amortiseringskalkulator for å få en forståelse av hvordan interessen er dyrere i begynnelsen av et lån.

Lære vilkårene: Fast rente vs Justerbar rente

Banker og långivere tilbyr hovedsakelig to typer lån:

Fast rente: Renten endres ikke.

Justerbar rente: Renten endres under definerte forhold. Noen ganger referert til som en variabel rente eller hybrid lån.

Slik fungerer det i boliglån:

Fast rente: Den månedlige betalingen forblir den samme for lånets levetid. Renten er låst inn og endres ikke. Lån har en tilbakebetalingstid på 30 år; kortere lengder på 10, 15, 20 år er også ofte tilgjengelige. Kortere lån vil ha større månedlige utbetalinger som kompenseres av lavere rente og lavere samlede kostnader.

Eksempel: Et fastforrentet boliglån på $ 200 000 i 30 år (360 månedlige utbetalinger) til en årlig rente på 4, 5%, vil ha en månedlig utbetaling på ca $ 1, 013. (Skatt, forsikring , escrow er tillegg og ikke inkludert i denne figuren.) Årsrenten er delt inn i en månedlig rente som følger: en årlig rente på 4,5% divisjon med 12 er en månedlig rente på 0.375%. Hver måned betaler du 0. 375% rente på beløpet du faktisk skylder på huset.

Din første betaling på $ 1, 013 (1 av 360) gjelder $ 750 mot renter og $ 263 mot rektor. Den andre månedlige betalingen, siden rektor er litt mindre, vil tilføre litt mindre interesse og litt mer av rektor vil bli betalt. Ved betaling 359, vil det meste av den månedlige betalingen bli brukt mot rektor.

Justerbar rente boliglån (ARM): Fordi renten ikke er låst inn, vil den månedlige betalingen for denne typen lån endres over lånets løpetid. De fleste ARM har en grense eller en kapp på hvor mye renten kan svinge, og hvor ofte renten kan endres. Når satsen går opp eller ned, beregner långiveren din månedlige betaling slik at du får samme innbetalinger til neste rentejustering oppstår. Etter hvert som rentene øker, gjør det også din månedlige betaling; Hver betaling gjelder for renter og rektor på samme måte som et fastrentet boliglån over et gitt antall år. Långivere tilbyr ofte lavere rente for de første årene av en ARM, men så endres prisene ofte etter det - så ofte som en gang i året.

Den opprinnelige renten på en ARM er vesentlig lavere enn et fastforrentet boliglån.

* ARM kan være attraktivt hvis du planlegger å bo i ditt hjem i bare noen få år.

* Vurder hvor ofte renten vil justere. Eksempel: 5/1 år ARM har en fast rente i fem år, så vil renten justeres for resten av låneperioden hvert år.

* ARM angir hvordan renten fastsettes - de kan knyttes til ulike finansielle indekser, for eksempel ettårig amerikanske statsskatt. Spør din økonomiske planlegger for å få råd om valg av ARM med den mest stabile renten.

Eksempel: En $ 200 000 5/1 boliglån med justerbar rente i 30 år (360 månedlige utbetalinger) starter med en årlig rente på 4% i fem år, og deretter satsen kan endre seg med. 25% hvert år. Denne ARM har en rentekap på 12%. Betalingsbeløp for måneder 1 til 60 er $ 955 hver. Betaling for 61 til 72 er $ 980. Betaling for 73 til 84 er $ 1, 005. (Skatt, forsikring, sperring er ekstra og ikke inkludert i disse tallene.) Du kan beregne kostnadene dine online for en ARM.

Rentebeløp, Regular og Jumbo

Et tredje alternativ - vanligvis reservert for velstående boligkjøpere eller de med uregelmessige inntekter - er et rentebeløp. Som navnet antyder, gir denne typen lån deg muligheten til å betale bare renter for de første årene, og det er attraktivt for førstegangseeiere på grunn av de lave utbetalingene i løpet av sine lavere inntektsår. Det kan også være det riktige valget hvis du forventer å eie hjemmet i en relativt kort tid, og har tenkt å selge før den større utbetalingen begynner.

Et jumbo-boliglån er vanligvis for beløp over den overordnede lånegrensen, for tiden $ 424, 100 for alle stater unntatt Hawaii og Alaska, hvor den er høyere.I tillegg, i visse føderalt utpekte dyre boligmarkeder som New York City, Los Angeles og hele San Jose-San Francisco-Oakland-området, er den konformive lånegrensen $ 636, 150.

Bare Jumbo-lån er også interessert tilgjengelig, men vanligvis for de super-velstående. Strukturert på samme måte som en ARM, varer renten-perioden så lenge som ti år. Deretter justerer kursen årlig, og betalinger går mot å betale hovedstol. Betalinger kan gå opp betydelig på det tidspunktet. (Du kan være interessert i 5 risikofylte boliglånstyper som skal unngås.)

Andre ting å vurdere

* Escrow og andre avgifter. Du må budsjettere for andre elementer som vil øke vesentlig til beløpet på din månedlige boliglånsbetaling, for eksempel skatter, forsikrings- og sperrekostnader. Disse kostnadene er ikke løst og kan variere. Din utlåner vil spesifisere ekstra kostnader som en del av din låneavtale.

* Skal du betale litt ekstra hver måned? I teorien betaler du litt ekstra hver måned mot å redusere rektor, en måte å eie hjemmet ditt raskere. Finansielle fagpersoner anbefaler at utestående gjeld som fra kredittkort eller studielån betales først, sparekontoer er godt finansierte, og deretter betrakt ekstra ekstra hver måned.

* Renter er et skattefradrag. Hvis du spesifiserer fradrag på din årlige avkastning, tillater IRS at du kan frata boliglånsrentebetalinger; for statens avkastning varierer fradraget. Sjekk med en skatteselskap for spesifikt råd angående kvalifiseringsregler. For mange huseiere er dette rentebeløpene en av de største nedskrivningene de noensinne kan dra nytte av.

Bunnlinjen

Nasjonalpolitikken favoriserer hjemmekjøpere via skattekoden, og for mange familier er riktig boligkjøp den beste måten de kan bygge en eiendel på som pensjoneringsnest. Også, hvis du kan avstå fra utbetaling av penger, vil hjemmet du kjøper i en alder av 30 år med en 30-årig fast rente, bli fullstendig betalt når du når normal pensjonsalder, noe som gir deg et rimelig sted å bo når inntektene dine avtar. Til tross for uroen som følge av økonomisk krasj i 2008 og den etterfølgende sammenbruddet av boligboblen, er hjemmeeierskap noe du bør vurdere i din langsiktige økonomiske planlegging.

Utforsk dette emnet videre med 5 hemmeligheter du ikke visste om boliglån og fordelene med å betale ut boliglånet ditt.