En av de viktigste beslutningene du noensinne må gjøre er å leie eller kjøpe et hjem. Folk som oppfordrer til å kjøpe et hjem i stedet for å leie, gjør det vanligvis at hvis du leier, kaster du en betydelig sum penger ned i avløpet. Dessverre har disse samme menneskene en tendens til å overse de betydelige kostnadene ved å eie et hjem. Det er imidlertid to ting som er sikre på at mange mennesker ikke er kjent med alle kostnadene forbundet med å eie et hjem, og mange mennesker vet ikke hvordan man skal sammenligne kostnadene ved å eie et hus mot leie. Heldigvis har vi en prosess som gjør at du kan vurdere alternativene dine i nesten alle typer boligmiljø.

Å eie et hjem krever betydelige kontantutbetalinger For å fastslå den relative attraktiviteten ved å eie et hjem, må det tas hensyn til syv primære kostnader. Først, hvis du tar ut et lån for å kjøpe et hjem, må du betale rentekostnad til den enkelte eller institusjonen som lånte deg pengene. Du kan beregne dette beløpet hvert år ved å multiplisere utlånsrenten med utestående lånebeløp. For de fleste har kostnaden for rentekostnaden en tendens til å være veldig stor i mange år i begynnelsen av boliglånsbetalingsprosessen, med mindre du gjør en svært stor forskuddsbetaling.

For eksempel vil en lånesats på 5. 3040399% på et 30-årig fastrentelån kreve at du betaler tilbake det dobbelte av kjøpesummen du enighet om å betale når du kjøpte hjem, og en lånesats på 9. 3967767% vil kreve at du betaler tilbake nøyaktig tre ganger beløpet. Som du kan se fra disse eksemplene, kan kostnaden av rentekost alene være større enn hva du må betale for å leie et tilsvarende sted å bo. Når rentekostnad er tatt hensyn til kostnader for vedlikehold, eiendomsskatt, naturkatastrofforsikring, PMI-forsikring, sluttkostnader og megleravgifter, blir det tydelig at kostnadene ved å eie et hjem er en stor økonomisk byrde.

Fordeler ved skattemessig fradrag har minimal verdi for de fleste villaeiere Som en kompensasjon for kostnaden ved å eie et hjem, utgjorde mange eiendomseksperter skattefradrag for rentekostnader og eiendomsskatt som en økonomisk fordel av å eie et hjem. Men for de fleste er disse skattebruddene av pålydende verdi, fordi mengden av rentekostnader som de fleste pådra seg, er i noe tilsvarende beløp som standardfradraget som de føderale regjeringene har gitt dem for å beregne inntektsskatt skyldig. Selv da vil sparen bare være den skattesatsen som brukes på beløpet av rentekostnadene som er over det du kunne ha gjort krav på ved bruk av standardfradrag. Derfor, med mindre du tar ut et stort lån, og har en veldig høy rente på lånet ditt, vil skattefradragsfordelen være av marginal verdi.

Dessuten, selv om du kan dra nytte av boliglånsskatten og eiendomsskatten, gir det ikke stor mening for deg å bruke en dollar for å spare kvart.

Fordelene ved egenkapitalen som er oppnådd, er overvaluert. Noen eiendomseksperter vil også fortelle deg at du må ta hensyn til det faktum at hvis du kjøper et hjem, vil du ha en fordel i fremtiden som hjemme verdsetter i verdi. For å kunne dra nytte av egenkapitalen oppnådd gjennom verdsettelsen i verdien av ditt hjem, må du imidlertid selge hjemmet ditt en gang i fremtiden for å realisere gevinsten. Dessverre, når du selger ditt hjem, trenger du fortsatt et sted å bo, og det er høyst sannsynlig at prisen på andre boliger i ditt område vil ha verdsatt. Derfor vil enhver gevinst som mottas gjennom den verdsatte verdien av hjemmet ditt, bli satt tilbake til kostnaden for å kjøpe et annet hjem, med mindre du kjøper et hjem av mindre verdi, eller flytte til en annen geografisk lokalitet der boligprisene er vesentlig lavere.

I tillegg til å flytte, anbefaler noen eiendomseksperter at du trykker på egenkapitalen i ditt hjem ved å ta ut et boliglån eller et hjem egenkapital kredittkort. Du bør imidlertid unngå disse typer lån med mindre du har umiddelbar økonomisk motgang, fordi de vanligvis brukes til å tillate folk å nyte en levestandard som er utenfor deres måte.

