En stor drivkraft for etterspørselen etter luksusboliger etter den globale resesjonen var en coterie av velstående internasjonale investorer som søker et trygt sted for å oppnå overlegen avkastning i et lavrente miljø. Da de har trukket seg tilbake på grunn av internasjonale hendelser som å svekke oljeprisene og svekke økonomisk vekst i Kina, samt skatt og renteøkninger i enkelte områder, har prisene falt i noen viktige byer. Andre viktige byer forventes fortsatt å se betydelig vekst i 2016 - bare ikke på nivåer så spennende som etterspørselsgevinster.

Her er en titt på syv viktige byer og hva som skjer i deres luksuriøse boligmarkeder. Vi vil også dele noen ekspertråd om hvor smart det er å investere i et fallende marked.

en. Shanghai

Shanghai boligforsyning vokste opp som bambus i fjor, med en bemerkelsesverdig 440% økning i løpet av 2014 inventar, ifølge forskning fra Knight Frank, et selskap som tilbyr global bolig og kommersiell eiendomsrådgivning. Byen så også gjennomsnittlig salgsprisøkning med 14% i samme periode. Downtown luksusleiligheter opplevde over gjennomsnittlig vekst i fjerde kvartal, og Pudong og Huanpu har noen av de høyeste prisene i byen.

Lavere boliglånsrenter og nye regler som gjør det enklere og billigere å få boliglån til en eiendom i en annen by bidro til bommen. Knight Frank har en 5% økning i gjennomsnittlige luksus boligpriser i Shanghai i 2016.

2. London

For et og et halvt år siden var Londons luksus eiendomsmarkedet varmt. Men det begynte å kjøle seg i 2015, og ved slutten av januar hadde salget svakt betydelig. Boliger tar lengre tid å selge, og oppføringer opplever flere pristillegg. Prisfall for 2015 var størst i fasjonable distrikt som Knightsbridge (-6,1%) og mindre signifikant i nabolag som Hyde Park (-1,8%); Prisene økte faktisk i Islington (6,4%).

Mulige årsaker til den generelle nedgangen inkluderer strammere utlånsstandarder som er utformet for å hindre boligs boble, høyere eiendomsskatt og politisk og økonomisk usikkerhet. Samlet sett økte verdien av førsteklasses eiendommer (de mest prissatte 5% av boliger) i sentrumsbyen bare 1% i fjor.

Til tross for det som høres ut som mange dårlige nyheter, har Englands sentralbank, i motsetning til Fed, ikke økt sin målrente ennå. Det betyr at boligrenten forblir lav, og det er en grunn til at Knight Frank forventer en 2% økning i Londons førsteklasses sentrale eiendomspriser i 2016. (For relatert lesing, se Er det riktig å kjøpe et hjem i London? )

3. New York City

Prime boligpriser vokste 5% i fjor og forventes å gjøre det samme i år i byen som aldri sover, rapporterer Knight Frank.Den største risikoen for priser er at det er en høyere enn forventet økning i Fed-fondskursen, sier Knight Frank, fordi høyere priser ville gjøre boligene mindre rimelige for låntakere og for utenlandske investorer hvis finansielle stilling svekkes når dollaren styrker. Andre bekymringer om New Yorks marked inkluderer lavere økonomisk vekst over hele verden og langsom lønnsvekst. Tilgangen til nye luksushjem i New York City vokser også; Hvis tilbudet blir for stort, kan prisene lide. (For å lære om det bredere boligmarkedet, les New York City Real Estate: En trygg havn? )

"På Manhattan ser vi et veldig sterkt marked," sier Daniel Blatman, en luksus eiendomsmegler med Douglas Elliman Real Estate i New York City. "De produktene som er veldig gode, beveger seg fortsatt, mens de over-the-top luksusvarene kan bremse litt. "Luksus boliger som møter folks behov og er priset godt, er de mest aktive, ifølge Blatman. "Produktet som klarer å inkludere en innebygd espressomaskin for å lade mer, har en tendens til å sitte litt lenger," sier han. (Sjekk ut Manhattan Luxury Condos As Investments.)

4. Singapore

I Singapore er det nest største boligmarkedet i Asia (kun Hong Kong dyrere), prisene og salgsvolumet falt litt i 2014 og 2015 etter en prisøkning på nesten 80% fra 2008 til 2013. Regjeringen økte skattene på utlendinger som kjøper eiendom der fordi kinesiske, malaysiske og indonesiske investorer bidro til et overopphetingsmarked, og økningen har ført til at disse investorene vurderte andre store globale byer. Mange nye boliger i Singapore sitter nå ledige.

