Du har sikkert hørt Case-Shiller-indeksen nevnt gjentatte ganger i nyhetene. Kanskje du vet at det har noe å gjøre med boligpriser og boligmarkedet. Men hva er denne indeksen, akkurat, og hvordan påvirker det deg?

Hva er Case-Shiller-indeksen?
Case-Shiller-indeksen ble utviklet på 1980-tallet av tre økonomer: Allan Weiss, Karl Case og Robert Shiller. Trioen dannet senere et selskap for å selge sin forskning; dette firmaet ble kjøpt av Fiserv, Inc., som tabulerer dataene bak indeksen. Dataene distribueres deretter av Standard & Poor's.

AD:

Indeksen, formelt kjent som S & P / Case-Shiller-hjemmeprisindeksen, er faktisk ikke en indeks i det hele tatt. Det er virkelig flere indekser:

• Den nasjonale boligprisindeksen, som dekker ni store folketellingene. Den beregnes kvartalsvis og publiseres siste tirsdag februar, mai, august og november.
• Den 10-steds sammensatte indeksen, som dekker Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco og Washington, DC.
• Den sammensatte indeksen på 20 byer, som inkluderer alle de ovennevnte byene, samt Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle og Tampa.
• 20 individuelle metromsarealindekser for hver av de nevnte byene.

AD:

Indeksene, bortsett fra den nasjonale indeksen, blir publisert den siste tirsdag i hver måned kl 9.00 EST. Det er en to måneders lagringstid i dataene som er rapportert, så rapporten utstedt i mai dekker bare hjemmeomsetning gjennom mars.

Hver indeks måler endringer i prisene på enkeltfamilie, frittliggende boliger (også kjent som hus) ved hjelp av repeteringsmetoden, som sammenligner salgsprisene for de samme egenskapene over tid. Nybygging er utelukket - siden disse husene ikke har blitt solgt tidligere, er det ikke mulig å beregne hvordan salgsprisene har endret seg før de har hatt to eiere (på hvilket tidspunkt er de ikke lenger nybygging). Condos og co-ops er ikke inkludert i noen av de store indeksene; Det er imidlertid en egen leilighetsindeks som sporer leilighetspriser i fem store markeder: Boston, Chicago, New York, Los Angeles og San Francisco.

AD:

Typer av salg sporet av Case-Shiller indeksene kalles salg av armlengdesalg. Dette er transaksjoner hvor boligen ble solgt til markedsverdi, og salgsprisdataene kan brukes til å få et nøyaktig øyeblikksbilde av boligmarkedet. En transaksjon hvor en mor solgte sitt hjem til sin sønn for en gunstig pris under markedsprisen, ville ikke bli inkludert i noen Case-Shiller-indeks fordi den ikke nøyaktig gjenspeiler den generelle boligmarkedsaktiviteten. Foreclosure salg er inkludert i indeksene fordi et salg mellom en bank og en person betraktes som både armlengde og en gjentatt salg.

Også ekskludert fra indeksen er eiendommer hvis betegnelse endres (en eiendom som nylig ble vurdert som et hus, men er nå en leilighet ikke inkludert), salget rett før eller etter en eiendom er blitt dramatisk endret (som en to- soverom hus omformet til et fem-roms hus) og transaksjoner som ser ut til å ha datafeil (et hjem en gang solgt for $ 100 000 senere rapportert som solgt for $ 10 000, for eksempel).

Hvorfor Home Prices Matter
Selvfølgelig, hvis du ønsker å kjøpe eller selge en bolig, vil du være interessert i om boligprisene går opp eller ned og med hvor mye. Hvis du selger og prisene ser ut til å øke, vil du kanskje fortsette å selge mens du venter og ser om prisene fortsetter. Hvis du kjøper og du ser prisene gå opp, vil du kanskje øke kjøpsbeslutningen din mens det fortsatt er tilbud å få hatt. Eller hvis prisene faller, vil du kanskje se om du kan holde av med kjøpet mens prisene fortsetter å synke. Selvfølgelig kan ingen person eller indeks virkelig forutsi hva som vil skje med boligpriser.

Selv om du ikke kjøper eller selger et hjem, er boligprisene en indikator på hvordan den bredere økonomien utfører. Er det folk som er sikre på at det nå er en god tid å lage en stor, dyr investering? Hvor bra er en bestemt geografisk region som utfører økonomisk? Hvordan går det med bedrifter som har en stor andel i boligsektoren? Case-Shiller-indeksen gir innsikt i alle disse spørsmålene.