De fleste villaeiere vet ikke hvordan man vurderer prisnivået på boliger i sitt område. Mange har blitt fortalt av foreldrene, vennene sine og selvproklamerte eiendomseksperter at de kan tjene penger ved å investere i den virkelige eiendomsmarkedet. Imidlertid illustrerer den siste sammenbruken av boligmarkedet i mange områder av USA den sanne risikoen forbundet med å eie et hjem. Derfor, hvis du vil investere i fast eiendom, og ønsker å unngå å bli fanget opp i fremtidige boligmarkedskatastrofer, må du bli kjent med konvensjonelle låneutlånsstandarder som er opprettet av de største boliglånsinstitusjonene, og du bør utvikle en forståelse og forståelse av proprietære husstandsinntektsmultipler som er oppført i tabellen under. Ved å øke din kunnskap og forståelse på disse områdene, vil du være mye mindre sannsynlig å bli fanget opp i et overoppvarmet eiendomsmarked som kan sette deg i en økonomisk dødspiral.

En praktisk tilnærming til å analysere eiendomsmarkedet i ditt område Som du kanskje er klar, etablerte Fannie Mae og Freddie Mac en maksimal konvensjonell inntektsgrad på 28% for å fremme forsiktig boliglån standarder. Forholdsforholdet dekker mengden av bruttoinntekt som du kan bruke på boligrelaterte innbetalinger for å dekke kostnadene ved hovedstolsavdrag, rentekostnad, eiendomsskatt og forsikringsutgifter. Basert på forkantforholdet ble følgende husholdningsinntektsmultipler beregnet slik at du kunne vurdere nivået på boligprisene i ditt område i forhold til hva folkene i din geografiske lokalbefolkning har råd til å eie.

Figur 1

Som en potensiell eiendomsforvalter kan du bruke faktorene i tabellen ovenfor for å vurdere boligmiljøet i ditt område. For eksempel, hvis den nåværende renten på et 30-årig fastrentelån er 5, 25%, bør kostnaden av medianboligprisen i ditt område ikke overstige 4. 2255 ganger median husstandsinntekt i ditt område. Derfor, hvis du bestemmer at medianboligprisen i ditt område er $ 200 000, bør median husholdningsinntekt være minst $ 47, 332 ($ 200, 000/4. 2255). Omvendt, hvis du bestemmer at median husstandsinntekt i ditt område er $ 50 000, bør median hjemmepris ikke overstige $ 211, 275 ($ 50 000 * 4. 2255).

For å samle informasjonen du må bruke denne metoden, bør du begynne å finne gjennomsnittskursen på et 30-årig fastrentelån, som vanligvis er tilgjengelig i din lokale avis, og deretter ved å finne både median hjemme pris og median husholdning inntekt i ditt område.

Bruk av metodikken Når du har samlet den nødvendige informasjonen, bør du begynne å vurdere vurderingen av boligmarkedet i ditt område ved å sammenligne medianboligprisen til gjennomsnittlig husstandsinntekt. Hvis forholdet mellom de to er lik mengden i tabellen ovenfor, bør du anta at boligmarkedet er fullt verdsatt, og derfor bør du ikke forvente å tjene mye penger gjennom verdsettelsen i verdien av ditt hjem. Under denne typen miljø bør din beslutning om å kjøpe eller leie være basert på din break-even analyse mellom de to alternativene.

Hvis markedsanalysen din fastslår at forholdet mellom median husholdningsinntekter og mediehusprisene i ditt område viser at husene er undervurderte, bør risikoen for å eie et hjem betraktes som attraktivt, og du kan stå for å tjene penger som en eiendomsinvestor, forutsatt at lokaløkonomien forblir fri for enhver form for idiosynkratisk risiko som kan hindre muligheten for folk i ditt område å eie et hjem.

Men hvis du finner ut at medianboligprisen i ditt område overskrider medianinntektene for husholdningsinntekter i tabellen ovenfor, bør du være forsiktig når det gjelder å investere i ditt lokale eiendomsmarked, fordi det høyere antallet forteller deg at Verdien av boliger i ditt område er høyere enn hva som kan opprettholdes av husstandsinntektene generert av de som bor i ditt område. I denne typen miljø er eiendomsmarkedet ikke gunstig for å eie et hjem, og hvis du kjøper et hjem, vil du sannsynligvis betale for mye penger for det. I tillegg, når boligmarkedet er verdsatt på disse nivåene, er det høyst sannsynlig at du vil sette deg selv i en posisjon der du vil bli sittende fast hjemme i lang tid. Som et resultat er du sannsynligvis bedre å leie i denne typen miljø.

The Bottom Line Din beslutning om å kjøpe et hjem vil være en av de største økonomiske transaksjonene i livet ditt. Derfor bør det tenkes på forhånd, bør ikke være basert på følelser og ikke bør tas lett.Med det for øye, hvis du følger rådene som er skissert i denne artikkelen, bør du være i en mye bedre posisjon for å gjøre en forsvarlig økonomisk beslutning.