Et omvendt boliglån er et komplisert, noe kontroversielt finansieringsbil. Kanskje derfor er Home Equity Conversion Mortgages (HECM), den mest populære variasjonen, regulert av både den føderale Department of Housing and Urban Development (HUD), som har som mål å "skape sterke, bærekraftige, inkluderende samfunn og kvalitets rimelig bolig for alle , "Og Consumer Financial Protection Bureau (CFPB). CFPB, som regulator av forbruker finansielle produkter og tjenester, aksepterer og undersøker forbrukerklager om omvendt boliglån og gjennomfører studier om hvor godt omvendt boliglån betjener forbrukere. Federal Housing Administration (FHA), som forsikrer HECM, er en del av HUD. Statlige myndigheter pålegger også regler om tilbakebetalt boliglån og låntakere.

La oss ta en titt på de viktigste forskriftene som vil påvirke deg hvis du vil ha en HECM. Lånbeløp Føderal lov begrenser hvor mye et hus kan låne gjennom en HECM til $ 625, 500 eller hjemmet er vurdert verdi, avhengig av hvilket som er mindre. Størrelsen på lånet er også basert på lånerens alder eller hans / hennes "kvalifiserte ikke-lånende" ektefelle, den som er yngre og på lånets rentesats. Det totale beløpet du kan låne umiddelbart etter avslutning kalles hovedgrensen. Hovedgrensen øker hver måned etter faktoring i boliglånsrente og månedlig boliglånsforsikringspremie.

Du kan ikke låne forbi grensen din selvfølgelig, men du kan bli i hjemmet ditt til en av hendelsene oppstår som gjør det omvendte boliglånet forfalt. En 75-årig villaeiere med en 7,75% forventet rente og et hjem verdsatt til $ 165 000 (selv om den lokale boliglånsgrensen er $ 151, 725) ville ha en innledende hovedstol påvirket av den $ 151, 725 tallet, og ville har således en innledende hovedgrense på $ 84, 055, 65, ifølge HUD. Renten er "forventet" siden de fleste reverserte boliglån har justerbare priser, noe som gjør det vanskelig å vite på forhånd hva den faktiske renten vil utgjøre over tid.

Låneren reduserer deretter den opprinnelige hovedbeløpet med eventuelle låneavgifter låntakeren betaler med omvendt boliglån, slik som opprinnelsesgebyr og opplånsforsikringspremie. Hvis lånet blir brukt til umiddelbar reparasjon av hjemmet eller krever at livsforventning settes til side (det vil si midler avsatt til å betale eiendomsskatt og huseiereforsikring, hvis dine eiendeler ikke er nok til å gjøre det), er den opprinnelige hovedgrensen redusert med disse beløpene også. Huseiere kan ikke låne mer enn 60% av grensen i det første året av lånet.

Utbetalingsplaner

Låntakere kan velge hvordan man mottar låneinnbetalinger fra netto hovedstolgrense.Det eneste alternativet med fast rente er en enkelt utbetalingskurs, en stor engangsbetaling. Dette kurset kan være risikabelt hvis låntakeren ikke er god til å administrere penger, særlig siden det også kan gjøre ham eller henne til et mål for svindel (se

Beware Of These Reverse Mortgage Scams

). Det er fem betalingsplaner med en justerbar rente: Tjenesteplaner

gir like månedlige utbetalinger så lenge minst en låner bor i eiendommen som primærbolig. Den månedlige betalingen beregner at låntakeren vil leve til 100, men hvis låntakeren lever lenger, vil han eller hun fortsette å motta samme månedlige utbetalinger.

