I en versjon av det periodiske diagrammet for investeringsavkastninger sammensatt av JP Morgan Asset Management for årene 2000-2015 var eiendomsinvesteringer (REITs) den mest effektive aktivaklassen i åtte av de seksten årene. I løpet av denne tidsrammen utgjorde REITs, som representert ved NAREIT Equity REIT Index, en gjennomsnittlig årlig avkastning på 12,9%. Den nest beste aktivaklassen i samme periode var obligasjoner med høy avkastning med en gjennomsnittlig årlig avkastning på 8,6%.

Som ansvarsfraskrivelsen sier, er tidligere resultater ingen garanti for fremtidig avkastning. Så, i dagens miljø, er REITs fortsatt levedyktige investeringer for individuelle investorer, samt finansielle rådgivere og deres kunder? (For relatert lesing, se: REIT ETFs tilbudsstabilitet )

Rentesatser + REITS

Ifølge Morningstar (MORN MORNMorningstar Inc87. 23 + 0. 14% Opprettet med Highstock 4. 2. 6 ), Vanguard REIT Index Adm (VGSLX), som sporer MSCI US REIT Index, har en nåværende avkastning på litt over 4%. I dagens lave rentemiljø er dette sikkert attraktivt for mange investorer. Stigende renter er generelt en negativ faktor for REITs, og utgangene øker på grunn av høyere rentebetalinger som reduserer kontantene de har til rådighet for å utbetale utbytte til investorer.

REITs med overskytende nivåer av gjeld eller de som trenger å refinansiere eiendommer på kort sikt, er mer utsatt for en prisstigning enn andre.

Aksjekursen for Vanguard REIT ETF (VNQ VNQVanguard REIT83. 69 + 0. 72% Laget med Highstock 4. 2. 6 ) er nede på mer enn 12% fra det høye i januar av 2015 delvis skyldes usikkerhet om fremtiden for Feds tid og vilje til å heve renten. Usikkerheten om renteøkningen som skjedde i slutten av 2015, skadet aksjekursen også i fjor.

REITs 'tidligere ytelse

Cohen & Steers, en investeringsforvalter som tilbyr en rekke REIT-midler, citerer den siste Fed-stramningssyklusen mellom juni 2004 og juni 2006 som et eksempel på hvor høyere priser har i utgangspunktet skadet ytelsen til REITs. Men ettersom tiden gikk på, bidro den sterke økonomien til å øke avkastningen for REITs. (For mer, se: 3 REITs som er toppbud for pensjonering i 2016. )

Den kumulative avkastningen for REITs over denne tidsrammen var 57. 9%, som sammenlikner med 15,5% for aksjer og 5,9% for obligasjoner, ifølge firmaet.

Firmaet sier i en artikkel på sin side: "Når økonomien er bedre og grunnleggende er sterke, har avkastningsdrevne korreksjoner historisk presentert attraktive kjøpsmuligheter for langsiktige investorer. Fordi fordelene med sterkere økonomisk vekst blir tydeligere, har verdier tendens til å gå tilbake til normal.Vi tror at investorer som er justert for å utnytte disse mulighetene, kan belønnes på lang sikt. REITs tilbyr diversifikasjonsplusser

REITs er ikke en stor diversifiserer fra aksjer som vist ved deres omtrent 78% korrelasjon til aksjer basert på en sammenligning av S & P 500 indeksen og NAREIT Equity REIT Index over de ti årene gjennom slutten av 2015. REITs gir imidlertid god diversifisering når det gjelder lav eller negativ korrelasjon til kjerneobligasjoner, råvarer og valutaer.

Utover renten vil resultatene av REITS avhenge av hvordan økonomien og aksjemarkedet går. I en nylig CNBC-artikkel sier Joseph Smith, sjefsinvestering for CBRE Clarion Securities, som står for rundt 22 milliarder dollar i eiendomsmegling, og sa: "Hele året har det vært en flip-flop mellom forventningene om økonomisk vekst og rentenivå. Den usikkerheten skaper volatilitet, og i volatilitetstider øker sammenhengen mellom REITs og det bredere aksjemarkedet. " Herr Smiths sitat ble laget i slutten av 2015. (For relatert lesing, se:

Eiendomsinvestering i et høyrentemiljø. ) Faktorer som påvirker individuelle REITs

Som enhver aksjefond eller ETF, er det underliggende REIT i disse midlene. Individuelle REITs kan inkludere de som har en underliggende portefølje av næringseiendommer, boligeiendommer og hoteller eller feriesteder blant mange andre. I tillegg er det eksponering for bestemte sektorer som helsetjenester og spesialområder som tømmer og boliglån.

Poenget her er at noen av resultatene til disse REITene vil være knyttet til utviklingen av aksjemarkedet og næringslivet de er knyttet til. Dette betyr at ytelsen til disse REITene går utover det generelle aksjemarkedets og / eller økonomiens resultater. Dette er ikke ulikt eiendomsmegling som refererer til hvordan all eiendomsmegling er lokal.

Individuelle REITs er også påvirket av de som administrerer dem. Som alle andre aksjer eller lignende instrumenter, er ledelsen viktig. Hva er deres erfaring? Er de aksjonær-sentriske? Har de egne penger investert sammen med din?

Bunnlinjen

I likhet med mange andre investeringer i dag, kan REITs i utgangspunktet lider av en periode med rentestigning. REITS som er svært levered og de som kanskje trenger å refinansiere gjeld mens prisene stiger, kan være mer sårbare enn andre. De som ser på individuelle REITs må se på ledelsen av firmaet og den underliggende porteføljen av investeringer. Det er en rekke fond og ETFer som gir solid eksponering for dette området også. Over tid har REITs vist seg å være en solid komponent i mange porteføljer og kan godt fortsette å gå fremover. (For relatert lesing, se:

5 Typer REITs og Hvordan investere i dem. )