Du har gjennomgått kravene til den type boliglån du vil ha. Du har sørget for at du har kredittpoeng, forskuddsbetaling og gjeldsgrad (DTI) som lånet krever. Så hvorfor har din låneansøgning blitt avvist?

Strengere krav kalt utlåner overlays er feil. Långivere overlegg er reglene for individuelle boliglån meglere og banker som er strengere enn reglene som regjerende enheter etablere for ulike boliglån produkter.

Lenderoverlays kommer også i form av strengere dokumentasjonskrav, for eksempel å måtte legge inn mye mer papirarbeid (for eksempel bankregnskap) for en FHA Streamline-refinansiering, enn FHA selv krever. Papirarbeid som ikke passerer måler kan også resultere i uventede avslag. Låner overlegg påvirker refinansier også.

Denne artikkelen beskriver først hva utlåner overlays er. Det forklarer da hvordan du som låner kan forbedre sjansene dine for å få boliglån til tross for utlån av låner.

Minimum lånekriterier for boligkvalifikasjon Minimumskriteriene du må møte for å få et boliglån, avhenger av hvilken type boliglån du søker om. For de fleste boliglån fastsatte Fannie Mae og Freddie Mac retningslinjene, fordi disse to enhetene kjøper en betydelig prosentandel av boliglån fra långivere og meglere som kommer fra dem. For et FHA-boliglån fastslår Institutt for bolig og byutvikling (HUD) disse kriteriene fordi staten betaler lånegivere når låntakere har standard på disse lånene. Tilsvarende garanterer Institutt for veteranansatte og setter minimumskravene til låntakere for VA-lån.

Mens Fannie Mae, Freddie Mac, HUD og VA etablerer minimum lånekriterier, utsteder de ikke rent faktisk boliglån: långivere gjør. Fordi långivere må beskytte sine egne økonomiske interesser, kan de velge å bruke strengere utlånskriterier hvis de ikke føler at minimumsstandardene er høye nok.

For eksempel, mens FHA kanskje krever en minimum FICO-poengsum på 580 for å kvalifisere seg for FHAs 3. 5% nedbetalingsprogram, kan en utlåner ha lært fra sin egen erfaring at FHA-låntakere med kredittpoeng under 640 er mer sannsynlig å standard, så det vil bare utvide FHA-lån til låntakere med minst den kredittpoengsummen. Selv om FHA forsikrer lånet, vil långivere fortsatt unngå kostbare foreclosures. Långivere pålegger også overlegg for å redusere risikoen for at de vil bli tvunget til å kjøpe tilbake et boliglån de har solgt til Fannie eller Freddie. Fannie og Freddie kan tvinge tilbakekjøp dersom en utlåner ikke følger disse enhetens utlånsretningslinjer. Postkrisekrisen, disse tvungen tilbakekjøpene, også kalt "tilbakebetalinger" eller "tilbakekjøp", forårsaket store problemer for långivere. Långivere ble i sin tur mer forsiktige når det gjaldt utstedelse av boliglån.

Hvordan marginale låntakere kan få godkjent til tross for overlays

Hvis du er i margin av minimumskravene som er oppgitt av Fannie, Freddie, HUD eller VA, vil eventuelle tilleggskrav som en utlåner pålegger sannsynligvis bety at du vant ' t kvalifisere for et boliglån. Så hvordan finner du en utlåner som ikke har overlegg?

"Långivere annonserer vanligvis ikke bredt om bruken av overlegg, eller omvendt, deres mangel på overlegg," sier Scott Fletcher, EVP for tegnings- og kredittpolitikk på Fairway Independent Mortgage Corp. i New Berlin, Wis. Noen tilfeller kan låntakere gjennomgå utlånsretningslinjer online på utlåners nettside. I mange tilfeller vil denne type undersøkelser imidlertid kreve snakk med en ansatt av långiveren, i dybden, om deres spesifikke situasjon og om utlåner har låneprogrammer som passer til [deres] behov. " Amy Tierce, regionens direktør for Fairways Needham, Mass., sier at det kan være svært vanskelig for en forbruker å finne ut om en utlåner bruker overlegg. Hun sier at låntakere bør begynne med en henvisning til en utlåner som vil gjennomgå lenerens økonomiske profil grundig. Hvis den långiveren ikke kan godkjenne lånet, bør det kunne henvise til en annen kompetent utlåner som kan.

