Eiendomsinvesteringer (REITs) er en relativt liten investeringskategori; Det var bare 123 egenkapital REITs i FTSE NAREIT-indeksen, som omfatter alle REITs som handles på NYSE, NASDAQ og AMEX-børsene i fjerde kvartal 2011. Men selv om REITs investeringsunivers er liten, inneholder den mange underkategorier og innenfor disse underkategorier er hver REIT unik.

TUTORIAL: Utforsk eiendomsinvesteringer

AD:

"REITs virker ofte enkle, men er svært komplekse investeringer," sier Mike Maynes, en Boca Raton, Fla. -basert sertifisert finansiell planlegger. De "kan spille en meningsfylt rolle i en investeringsportefølje ved å gi en ikke-korrelert eiendel, inntekt og muligens kapitalvekst," legger Maynes til. Han sier at de fleste eiendomsfordelingsmodeller krever at investorer legger 1 til 7% av sine midler i REITs.

Hvis du ønsker å legge til REIT i din portefølje, les videre. Denne artikkelen vil beskrive hovedtrekkene i tre underkategorier av egenkapital REITs: industrielle REITs, multifamily REITs og hotel REITs. (Lær om enda flere REIT valg i 5 Typer REITs og hvordan investere i dem .)

Industrielle REITs, som betraktes som en undersektor av industri- / kontorskategorien, representerer om lag 7% av egenkapitalen REITs inkludert i FTSE NAREIT-indeksen. Industrial REITs erverver, eier og styrer industrielle eiendommer, for eksempel varehus, distribusjons sentre, produksjons sentre, bøye / kontorbygg, uutviklet land, forretningsparker og høyteknologisk plass.

Industrielle REITs er beskrevet av antall eiendommer som eies, antall kunder / leietakere de har, antall steder de opererer i, og antall rentable kvadratmeter de eier. For å oppnå diversifisering vil en industriell REIT ofte ha beholdninger som omfatter en rekke geografiske steder, næringer og leietakere.

AD:

Industrielle REITs velger ofte geografiske steder som er strategisk plassert for distribusjon. Jernbaner, flyplasser, havner og større motorveisbytter blir betraktet som elementer av en strategisk plassering, fordi de letter varebevegelsen. REITs finner også sine beholdninger i geografiske områder som utfører godt økonomisk. REIT-ledere ser på hva som driver økonomiene i deres målbyer, og vurderer om etterspørselen etter industrielle eiendommer sannsynligvis vil vokse, forbli stabil eller nedgang i de kommende årene. De kan ytterligere fokusere på markeder som oppfyller en minimumsbefolkningsterskel eller som har en viss industriell fast eiendom. Steder med begrenset industriområde, som oversetter til begrenset tilgang og begrenset konkurranse, er også et pluss.

Leietakere av industrielle REIT-eiendommer er brede, men de kan være i virksomheten til bygg, engineering, mat, drikke eller informasjonsteknologi.Andre mulige leietakere inkluderer produsenter, transportselskaper, logistikkleverandører og forhandlere. Nasjonale og internasjonale bedrifter har en tendens til å gjøre ønskelige leietakere, fordi de er etablert, bevist bedrifter som sannsynligvis vil betale leien.

Ved å eie ulike eiendommer med ulike leietakere, kan en industriell REIT beskytte seg mot svingninger i leieinntekter forårsaket av nedgang i en bestemt region eller industri. Staggering av leieavtalenes sluttdato for porteføljens eiendommer beskytter også REIT mot et plutselig tap av inntekter dersom en haug med eiendommer skulle gå ledig på en gang. Egenskaper som er fleksible og kan skiftes fra en bruk til en annen, kan også hjelpe et industrielt REIT å opprettholde inntektsstrømmen ved å gjøre ledige eiendommer omsettbare til et bredere utvalg av potensielle leietakere. (For mer om analyse av denne typen investering, les

Slik vurderer du en eiendomsinvesteringstjeneste (REIT)

.) Multifamily REITs De fleste boligreparasjoner er multifamily REITs, også kalt REITs for leilighet. Fra fjerde kvartal 2011 var 15 av 123 egenkapital REITs, eller 12%, multifamilie REITs. Leilighet REITs karakteriserer seg etter antall eiendommer de eier og antall enheter de egenskapene inneholder.

En leilighet REIT eier en portefølje av utleieboliger. Disse er vanligvis store boligeiendommer, som middelhus og høyhus, studentboliger og eldre boliger. Multifamily eiendommer har ofte hundrevis av boligeiendommer på en enkelt eiendom. Noen flerfamilieutviklinger har til og med tusenvis av enheter. Noen REIT-leiligheter er "fullt integrert", noe som betyr at de ikke bare eier eiendommer, men utvikler, videreutvikler og styrer dem. Multifamily REITs oppnår resultatene fra leiepriser og beløp. Som sådan ser multifamilie REITs seg på å investere i markeder som har sterk økonomisk vekst og høye adgangsbarrierer, og som er klare til å dra nytte av befolkningsskift, som den aldrende babyboomergenerasjonen flytter inn i eldre boliger og Generation Y flytter ut av foreldrene sine 'hjem og inn i leiligheter. Ny husstandsdannelse betyr også økt etterspørsel etter boliger.

Sysselsetting er en annen grunnleggende for multifamily REIT-ytelse. Hvis det ikke er noen jobber i en bestemt by, vil det bli redusert etterspørsel etter boliger. På den annen side kan strammere inntekter forbedre etterspørselen etter leieboliger, sammenlignet med eide boliger, og hjelpe multifamily REITs hvis leie er rimeligere enn å eie. Når det er sagt, vil det i enkelte markeder som Washington, D.C., folk leie etter eget valg, selv om eierskap er rimeligere, på grunn av fleksibiliteten som leie tilbyr. Sammen med Manhattan, Washington, er D. C. et av de største flerfamilieboliger i USA, basert på total salg av multifamilie-enheter. Generelt er boligmarkedet sterkest på øst og vestkysten, så noen multifamily REITs konsentrerer sine beholdninger på disse områdene.

