Enten du er nysgjerrig på investeringspotensialet i fast eiendom eller bare syk av infomercials lovende millioner dollar i avkastning fra en ny og uklar måte å investere i fast eiendom, er det verdt å lære hvordan rikdom er opprettet gjennom fast eiendom.

(For mer informasjon om å kjøpe et hjem, se: En guide til kjøp av et hus i USA).

Vi ser ikke på strategier for hvordan du kan tjene penger på eiendomsmegling. I stedet vil denne artikkelen fokusere på de grunnleggende måtene som penger er gjort gjennom eiendomsmegling. Og heldigvis for oss har disse ikke endret seg i århundrer, uansett hvilken type glans som guruer i øyeblikket prøver å sette på.

Opplæring: Utforsk eiendomsinvesteringer

Vurdering

Den vanligste kilden til eiendomsgjenvinning er verdsettelsen - økningen i verdien - av eiendommen i spørsmålet. Dette oppnås på forskjellige måter for ulike typer fast eiendom. Og viktigst er det bare realisert gjennom salg eller refinansiering. Hvis du vurderer refinansiering, bruk deretter vår boligkalkulator til å beregne nåværende refinansieringsrenter.

Råland

Den mest åpenbare kilden til takknemlighet for uutviklet land er selvfølgelig å utvikle det. Etter hvert som byene vokser, blir land utenfor grensene mer og mer verdifulle på grunn av potensialet for at det skal kjøpes av utviklere. Deretter bygger utviklere hus som øker denne verdien enda lenger.

Vurdering i land kan også komme fra funn av verdifulle mineraler eller materialer, forutsatt at kjøperen har rettighetene. Et ekstremt eksempel på dette vil være slående olje, men takknemlighet kan også komme fra grusinnsatser, trær og så videre.

Boligbygging

Når man ser på boliger, er plasseringen ofte den største faktoren i forståelse. Etter hvert som nabolaget rundt et hjem utvikler seg, legger du til transittruter, skoler, kjøpesentre, lekeplasser og så videre, klatrer verdien. Selvfølgelig kan denne trenden også fungere i omvendt rekkefølge, med hjemverdier som faller som nabolagsområder.

Boligforbedringer kan også stimulere takknemlighet, og dette er noe en eiendomseier kan kontrollere direkte. Å sette inn et nytt bad, oppgradere til en oppvarmet garasje og remodeling til et åpent konsept kjøkken er bare noen av måtene en eiendoms eier kan prøve å øke verdien av et hjem. Mange av disse teknikkene har blitt raffinert til avkastningsreparasjoner av eiendomsflippers som spesialiserer seg på å tilføre verdi til et hjem på kort tid.

Kommersiell eiendom
Kommersiell eiendom tjener verdi av samme grunner som de to foregående typer: plassering, utvikling og forbedringer. De beste kommersielle eiendommene er etterspurt, og det driver prisen opp på dem. (For relatert lesing, se 7 trinn til en fast kommersiell eiendomsavtale .)

Inflationens rolle i vurdering

Det er selvsagt en viktig faktor vi hoppet over i vår sammendrag - den økonomiske effekten av inflasjonen. En 10% inflasjon av dollaren betyr at dollaren din kun kan kjøpe ca 90% av det samme godt året etter, og det inkluderer eiendom. Hvis et stykke land var verdt $ 100 000 i 1970, og det satt sovende, uutviklet og utelukket, ville det fortsatt være verdt mange ganger mer i dag. På grunn av uendelig inflasjon gjennom 70-tallet og et jevnt tempo siden, ville det trolig ta over $ 560 000 for å kjøpe det landet i dag - antar at $ 100 000 var rettferdig markedsverdi på den tiden, og alle andre faktorer forblev konstant.

Så, inflasjon alene kan føre til verdsettelse i fast eiendom, men det er litt av en Pyrrhic-seier. Selv om du kanskje får fem ganger pengene på grunn av inflasjon, koster mange andre varer fem ganger så mye å kjøpe nå. ) Inntekt

Vanligvis referert til som leie, inntekt - eller faste betalinger - fra fast eiendom kan komme i mange former.