Lender overlays legger ikke bare til mer restriktive garantier, sier hun. De har også innflytelse på renten, med hver overlegg som følger med en kursregulering. "Långiverne som fjerner overleggene på tegningsgaranti, vil generelt fortsatt ha prisøkningene bygget inn i prisene, sier hun.

"De fleste låntjenestemenn vet ikke at deres [selskap bruker] overlegg eller at hver utlåner kan gjøre noe annerledes, sier boliglånsmedler Todd Huettner fra Huettner Capital i Denver, Colo." Forskjellene kan være store. Dette er en del Av grunnen til at så mange mennesker blir nektet lån når de virkelig kan kvalifisere. De oppfyller bare ikke kravene til en bestemt utlåner, men kan bare være bra med en annen, sier han.

Hvis låntakere kan finne en utlåner som selger direkte til Fannie eller Freddie, kan de kanskje unngå overleggene store banker måtte ha. Det er vanskelig å finne slike långivere, sier Dean Vlamis, visepresident for boliglån med PERL Mortgage in Chicago. Hvis en låner kom til ham med kredittpoeng eller utfordringer i forhold til inntektsfordeling, kunne han se etter en utlåner som ikke hadde overlegg som ville forhindre låntakeren i å kvalifisere. Han har denne fleksibiliteten fordi PERL er en korrespondent utlåner, noe som betyr at de tegner og finansierer lån, så selger dem etter avslutning.

"Bunnlinjen er at de fleste långivere bare har ett alternativ, så du er uheldig hvis du ikke møter deres overlegg," sier Huettner. Forbrukerne vet ikke, og lånsoffiserer vet vanligvis ikke eller vil ikke fortelle deg om en annen utlåner vil godkjenne lånet ditt. Arbeide med megler gir deg tilgang til en rekke långivere og muligens flere alternativer.

Låneroverlegg og endrede markedsforhold

Låneroverlegg er ikke satt i stein; de endres ettersom økonomiske forhold og boligmarkedsforhold skiftes.

"Långivere vil tilpasse sine tegningsstandarder, inkludert overlegg, som svar på mange ting," sier Fletcher. "Endringer i boligmarkedet, investor appetitt, reguleringsmiljøet, markedskreftene (konkurranse) og risikotoleransen blant annet, vil føre til at långivere kontinuerlig vurderer sine standarder, sier han. Den åpenbare grunnen til at bankene skal lette overleggene deres, er penger, sier Vlamis. "Hvis de vil øke sin boliglånsvirksomhet, kan de ganske enkelt lette sine retningslinjer og dermed gjøre det lettere for flere mennesker å låne," sier han.

Tierce sier at når lånegivere er mer sikre på økonomien og mindre frykt for fallende hjemverdier og potensielle foreclosures, kan overlays lette opp.

Tendensen til overlegg til å forandre fra tid til annen, betyr at venter kan gi deg mulighet til å kvalifisere. Hold økonomien i orden i mellomtiden.

Bunnlinjen

Overlays skadet generelt låntakere som har en potensielt høyere risiko for mislighold på grunn av kredittproblemer eller begrenset nedbetaling, sier Vlamis.

Som frustrerende som det kan være å bli avvist, kan låntakere bruke opplevelsen som utgangspunkt for å gjøre endringer - som for eksempel å rydde opp kreditt og spare mer for en forskuddsbetaling - som gjør at de kan kvalifisere seg til et boliglån i framtid.