Noen investorer og analytikere har positive følelser om Singapores luksuriøse boligmarked på grunn av landets generelle attraktivitet for de ultra-velstående; andre ser potensialet for ytterligere nedganger etter hvert som rentene stiger og investorene er bekymret for markedet og den bredere økonomien. Knight Frank forventer at prisene går ned med 3,3% i år. Prisene kan være bottoming out.

5. Sydney

Australias største by er det lyseste stedet i Knight Frank 2016 luksus boligmarkedet spådommer, med prognostiserte prisøkninger på 10%. Det følger en spektakulær 2015, da prisene steg med anslagsvis 15%. Sydney opplever høy etterspørsel fra kineserne, som søker stabilitet i investeringer i utlandet, og fra lokale investorer.

De største truslene mot det luksuriøse boligmarkedet i Sydney er svake oljepriser, ettersom etterspørselen etter råvarer faller og forsyninger øker, og en større enn forventet nedgang i Kinas økonomiske vekst, som også påvirker olje- og råvarepriser og i siste instans påvirker etterspørsel etter eksport, sier rapporten. Også, en utlåner har offentlig kalt Sydney high-end boligmarkedet "betydelig overvurdert. "(For relatert lesing, se Slik finansiere utenlandsk Fast eiendom .)

6. Hong Kong

Hongkongs boligmarked står overfor en rekke moderat alvorlige risikoer, inkludert en raskere enn forventet økning i U.S. Renter (et problem fordi Hongkongs valuta er knyttet til USAs dollar), globale politiske kriser som vil forstyrre handel og økt regjering av boligmarkedet, ifølge Knight Frank.

Firmaet forutsier en 5% reduksjon i førsteklasses boligprisvekst i 2016 etter en 1,5% økning i 2015, noe som gjør Hong Kong til den svakeste byen på listen. Å bidra til problemet er en økning i byens boligforsyning. En ting Hong Kong sannsynligvis ikke trenger å bekymre seg for, er lav lønnsvekst som skaper lønnsomhet og deprimerende etterspørsel. (Lær mer i Tips for kjøp Luksus eiendommer og Topp 6 milliarder som bor i Hong Kong .)

7. Los Angeles

Mens ikke inkludert i Knight Franks rapport, er Los Angeles en nøkkelby for luksus eiendomsmegling. Globale investorer er trukket på sin solide track record og forbløffende vekstpotensial, sier Jay Belson, president og administrerende direktør i Jay Belson Luxury Development i Beverly Hills. Men i forhold til andre viktige byer ser prisene ut som et røverkjøp fordi L. A. har noe de byene ikke gjør: land.

Når du ser på de dyreste byene i verden, med en gjennomsnittlig pris per kvadratmeter i London på $ 5, 300, Tokyo på $ 7, 600, og Hong Kong selger på $ 11, 000, er Beverly Hills en kjempefint prute på $ 3 000 med en halv hektar land, "sier Belson. Byen tiltrekker seg internasjonale kjøpere som besøker sine L. A. boliger bare noen få ganger i året, sier han, mens det også ser konsistent etterspørsel fra dagens L. A. innbyggere. (For mer informasjon, se Bli en eiendomsmegler for Ultra Rich .)

Likevel har eksklusive områder som Malibu Beach for mye inventar, og boliger selger det under listeprisen, ifølge Sotheby's International Realtys større oppdatering i Los Angeles for fjerde kvartal 2015. En av LAs sterkeste delmarkeder er Pacific Palisades, hvor lagerbeholdningen er lav og boliger selger nesten på listen. Og gjennomsnittsprisen på de 29 boliger som ble solgt i Bel Air i 2015 var nesten 19% høyere enn for de 39 boliger som ble solgt i samme periode i 2014.

Investere i et langsommere luksusmarkedsmarked

Skal du investere i luksus bolig eiendomsmegling gitt dagens markedsforhold? Vurder hva tre luksus eiendomsmeglere fortalte oss.