Det er også mulig å benytte seg av endringer i boligprisene indirekte ved å investere i futures og alternativer for S & P / Case-Shiller Home Price Indexes (CSI). Denne typen investering anbefales for bedrifter som eiendoms- og eiendomsutviklere, banker, boliglånslånere og hjemmeleverandører for å hjelpe dem med å redusere risikoen for de store satsingene i boligsektoren. Selv bedrifter som har lite eller ingenting å gjøre med boliger vil kanskje investere i disse produktene for å diversifisere investeringsrisikoen de blir utsatt for.

Endelig har mange mennesker minst like mye, om ikke mer, investert i sine hjem som de gjør i aksjer. Boligprisbevegelser har dermed en betydelig innvirkning på den totale verdien av sine porteføljer.

Alternative boligindekser
Case-Shiller-indeksene, men kanskje de mest kjente, er ikke de eneste som sporer boligpriser.

The U. S. Federal Housing Finance Agency (FHFA) publiserer en kvartalsvis boligprisindeks som den har kalt kalt HPI (eller boligprisindeks). Det bruker Case-Shiller-repetisjonsmetoden for beregningene, men dekker 363 storbyområder og inkluderer refinansier, ikke bare salg. Ifølge FHFA, omfatter denne indeksen bare "enfamilieeiendommer hvis boliglån er kjøpt eller securitized av Fannie Mae eller Freddie Mac siden januar. Svært store boliglån kjent som jumbo-boliglån er ikke kjøpt eller securitized av Fannie Mae eller Freddie Mac, så disse Boliglån er ikke inkludert i indeksen.

Et selskap kalt First American CoreLogic produserer LoanPerformance Home Price Index . Det bruker også repeteringsdata, men er mye mer omfattende. Ifølge selskapets nettsted dekker deres data "6, 070 postnummer (58% av den totale amerikanske befolkningen), 519 Core Based Statistical Areas (CBSA, 85% av den totale amerikanske befolkningen) og 898 fylker (81% av USAs totale befolkning) ligger i alle 50 delstater og District of Columbia. "

IAS360 House Price Index utgis månedlig og dekker prisutviklingen i fire amerikanske folketrykkregioner, ni amerikanske folkeavdelinger og 360 amerikanske fylker for single- familie frittliggende hjem salg. Selv om IAS360 bare inneholder transaksjoner med armlengder, bruker den ikke Case-Shiller-metoden, og sier at "det begrenser betydelig antall transaksjoner som er tilgjengelige for å definere trenden som kan forverres under langsommere markedsforhold." I stedet bruker IAS360 proprietær teknologi, fordi den mener at dens fylkestatdata er mer nyttige enn datasporing "brede geografiske områder". Et sentralt aspekt av indeksen er at den publiseres med bare en månedsforsinkelse sammenlignet med de to måneders lagene i Case Shiller, noe som gjør det til en timelier indikator. Utenlandske boligprisindekser

Videre er USA ikke det eneste landet som produserer boligprisindekser. Her er noen eksempler på andre land som produserer boligindekser:
Canada

• 's hovedindeks er National Composite House Price Index . Det bruker også gjentagelsesmetoden, og den kombinerer data fra eneboliger i Vancouver, Calgary, Toronto, Ottawa, Montreal og Halifax. Irland
• s permanent tsb Husprisindeks er produsert av den irske bankens permanente tsb, som eier ca 20% av boliglånene i landet. Denne indeksen tar hensyn til et hjems størrelse, type, plassering og andre karakteristika ved hjelp av en kompleks teknikk kjent som multivariate lineær regresjonsanalyse.
• 's hovedindeks er Halifax House Price Index , oppkalt etter Halifax, U. K.s største boliglåner. Det bruker også multivariate lineær regresjonsanalyse. Konklusjon Case-Shiller-indeksen er et mye brukt og respektert barometer på det amerikanske boligmarkedet og den bredere økonomien. Nå som du forstår hva det er og hvorfor det er viktig, neste gang du leser avisen eller ser på nyhetene, kan du kanskje betale litt mer oppmerksomhet når du hører om Case-Shiller-indeksen.