Et hjem er typisk den største enkeltinvesteringen en person noen gang gjør. På grunn av høye kostnader, involverer det vanligvis en slags finansiering. Mens et boliglån er den vanligste typen finansiering, finnes det alternativer. Et slikt alternativ er eierfinansiering, som skjer når en boligkjøper finansierer kjøpet direkte gjennom selgeren - i stedet for gjennom en konvensjonell boliglåner eller bank.

Med eierfinansiering (også kalt selgerfinansiering) overfører selgeren ikke noen penger til kjøperen som boliglåner ville. I stedet utvider selgeren nok kreditt til kjøperen til å dekke kjøpesummen til hjemmet, med fradrag av eventuell forskuddsbetaling, og kjøperen foretar regelmessige utbetalinger inntil beløpet er betalt i sin helhet. Kjøperen tegner et løpende notat til selgeren, som stikker ut vilkårene for lånet, inkludert renten, tilbakebetalingstidsplanen og konsekvensene av mislighold. Eieren holder tittelen til huset til kjøperen betaler lånet.

De fleste eierfinansieringsavtaler er kortsiktige, og en typisk ordning kan innebære å amortisere lånet over 30 år, men med en endelig ballongbetaling på grunn etter fem år - teorien er at etter fem år Kjøperen skal ha nok egenkapital i hjemmet og / eller har hatt nok tid til å forbedre sin økonomiske situasjon for å kvalifisere seg til et konvensjonelt boliglån. Eierfinansiering kan være et godt alternativ for både kjøpere og selgere, men det er risiko. Her er en titt på fordeler og ulemper med eierfinansiering, enten du er kjøper eller selger.

Fordeler med eierfinansiering

Eierfinansiering kan være et godt alternativ for begge parter i en eiendomsmeglingstransaksjon:

Fordeler for kjøpere:

• Raskere lukking - ingen venter på banklånsansvarlig, garantistyring og juridisk avdeling for å behandle og godkjenne søknaden.
• Billigere lukking - Ingen bankgebyrer eller vurderingskostnader.
• Fleksibel forskuddsbetaling - ingen bank eller myndighet krever minimum.
• Godt valg for kjøpere som ikke er i stand til å sikre et boliglån.

Fordeler for selgere:

• Kan selge "som det er" - potensial til å selge uten å gjøre dyre reparasjoner som tradisjonelle långivere kan kreve.
• God investering - potensial til å tjene bedre priser på pengene du reiste fra å selge hjemmet ditt enn du ville fra å investere som summen andre måter.
• Lønnsoppsjon - Lånskrevet kan selges til en investor, og gir deg en engangsbeløp med en gang.
• Behold tittelen - Hvis kjøperen er standard, holder du forskuddsbetalingen, eventuelle penger som ble betalt, pluss huset.
• Selg raskere - potensial til å selge og lukke raskere siden kjøpere unngå boliglånsprosessen.

Ulemper ved eierfinansiering

Selv om eierfinansiering kan være til nytte for både kjøpere og selgere, har det også noen juridiske, økonomiske og logistiske ulemper:

Cons for buyers:

• Høyere interesse - interessen du betaler vil trolig være høyere enn hva du vil betale til en bank
• Fortsatt behov for selgerens godkjenning - selv om selger er spill for eierfinansiering, vil han kanskje ikke bli utlåner.
• På grunn av salgsklausul - hvis selger har et boliglån på eiendommen, kan banken eller långiveren kreve umiddelbar betaling av gjelden i sin helhet dersom huset selges (til deg). Dette skyldes at de fleste boliglån har "Due on Sale" -klausuler, og hvis utlåneren ikke er betalt, kan banken avskaffe. For å unngå denne risikoen, sørg for at selgeren eier huset fritt og klart, eller at selgerens långiver godtar eierfinansiering.
• Ballongbetalinger - med mange eierfinansieringsordninger, blir en stor ballongbetaling forfalt etter fem år. Hvis du ikke kan sikre finansiering da, kan du miste alle pengene du har betalt så langt, pluss huset.

Ulemper for selgere:

• Dodd-Frank-loven (se Hva er Dodd-Frank-loven? Og hvordan påvirker det meg?) - Nye regler gjelder eierfinansiering: Ballongbetalinger kan ikke være et alternativ , og du må kanskje involvere en Mortgage Loan Originator, avhengig av antall eiendommer du eier-finansiere hvert år.
• Standard - kjøperen kunne slutte å betale når som helst. Hvis dette skjer og han ikke bare går bort, kan du ende opp med å gå gjennom foreclosure prosessen.
• Reparasjonskostnad - hvis du tar tilbake eiendommen uansett grunn, kan du ende opp med å betale for reparasjoner og vedlikehold, avhengig av hvor godt kjøperen tok vare på eiendommen.

The Bottom Line

Eierfinansiering kan hjelpe selgerne til å sette ut "Solgt" -skiltet raskere og hjelpe kjøpere til å komme inn i boliger - selv om de ikke kunne sikre et tradisjonelt boliglån (se Mortgage Basics: Hvordan Få et boliglån) . Det er fordeler og ulemper at både kjøpere og selgere bør være oppmerksomme på når de vurderer eller engasjerer seg i et eierfinansieringsarrangement. En kvalifisert eiendomsadvokat ( se Hva skal eiendomsadvokater gjøre? ) bør konsulteres for å svare på eventuelle spørsmål, pluss skrive salgskontrakt og løpende notat.