Mange multifamily REITs fokuserer på høyere-end og luksuriøse eiendommer som tiltrekker seg høy kvalitet leietakere og støtter dyrere leie. Å eie slike egenskaper betyr generelt at REITs må håndtere fasiliteter som klubber, svømmebassenger, treningsstudioer, spillrom og forretningssentre som er en del av high-end-egenskaper. Imidlertid kan avanserte fasiliteter bidra til å beholde leietakere, selv om kjøpet er rimeligere. For samme månedlige betaling kan det være mulig å leie et mye hyggeligere sted enn man kunne kjøpe.

En risiko for flerfamilie REIT er et tap av inntekt hvis det ikke kan beholde nåværende beboere og tiltrekke seg nye. Dette kan skje hvis boligmarkedet konkurrerer gjør en annen type bolig eller en konkurrerende eiendom mer attraktiv. Lavere boligpriser kan også påvirke multifamily REITs negativt som leietakere bestemmer seg for å bli villaeiere. Dette skiftet kan redusere husleien og belegget for flerfamilieegenskaper. Flat eller fallende lønninger kan også stave problemer, da det begrenser eiendoms eiere mulighet til å heve leie.

Multifamily REITs betraktes som en god måte å diversifisere eiendomsinvesteringer, fordi når bolig eierskap avtar, leier øker og leilighet REITs utfører relativt bra. Faktisk fant noen boliganalytikere at multifamilie REITs hadde nytte av boligbobblingen som foreclosures, deprimerte priser og stram finansiering gjorde leie mer attraktivt enn å kjøpe. Ifølge National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT), når leieprisene øker, blir tilleggsinntektene overført direkte til aksjonærene, fordi REITs må betale 90% av skattepliktig inntekt som utbytte.

I stedet for å eie en leilighetskompleks, investerer i en leilighet REIT gir mye større diversifisering på tvers av forskjellige eiendommer og geografiske områder, samt tidsbesparelser og profesjonell eiendomsforvaltning.

Hotell REITs

Hotel REITs, ikke overraskende, egne hotelleiendommer og er også kjent som losji eller feriested REITs. Fra og med fjerde kvartal 2011 var 14 av disse REITene omsettet på FTSE NAREIT-indeksen. I likhet med multifamily REITs er hotell REITs beskrevet av antall eiendommer og antall rom de eier.

Det finnes mange forskjellige typer hotelleiendommer som et hotell REIT kan eie, inkludert begrenset service, full service, feriested, konferansesenter, suite og flyplass. Du kan bli overrasket over å høre at noen hotelleiendommer som drives av de populære Marriott, Hyatt, Hilton, Starwood og Fairmont-merkene, eies av hotel REITs. REITs kan også ha en joint venture-interesse i hoteller, i stedet for å fullføre eierskap. Hotel REITs danner verdi fra den underliggende verdien av hotelleiendommene REIT eier og fra inntekten generert av disse eiendommene. Hotellinntektene påvirkes av forbruker- og forretningsbehov for reise- og overnattingsmuligheter, rompriser, beløp og etterspørsel etter ulike eiendommer og romtyper (f.eks. Høyere-end, lavere-end). Et hotell REIT kan også tjene inntekt ved å lisensiere et hotellmerke.Dette kan hjelpe et hotell REIT å diversifisere inntektsstrømmen og redusere investeringsrisikoen. Å skaffe hotell med nasjonalt merkenavn anerkjennelse kan være et hotell REIT investeringsstrategi.

Investorer bruker ofte midler fra operasjoner (FFO) og justerte midler fra driften (AFFO) for å evaluere REIT-inntjeningen. En unik finansiell måling som brukes på hotellet REIT finansanalyse for å evaluere ytelsen til de enkelte hotelleiendommene og sammenligne ytelsen mellom forskjellige egenskaper, er omsetning per ledig plass, som multipliserer et hotellets belegningsgrad med gjennomsnittlig daglig romprisen.

Neste trinn

Bestemme hvilken kategori eller underkategorier REIT skal investere i, er bare et første skritt.

"Investorer bør veie ulike faktorer når de velger en REIT som passer for deres investeringsplan, inkludert tillitens erfaring og år med vellykket forretningsdrift, track record, filings, gjeld, generell omdømme og skatt på REIT," sier David B . White, JD, CPA, CLU, ChFC og Davids president. B. White Financial i Detroit, Mich.
Han foreslår også at investorer ser på midler fra operasjoner for å sikre at REIT fullt ut dekker utbytteutbetalingen, og det er fortsatt flere faktorer å vurdere.

"Investorer bør være oppmerksom på flere potensielle fallgruver når de investerer i REITs, inkludert sprutete materialer, mangel på fullstendig avsløring i salgsprosessen, mangel på likviditet og en langsiktig investering. Investorer bør også se etter utbytte som kan bli kuttet, spesielt hvis FFO ikke dekker utbyttet, legger White.

The Bottom Line

REITs tilbyr investorer en praktisk og rimelig måte å få eksponering mot en mangfoldig gruppe eiendomsbedrifter. Som en unik aktivaklasse som beveger seg forskjellig fra aksjer og obligasjoner, gjør de et logisk tillegg til en portefølje. (For mer, les

REIT-måten og Grunnleggende om REIT-beskatning .)