Kjøpe et hus er fullt av komplikasjoner som de fleste ikke forstår og er uforberedt på. En av disse mystiske elementene er sperringsprosessen (også kalt "lukking"), som skjer mellom den tid en selger aksepterer kjøpsavtalen og kjøperen får nøklene til det nye huset. Nedenfor er en 10-trinns gjennomgang av prosessen, slik at du ikke blir stående i regnet uten et tak over hodet ditt og lurer på hva som nettopp skjedde.

en. Gå inn i escrow / under kontrakt og åpne en sperrekonto

Når du og selgeren har signert en gjensidig akseptabel kjøpsavtale, samler agenten din alvorlige pengekontroll og deponerer den på en sperrekonto hos sperringsselskapet som er angitt i kjøpet avtale.

Sperringsselskapet fungerer som en nøytral tredjepart for å samle inn nødvendige midler og dokumenter som er involvert i avsluttingsprosessen, fra den første innskuddsbetalingen til lånedokumenter til den signerte gjerningen. På noen områder kan advokater håndtere denne prosessen i stedet for et sperringsselskap, og det kan bli kalt "oppgjør" i stedet for "escrow".

2. Avventer bankens vurdering

Banken som tilbyr boliglån, vil gjøre sin egen vurdering av eiendommen (som kjøperen vanligvis betaler for) for å beskytte sine økonomiske interesser dersom det er behov for å avskrive på eiendommen. Hvis vurderingen kommer i lavere enn den tilbudte prisen, gir långiveren ikke deg finansiering, med mindre du er villig til å komme opp med kontanter for forskjellen eller selgeren senker prisen til det beløp som er vurdert.

Dine andre alternativer for å prøve å endre vurdererens sinn, er ett av følgende:

• for å gi ytterligere informasjon om hvorfor du mener at hjemmet skal vurderes med høyere beløp
• for å få en annen vurdering
• for å prøve å gå med en annen utlåner og håper at utlånerens vurdering kommer ut til din fordel

Hvis ingen av disse alternativene er mulige, vil du kunne kansellere kjøpekontrakten. (For mer informasjon om prising av et nytt hjem, les 10 tips for å få en rimelig pris på et hjem .)

3. Sikker finansiering

Du bør allerede ha blitt forhåndsgodkjent for et boliglån på det tidspunktet kjøpsavtalen ble akseptert. Når du gir din utlåner eiendomsadressen, vil den utarbeide et trosestimat, eller en erklæring som angir lånebeløpet, renten, avsluttende kostnader og andre kostnader knyttet til kjøpet. Du vil kanskje forhandle tallene på dette dokumentet før du logger på det. Når du har din skriftlige låneforpliktelse, er det på tide å fjerne finansieringsforutsetningen skriftlig.

4. Godkjenn selgerens opplysninger

Under dette trinnet bør du motta skriftlig melding om eventuelle åpenbare problemer som allerede er identifisert av selger eller selgerens agent.For eksempel kan garasjen i moderat til lavinntektsområder i høye boliger være omgjort til et boareal i strid med byhuskoder. Du kan allerede være oppmerksom på eventuelle problemer som disse fordi de ofte blir nevnt i oppføringen.

5. Få de nødvendige inspeksjonene

Hjemmeinspeksjon

Du er ikke pålagt å få en hjemmeinspeksjon når du kjøper et hjem, men det er i din beste interesse å gjøre det. For noen få hundre dollar vil en profesjonell hjemm inspektør fortelle deg om det er farlige eller kostbare feil i hjemmet. Hvis det er, vil du vite om dem, slik at du kan komme tilbake av kjøpet, spør selgeren om å fikse dem, eller spør selgeren om å senke prisen slik at du kan håndtere reparasjonene selv. Vær oppmerksom på at du ikke kan forhandle noen selgerinnrømmelser her hvis kontrakten sier at du vil kjøpe eiendommen "som det er". Hvis inspeksjonsprosessen konkluderer tilfredsstillende, må du deretter fjerne inspeksjonsforutsetningen skriftlig. (Du vil gjenta dette trinnet etter andre inspeksjoner.)

Skadedyrkontroll

Hvis utlåner ikke krever skadedyrskontroll, kan du likevel få en til å sikre at huset ikke har termitter, snekkermyrer , eller andre skadedyr som kakerlakker eller rotter. Disse problemene kan ikke være tydelige i dagtidene når du mest sannsynlig har sett huset, og det ville være en veldig uvelkommen oppdagelse etter at du har flyttet inn. Hvis det er noen skadedyrsproblemer, må de rettes opp før salget kan fortsette (forutsatt at du vil fortsette med kjøpet). Dette er et annet område hvor du kanskje vil gjenforhandle med selgeren for å betale for arbeidet.