"Det er avhengig av kjøperens motivasjon og planer for hjemmet," sier Danny Batsalkin, medstifter og administrerende direktør i TBG Homes Worldwide i Beverly Hills, California. "Hvis dette er en hovedbolig og kjøperen planlegger å bo i Hjemmet, da, ja, det er alltid fornuftig å investere i luksus eiendommer. Hvis hensikten er å kjøpe og selge raskt, kan det ikke være så mye fornuft i et down-marked fordi det er risiko for å miste penger på prosjektet. "

Men hvis du tenker på å kjøpe nå og selge fem eller ti år på veien, er Batsalkin bullish." Jeg er alltid trygg på at eiendomsmegling blir høyere. Hvis du ser tilbake til det siste downmarkedet som startet i 2007, har folkene som kjøpte mens markedet var "nede" mellom 2010 og 2012, hatt stor fordel - i noen tilfeller har disse boligene doblet i verdi siden den gangen!"

Michael Kelczewski, en eiendomsmegler med Brandywine Fine Properties Sothebys internasjonale eiendomsmegling i Centerville, Del., Sier at" utenfor noen få storbyområder og rekreasjonsdestinasjoner kan luksusmarkedet være utfordrende. "Når han investerer i en utfordrende aktivaklasse, sier han, det er viktig å fokusere på beregninger som disse:

• Hvor mange luksus eiendommer ble handlet innen fagmarkedet?
• Hva var gjennomsnittlig tid på markedet?
• Hvor stor var forskjellen mellom listepris og salgspris?

Hvis du kjøper som investering, legger Kelczewski til, vil du se på verdi og verdsettelse. Videre, i et hvilket som helst marked, til og med en overopphetet, kan du utvikle en vellykket investeringsstrategi og få en fortjeneste, sier han.

Julio Ybanez, en eiendomsmegler med The Keyes Co. / Luxury Portfolio International, spesialiserer seg på luksus og ultra luksus eiendom mellom Fort Lauderdale og Boca Raton. Selv i et saksomt marked sier han, det er flere måter å se på å kjøpe et luksushotell:

• Vurder hvor mye kjøpet vil forbedre ditt personlige eller forretningsmessige liv.
• Be om råd fra anerkjente, lokale, high-end eiendomsmeglere.
• Få en full historie om lignende salg i de siste tre til fem årene for å få en bred oversikt over priser i ulike markedsforhold, slik at du kan gjøre det riktige tilbudet (se 10 tips for å få en rimelig pris i et hjem ).

Byene som vanligvis befaler den høyeste prisen per kvadratmeter for luksuriøse eiendommer, sier Ybanez, er "mega økonomiske hubber" som London, New York, Hong Kong, Singapore og Zürich, hvor kjøpere bruker disse boliger som primære boliger. Det er sant, selv om ultra høye nettoverdige personer ofte bruker mer på deres andre og tredje hjem på steder som den franske rivieraen og Caymanøyene, tilføyer han.

Byer som Hong Kong eller Singapore kan oppleve et dårligere marked på grunn av høyere skatter på førsteklasses eiendommer, vanskeligheter med å godkjenne nye beboere eller nedgangen i Kinas økonomi, sier han, men grunnleggende er der, og de to byene er asiatiske nav som er her for å bli.

Hvis du er bekymret for å selge, vær oppmerksom på at markedsføring av et hjem på $ 10 millioner tar lengre tid, og jo høyere prisen går, jo lengre det tar, sier Ybanez. Hvis du ikke ønsker å vende på eiendommen, er det sannsynligvis greit, og det er vanskelig å fortelle hvilke markedsforhold som kan se ut i tre til sju år eller mer, når du er klar til å selge. Noen ganger tar luksuriøse boliger år å selge, Ybanez notater.

Bunnlinjen

Mens analytikere ikke forventer 2016 å tilby spektakulære avkastninger til eiendomsinvestorer for luksuriøse boliger i store globale byer, kunne Sydney se gjennomsnittlig avkastning på 10% og den verste projeksjonen av bunken, Hong Kongens, krever bare en reduksjon på 5%, som nesten ikke er grunn til å få panikk. Luxe enklaver, som Beverly Hills, Calif., Og Aspen, Colo. Er også i strid med trenden (se Mansionprisene rammer nye høyder) . Som alltid vil rente, eiendomsskatt, økonomisk vekst, politikk og råvarepriser, for å nevne noen sentrale faktorer, påvirke prisene.

Se ikke bare på nåværende salgsvolum og priser, men på hvilke andre svært høyverdige enkeltpersoner gjør og ved indikatorer for langsiktig verdi - for eksempel Londons og New Yorks betydning som store finansielle sentre - når vurderer om en bestemt by kan være en god innsats for solid avkastning på luksus eiendommer. (Ønsker du på handlingen? Les Investering i luksuseiendom .)