Alternativjusterbar rente boliglån (ARM) gir huseiere en måte å kjøpe et stort hus med bare en liten betaling. De gir også nåværende huseiere en måte å redusere sine boliglån betalinger. Mens disse fordelene ser ut til å være akkurat hva legen har bestilt etter år med stigende priser i et overopphetet boligmarked, har bladet merket alternativet ARMs "Nightmare Mortgages". BusinessWeek I september 2006-artikkelen som sported det navnet, uttalte BusinessWeek at alternativet justerbar rente boliglån kan være "det risikabeltste og mest kompliserte boliglånsproduktet som noensinne er opprettet."

Sannheten om alternativet ARM er et nyttig verktøy eller en biljett til problemer er i stor grad et spørsmål om personlig perspektiv. En nærmere titt på disse kontroversielle lånene vil gjøre det lettere å bestemme deres potensielle bruksområder - og de involverte risikoene. (For å lese mer om ARM, se ARMed And Dangerous , Boliglån: Fastpris versus justerbar rente og Betal av boliglånet ditt .)

! - 2 ->

Alternativene

I motsetning til de fleste boliglån, som leveres med en sett månedlig betaling, velger alternativet ARM, et valg hver måned. (For en one-stop-butikk på subprime-boliglån og subprime-smeltefallet, sjekk ut Subprime Mortgages Feature .)

Eierne kan velge mellom følgende betalinger:

• Minimum
  Minimumskravet betaling for et alternativ ARM er ekstremt attraktivt fordi det er så lavt. Faktisk er det så lavt at det ikke engang dekker renten på boliglånet. Ved å gjøre minimumsbetalingen er låntakere i en stilling som kalles negativ avskrivning, noe som betyr at de skylder mer på huset i slutten av måneden enn de gjorde i begynnelsen. Mens minimumsbetalingen kanskje ikke synes å være et klokt valg fra en finansiell oversikt, er det det mest populære alternativet i noen billige zip-koder der villaeiere ikke ellers kunne ha råd til å kjøpe et hjem. (For å lese mer om negativ avskrivning, se Hva er den beste måten å betale på boliglånet mitt? )

  Selvfølgelig varer de små betalingene ikke for alltid. Fem år etter at lånet begynner, eller når den utestående saldoen øker til 110% av det opprinnelige lånebeløpet, beregnes de fleste alternativet ARMer for å bestemme den fullstendige betalingen, som er betalingen som ville være nødvendig for å betale hjemmet over de resterende lånets levetid. For de fleste lån blir det nye nummeret da den minste obligatoriske betalingen og den negative avskrivningsbetalingen er ikke lenger tillatt. Når dette skjer, kan mengden av den månedlige betalingen øke betydelig, til og med dobling i størrelse.
• Bare-rent
  Ved å flytte opp skalaen, koster denne betalingen mer enn minimumet og dekker renten, selv om det ikke reduserer hovedstolen.Låntakeren gjør ingen fremgang mot å eie hjemme, men unngår negativ avskrivning.
• 30 års avskrivning
  Dette er den tradisjonelle boliglånsbetalingen som de fleste er kjent med. Å gjøre denne betalingen dekker renter og reduserer rektor.
• 15-årig amortisering
  Et 15-årig lån gjør det mulig for låntakere å betale husene sine raskere enn det tradisjonelle 30-årige lånet. Å gjøre denne betalingen dekker renter og reduserer rektor.

(For å beregne hvor mye tid du må betale for hjemmet ditt, se vår månedlige boliglånsberegningskalkulator.)

Detaljer

Renten på de fleste alternativene ARM endrer seg hver måned, og lånene har en lue på beløpet prisen kan stige hvert år. Selv om den faktiske obligatoriske betalingen endres bare en gang per år, kan forskjellen mellom den første månedens rentesats og den årlige justeringenes størrelse overstige 7%. Fra et minimumsbetalingsperspektiv kan dette være en stor forandring. Hvis utestående saldo når 110% av den opprinnelige balansen, er det ingen grense for potensiell økning.

Hvem bør ta alternativet?

• The Rich
  Disse boliglånene ble utviklet som et pengehåndteringsverktøy for de rike. Rikelig folk tjener ofte enorme pengebeløp, men har uforutsigbare kontantstrømmer. Alternativ ARMer gjør det mulig for dem å foreta små innbetalinger til deres kontantstrøm øker. Mange Wall Street moguls og toppsalgsmedlemmer, for eksempel, får 50% eller mer av sin årlige inntekt i en enkelt klumpsumbon. (For å lære mer om inntektsklassene, se Å miste middelklassen og Overvåke ansettelsesrapporten .)
• Den forbigående
  Folk som vil bo i et stort hus og ikke tenkt å bli lenge, kan bruke et alternativ ARM for å få huset de ønsker uten å bruke en formue. Bedriftsledere som overføres hvert par år, kan bruke disse lånene til å frigjøre kontanter til annen bruk.
• De som forventer en økonomisk nedgang
  Folk som vet at de snart kommer til å oppleve en betydelig inntektsendring, kan også velge et alternativ ARM. Hvis ekteskap, arv, en lovlig avgjørelse eller en annen kilde til plutselig rikdom er i horisonten, kan et alternativ ARM være en god måte å få huset på forhånd for å få kontanter. (For å lese mer om disse temaene, se Nekte en arv og Ekteskap, skilsmisse og stiplede linjer .)

Fordeler for långivere

Långivere elsker alternativet ARM. Boliglånsmedlemmer mottar ofte høyere innbetalinger for å selge dem og regnskapsloven tillater långivere å bestille den maksimale betalingen (30 år) som omsetning selv om de bare får minimumsbetaling. Disse fantominntektene er helt lovlige, se bra ut på bøkene og gjør underverk for et boliglånsmedlems aksjekurs. Alternativer ARM har også vanligvis en høyere kostnad for å refinansiere, så långivere får betalt igjen når låntakere vil ha ut av lånene. Selv om det kan synes å være noen fare i å yte slike lån, blir boliglånene ofte solgt til investorer gjennom slike kjøretøy som pantesikrede verdipapirer, som overfører risikoen til investorer i stedet for långivere.(For relatert lesing, se Profitt fra boliglån med MBS .)

Slik sammenligner du

Når du vurderer et alternativ ARM, er det flere viktige punkter å huske på. Den første er hvor lang tid den innledende renten varer. Hvor høy renten kan stige og hvor mye betalingen kan endres er også viktige hensyn. Å vite når lånet skal justeres og terskelen for den negative avskrivningsloven skal også vurderes.

Drøm eller mareritt?

Når du tar ut et boliglån, bør det alltid gjøres med forsiktighet, og ta et alternativ. ARM krever et enda høyere nivå av årvåkenhet. For de i en solid økonomisk situasjon med en solid forståelse av vilkårene som følger med et alternativ ARM, kan lånet være et nyttig verktøy. For uforberedt kan det være en enveisbillett til problemer.

For å fortsette å lese om dette emnet, sjekk ut Investering i fast eiendom og Smart Real Estate Transactions .