Miljøinspeksjon

Det anbefales noen ganger å få en miljømessig inspeksjon for å se etter giftstoffer i hjemmet, for eksempel mugg og asbest. Det kan også være problemer på hjemmesiden, som forurensning fra et sted i nærheten av deponi, tidligere oljefelt, renseri, bensinstasjon eller annen miljøfarlig virksomhet. Eventuelle problemer oppdaget i dette området kan bety alvorlige helsefare og kan være uforholdsmessig dyrt å fikse.

Andre inspeksjoner

Områder utsatt for jordskjelv kan kreve en jordrapport og / eller en geologisk rapport for å vurdere risikoen for alvorlig skade på eiendommen i tilfelle en slik katastrofe. Mange områder krever flomrapporter. Hvis hjemmet er for sannsynlig å oversvømme, vil du ikke kunne få huseiereforsikring, noe som betyr at du ikke kan få et boliglån. I noen tilfeller vil innkjøp av flomforsikring i tillegg til husboerens forsikring løse dette problemet. I landlige områder bør det foretas en landundersøkelse for å verifisere grensen til eiendommen (i byområder er grensene en tendens til allerede å være veldig tydelig).

6. Få fareforsikring

Dette inkluderer huseiereforsikring og eventuell ekstra dekning som kreves i ditt geografiske område (for eksempel flomforsikring). Du vil bli pålagt å ha huseiere forsikring til ditt boliglån er betalt av (og du vil sikkert ha det, uansett).Velg ditt eget forsikringsselskap, som kan være annerledes enn det som utlåner velger, og shoppe for å få den beste prisen. (For å lese mer om nødvendig forsikring, se Begynnerveiledning til villaeiereforsikring , Forsikringstips for villaeiere og Fem forsikringspolitikker Alle bør ha .)

7. Få tak i tittelrapporten og tittelforsikringen

Disse er også påkrevd av din utlåner, men igjen vil du likevel ha dem. Tittelrapporten sørger for at tittelen til eiendommen er klar - det vil si at det ikke er noen rettigheter på eiendommen, og at ingen andre enn selgeren har krav på noen del av det. Tittelforsikring beskytter deg (og långiveren) fra eventuelle juridiske utfordringer som kan oppstå senere hvis noe ikke oppsto under tittelsøk. Hvis det er noe galt med tittelen (kjent som en sky eller mangel), må selgeren løse det slik at salget kan fortsette eller la deg gå bort. Avhengig av hvor du bor, kan sperringsselskapet og tittelfirmaet være det samme.

8. Gjør en endelig gjennomgang

Det er en god ide å re-inspisere eiendommen like før du lukker for å forsikre deg om at det ikke har oppstått ny skade, og at selgeren har forlatt dine varer som er angitt i kjøpsavtalen, for eksempel apparater eller inventar . På dette punktet i prosessen vil du sannsynligvis ikke kunne sikkerhetskopiere med mindre hjemme har opplevd alvorlig skade. Det er imidlertid ikke uvanlig for en smålig kjøper å presse sin agent for å få avtalen ugyldig over noe ubetydelig.

9. Gå gjennom HUD-1-skjemaet

Minst en dag før du lukker, vil du motta et HUD-1-skjema, eller den endelige oversikten over lånebetingelser og sluttkostnader. Sammenligne det med god tro estimatet du signerte tidligere. De to dokumentene skal være veldig like. Se etter unødvendige, uventede eller overdrevne avgifter, så vel som direkte feil.

10. Lukk escrow

Lukkingsprosessen varierer noe fra stat, men du må signere massevis av papirarbeid, som du bør ta deg tid til og lese nøye. Selgeren vil ha papirer til å signere også. Etter at alle papirene er signert, skal speditøren forberede en ny gjerning som navngir deg som eiendomens eier og sender den til fylkeskriveren. Du vil sende inn en kasseres sjekk eller ordne en overføring for å betale for nedbetalings- og sluttkostnadene dine, og din utlåner vil koble dine lånefond til escrow slik at selgeren og eventuelt selgerens utlåner kan betales.

Hvis du gjør det så langt, kommer du til slutt å ta i bruk hjemmet.

Konklusjon

Agenten din vil overvåke hele denne prosessen, så vær ikke bekymret hvis du ikke forstår hver eneste detalj så lenge du stoler på din agent. Men i enhver transaksjon hvor du legger så mye på linjen økonomisk, er det en god ide å ha minst en grunnleggende ide om hva som skjer, slik at du ikke vil bli utnyttet.