• Løpende betalingsplaner gir også like månedlige innbetalinger, men de har en forutbestemt stoppdato. Låntakere har lov til å overskride hovedgrensen med en tidsplan hvis lånets faktiske rentesats blir høyere enn forventet rente som ble beregnet ved avslutning.
• A kredittkreditt
• vokser over tid, og lar villaeiere tilgang til omvendte boliglånsmidler etter behov, noe som også betyr at de bare betaler renter på beløpene de faktisk oppretter lån. Endret tidsbegrensning kombinerer mindre faste månedlige utbetalinger for livet med en mindre kredittlinje.
• Modifisert periode kombinerer mindre månedlige siktbetalinger med en mindre kredittlinje (mindre sammenlignet med å få enten en betalingsbetaling eller en kredittkreditt av seg selv).
• Du kan endre betalingsplanen i løpet av lånets løpetid, så lenge du holder deg innenfor hovedgrensen. Merk at hvis bare ett medlem av et par er låner, kan en etterlevende ektefelle ikke motta betalinger etter lånerens død. Dette kan være en grunn til å velge engangsbeløpet (se Omvendt boliglån: Kan din enke (er) miste huset?

). Lånegebyrer Enhver utlåner som ønsker å tilby HECM-boliglån må motta FHA-godkjenning - og må følge føderale forskrifter om låneavgift.

Maksimal opprinnelsesavgift, som er hvordan långivere tjener penger fra boliglån, er basert på en glidende skala for boliger på opptil $ 400 000. Avgiften kan være $ 2, 500 eller 2% av de første $ 200 000 av din eiendomens verdsettede verdi (avhengig av hvilket som er større) og 1% av de neste $ 200 000. Gebyret kan ikke overstige $ 6 000, selv for boliger som er verdt mer enn $ 400 000. Så hvis ditt hjems verdsettede verdi er $ 300 000, bør du betale ikke mer enn $ 5 000 i opprinnelsesgebyr. Hvis ditt hjem verdsettes på $ 100 000, bør du ikke betale mer enn $ 2 500.

Regjeringen begrenser ikke hvilke långivere som kan belaste i oppgjørskostnader, også kalt sluttkostnader, som inkluderer betalinger for vurdering, tittelforsikring og hjem inspeksjon. Noen långivere vil tilby å betale disse kostnadene for deg, men deretter belaste deg en høyere rente. I den situasjonen, spør utlåner å gi deg to sitater, en basert på deg å betale sluttkostnader og en basert på utlåner som betaler dem.

Regjeringen begrenser heller ikke avgifter fra tredjepart som opptak av avgifter og boliglån, men du kan kontakte din lokale eiendomsskattemessig for å forsikre deg om at utlånerens kostnader er nøyaktige.

Regjeringen begrenser de månedlige serviceavgiftene som långivere kan belaste deg til $ 30 eller $ 35 i måneden, avhengig av din lånetype. Denne avgiften skal dekke utlånerens kostnader for å sende deg kontoutskrifter og låneopptak, og sørg for at du har betalt huseiereforsikring og eiendomsskatt etter behov. Långiveren legger til denne månedlige avgiften til lånebalansen hver måned; Det er også innregnet i hvor mye du kan låne (hovedgrensen). Hvis en utlåner ikke belaster et servicegebyr, kan det belaste en høyere rente for å dekke sine servicekostnader.

Ved utlåner-shopping kan du bruke regjeringens søkeverktøy til å finne FHA-godkjente firmaer (og les mer om dem i

Finne de beste Reverse Mortgage Companies

). Cold Feet Omvendt boliglån har en tre-dagers avkjølingsperiode hvor boligeiere kan kansellere transaksjonen uten straff. Denne rett er også kalt "retten til å kansellere" eller "oppsigelsesrett. "Hvis du utøve dette riktig, må utlåner tilbakebetale eventuelle beløp du har brukt på å finansiere lånet. Pass på å avbryte skriftlig og sende varselet ditt ved hjelp av en metode som lar deg bevise når du sendte den og når utlåneren mottok den.

Bunnlinjen

Omvendt boliglån er et komplekst produkt, og reglene som styrer dem, er også kompliserte. (For mer informasjon, se

Retningslinjer for FHA Reverse Mortgages.).

Husk at hvis du får en proprietær eller engangsmessig omvendt boliglån i stedet for det vanlige HECM-boliglånet som diskuteres her, vil forskriften bli noe annerledes; les opp på de med Hva er de forskjellige typer omvendt boliglån?