Alle vet betydningen av avkastningen på investeringen (ROI) - det populære, allsidige verktøyet for å finne ut hvordan porteføljen din utfører. Hvis du har en utleie eiendom, er det viktig å vite hvordan du skal beregne avkastning, slik at du kan bestemme effektiviteten som en investering.

Dessverre, fordi ROI-beregninger enkelt kan manipuleres - og enkelte variabler kan enten inkluderes eller utelukkes når beregningen utgjør en meningsfylt avkastning, kan være en utfordring, spesielt når investorer har mulighet til å betale kontant eller ta ut en boliglån på eiendommen. Her ser vi på to grunnleggende eksempler for beregning av avkastning på boligeiendommer.

En rask oppdatering

Avkastning på investeringen er et mål som brukes til å estimere og vurdere resultatene av en investering eller for å sammenligne resultatene av en rekke ulike investeringer. For å beregne avkastning divideres nettoresultatet av en investering med mengden penger som er investert, og resultatene uttrykkes som prosentandel eller forhold.

Hvis du for eksempel kjøper ABC-aksjer for $ 1 000 og selger den to år senere for $ 1, 600, vil nettoresultatet være $ 600 ($ 1, 600 - $ 1 000). Avkastningen på aksjen vil være 60% ($ 600 ÷ $ 1, 000 = 0. 60). (For mer informasjon, se: FYI ON ROI: En guide til beregning av avkastning på investeringer .)

Kontanttransaksjoner

Hvis du kjøper en eiendom direkte, er det ganske enkelt å beregne avkastningen. Anta at du betaler penger for en $ 100 000 leiebolig. Du betaler også $ 1 000 i avsluttende kostnader, pluss $ 9 000 for remodeling, og gjør din totale investering i eiendommen $ 110 000.

Raskt fremover ett år. Du har samlet $ 800 i leien hver måned, og så har høstet $ 9, 600 for året. For den mest realistiske avkastningen trekker vi fra kontantstrømmen $ 167 i måneden ($ 2, 004 per år) for å dekke eiendomsskatt og forsikring (to utgifter som du ikke kan unngå). Dette gir deg en årlig avkastning på $ 7, 596.

For å beregne eiendommens avkastning deler du årlig avkastning ($ 7, 596) etter den totale investeringen du opprinnelig oppnådde ($ 110 000). $ 7, 598 ÷ $ 110, 000 = 0, 069 eller 6,9%. Avkastningen din er 6,9%.

Finansierte transaksjoner

Beregning av avkastning på finansierte transaksjoner er litt mer komplisert. Anta at du kjøper den samme $ 100 000 eiendommen som ovenfor, men i stedet for å betale kontant, tar du ut et boliglån, som gir en 20% forskuddsbetaling. Dine kostnader er $ 20 000 for nedbetalingen ($ 100 000 salgspris x 20%); $ 2, 500 for å lukke kostnader (de er høyere på grunn av boliglån) og den samme $ 9 000 for remodeling. Dine totale utgifter for lommeboken er $ 31, 500 ($ 20, 000 + $ 2, 500 + $ 9, 000).

I tillegg er det løpende kostnader knyttet til boliglånet. La oss anta at du tok et 30-årig lån med en fast rente på 4%.På den lånte $ 80 000 ($ 100 000 salgspris minus $ 20 000 nedbetaling), vil den månedlige hovedstol og rentebetaling være $ 381. 93. Vi legger til samme $ 167 i måneden for å dekke skatt og forsikring, og gjør din totale månedlige betaling $ 548. 93. Merk: Et godt verktøy for å beregne totalkostnaden for et boliglån er en boligkalkulator som den nedenfor.

Nå tar vi hensyn til leie. Forutsatt at leietaker betaler $ 800 hver måned, har du en kontantstrøm på $ 251. 07 månedlig ($ 800 leie - $ 548. 93 boliglån betaling). Igjen, fort fremover ett år. Multiplikere den $ 251. 07 av 12 bestemmer netto årsinntekt, eller retur: $ 251. 07 x 12 = $ 3, 012. 84.

Neste, del den årlige kontantstrømmen med dine opprinnelige kostnader utenfor utlånet (nedbetalingen, avsluttende kostnader og ombygging) for å bestemme avkastningen. $ 3, 012. 84 ÷ $ 31, 500 = 0. 095. Så avkastningen din er 9. 5%.

Noen investorer legger til egenkapital i ligningen (husk at egenkapitalen ikke er penger i kontanter du kan bruke, du må selge eiendommen for å få tilgang til den). For å få summen av egenkapitalen, gjennomgå boliglånsavskrivningstiden din for å finne ut hvor mye av boliglånet ditt som gikk ut på å betale ned hovedstolen (som bygger opp egenkapitalen). Dette er egenkapital som kan legges til kontantstrømmen. I vårt eksempel viser avskrivningsplanen på lånet at $ 1, 408, 84 av hovedstol er nedbetalt i løpet av de første 12 månedene. Så, $ 4, 421. 68 ($ 3, 012. 84 årlig inntekt + $ 1, 408. 84 egenkapital) ÷ ​​$ 31, 500 = 0. 14. Resultat: 14% ROI.

Bunnlinjen

Selvfølgelig er eksemplene ovenfor ganske grunnleggende. De inkluderer ikke ekstrautgifter en utleieeiendom kan generere, for eksempel reparasjons- / vedlikeholdskostnader, som må inkluderes i beregninger - og dermed påvirke den faktiske avkastningen. (For mer, se Hvordan verdsette en eiendomsinvesteringseiendom ).

Likevel jobber de for å vise at avkastningen endres avhengig av om du betaler penger eller finansierer kjøp av eiendom. Som en generell regel, jo mindre kontanter du legger inn i en eiendomsavtale og jo mer du har boliglån, desto større avkastning blir det. Omvendt, jo mer penger du legger inn i en avtale og jo mindre du låner, desto mindre vil avkastningen din være (men jo større er nettoinntekt).

Uansett hvilke innganger du bruker til å beregne avkastning, er det viktig å bruke samme tilnærming til alle investeringer for å opprettholde nøyaktige sammenligninger. Hvis du for eksempel inkluderer egenkapital ved vurdering av en eiendom, bør du inkludere den når du beregner avkastning på de andre egenskapene, hvis du har dem, for å få en nøyaktig sammenligning.