Råinntektsinntekter

Avhengig av dine rettigheter til landet, kan selskapene betale deg royalties for eventuelle funn eller faste betalinger for eventuelle strukturer de legger til. Disse inkluderer pumpehylser, rørledninger, grusgraver, tilgangsveier, celletårn og så videre. Rå land kan også leies for produksjon, vanligvis landbruksproduksjon.

Boliginntekt Inntekt

Selv om det er mulig at du kan tjene penger ved installasjon av et celtårn eller en annen struktur, kommer det store flertallet av boliginntekter i form av grunnleggende leie. Leietakerne betaler et fast beløp per måned - og dette vil gå opp med inflasjon og etterspørsel - og du tar ut kostnadene fra den og krever gjenværende del som leieinntekter. Selv om det er sant at du får en forsikringsutbetaling dersom leietakerne brenner ned på stedet, dekker utbetalingen bare kostnadene ved å erstatte det som går tapt og er ikke inntekt i en reell følelse.

Kommersielle eiendomsinntekter

Kommersielle eiendommer kan produsere inntekter fra de ovennevnte kildene - med grunnleien igjen som den vanligste - men kan også legge til en ekstra i form av opsjonsinntekt. Mange kommersielle leietakere vil betale gebyrer for kontraktsmessige opsjoner som retten til første avslag på kontoret ved siden av. Dette er i hovedsak alternativer som leietakere betaler en premie å holde, om de utøver dem eller ikke. Alternativinntektene brukes noen ganger for rå land og til og med boligeiendommer, men de er langt fra felles.

Hva om REITs eller MICs?

Eiendomsinvesteringer (REIT) og Mortgage Investment Corporation (MIC) anses generelt for å være gode måter å få inntekter fra fast eiendom. Dette er sant, men bare i den forstand at eiendomsmegling er den underliggende sikkerheten. Med et REIT selger eieren av flere næringseiendommer aksjer til investorer - vanligvis for å finansiere kjøp av flere eiendommer - og overfører deretter leieinntektene i form av distribusjon. REIT er utleier for leietakerne (som betaler leie), men eierne av REIT får inntektene når utgiftene til å kjøre bygningene og REIT er tatt ut.
MICs er enda et skritt fjernet, da de investerer i private boliglån i stedet for de underliggende eiendommene. MIC er forskjellig fra MBSer ved at de holder hele boliglån og overfører renter fra betalinger til investorer, i stedet for å securitisere rentestrømmene uavhengig av det opprinnelige boliglånet. Likevel er de ikke så mye eiendomsinvesteringer som de er gjeldsinvesteringer, og dermed utenfor vårt interessepunkt. (Lær mer i

Slik vurderer du et REIT .) Røyk og speil

I likhet med verdipapirer med fast eiendom som ligger til grunn for investeringen, er det meste av alternativet "blow your mind with super fantastic return" metoder er bare et lag på toppen av disse to grunnleggende inntektsstrømmene.

Det er for eksempel uformelle boligmuligheter hvor du betaler et gebyr for å ha rett til å kjøpe et hus til en bestemt tid, si etter en måned, for en avtalt pris. Deretter finner du investorer som vil betale mer enn alternativprisen for eiendommen. I dette tilfellet er premien du får, hovedsakelig en søkers gebyr for å matche en person som ser etter en investering med en person som ønsker å selge - ikke annerledes enn en eiendomsmegler. Selv om dette er inntekt, kommer det ikke fra å kjøpe (dvs. å holde gjerningen til) et stykke fast eiendom.

På samme måte er ikke penger ned eller OPM-avtaler rett og slett finansieringsaspektet av avtalen - det endrer ikke hvordan kjøperen planlegger å tjene penger i det lange løp.

Bunnlinjen

Hvis noen prøver å selge deg på en ny måte å tjene penger i fast eiendom enn å kjøpe lavt og selge høyt eller hente leie, prøver de sannsynligvis å selge deg på prosessen med ekte eiendom investerer, snarere enn en ny mekanisme for å tjene penger. Hvorvidt prosessen er verdt det eller ikke, er opp til deg, men vet at det ikke endrer hvordan pengene blir gjort (eller tapt) til slutt.