Boligeier har lenge vært holdt opp som epitome av den amerikanske drømmen. Og for noen har det vært. I andre tilfeller kan beslutningen om å kjøpe et hjem være et økonomisk mareritt - de kalte ikke den hjemmeoppussingsfilmen "The Money Pit" for ingenting.

Folk som taler for å kjøpe et hjem, insisterer ofte på at leie er det samme som å kaste pengene bort. Noen hevder at boligeiendommer er bedre enn å leie fordi det er mulig å foreta månedlige boliglånsbetalinger som er lik og i noen tilfeller lavere enn leieprisen. Andre peker på at hjemverdier går opp over tid som en måte å foreslå at et hjem er en god investering. Og det kan være - men ikke i hvert marked og ikke for hver person.

Faktisk peker mange studier i den andre retningen, som vi ser nedenfor. Og flere og flere amerikanere gjør dette valget. "I midten av 2015 bodde 43 millioner familier og enkeltpersoner i leieboliger, nesten 9 millioner fra 2005 - den største gevinsten i en 1-årig periode på rekord", ifølge 2015 studere fra Joint Center for Housing Studies ved Harvard University. I tillegg leier 37% av alle husholdninger nå, som er den høyeste prosent siden midten av 1960-tallet, rapporterte studien.

La oss utforske fire grunner til hvorfor du velger å leie, i motsetning til kjøp, kan et hus være en klok beslutning.

Å eie et hus kan knytte deg ned

Hvis du har den typen jobb som innebærer hyppig flytting, er leie definitivt det smartere valget. Det er vanskeligere å kvitte seg med et hus eller en leilighet du eier enn å komme ut av en leieavtale. Hvis du er heldig, vil utleier din tillate deg å bryte leieavtalen så lenge du får nok varsel, kanskje en til to måneder, til å finne en ny leietaker for å fylle ledigheten. Noen utleiere kan også ønske å beholde en del, eller til og med alle, av depositumet, som vanligvis tilsvarer en måneds leiepris, som kompensasjon for tidlig opphør. Stater har faktisk beskyttelse for leietakere som forlater før utgangen av en leieavtale kalt "utleierens plikt til å redusere skader," ifølge juridisk nettside Nolo. Klikk her og bla ned for Nolo s state-by-state informasjon.

Selge et hjem tar mange flere skritt og ofte mye mer tid - spesielt i løpet av en nedgang i markedet. De som endte under vann under den siste boligkrasjen, hadde den ekstra byrden å ende opp på grunn av mer på husene deres enn hva de egentlig var verdt. Folk i den situasjonen vil trenge å komme opp med ekstra penger for ikke bare å betale lånet, men også finne et nytt sted å bo. Se Lånalternativer for Undervannseiere .

Avhengig av arealet av landet der eiendommen er plassert - og eiendomsmarkedet for nåværende helse - å finne en kvalifisert kjøper til ditt hjem, kan det ta noen måneder, til og med år.For å forbedre oddsen, se Slik går du hjem for en rask salg og Ta smerten ut av å selge huset ditt - Online . Sannheten om eiendomsprisene. Å eie et hus kan sette opp pengene dine

Radio talk-vert og finansiell rådgiver Dave Ramsey sa det best folk kjøper hus, det gjør dem megler. Det blir ikke en økonomisk velsignelse. " For det meste krever det å kjøpe et hus en person å enten gjøre en stor investering, hvis du betaler for det gratis og klart, eller en stor forskuddsbetaling, hvis du velger å få et boliglån.

Begge opsjonene vil kreve at folk flest reduserer sine likvide reserver i betydelig grad i stedet for en svært illikvide eiendel. Dette kan la noen personer eller familier økonomisk uforberedt på uventede nødsituasjoner som helsefare, bilulykke eller tap av jobber. Leie er et mye klokere alternativ for alle som ennå ikke har bygget en stor nødfonds av standard 3 til 6 måneders utgifter.

Hvis du har nødfondene og nok penger til å investere i et hjem, er det avgjørelsen om dette kjøpet er bedre å bruke pengene dine enn å leie og investere pengene dine andre steder. Se neste avsnitt for en diskusjon om hvor bra en investering et hjem egentlig er.

Sammenlignet med andre alternativer, er et hus en forferdelig investering.

Ikke alltid, men mange statistikker til fordel for boligeiendommer er overraskende svake: Avhengig av når du kjøpte huset, kan du bedre leie og investere pengene du lagret (ved ikke å kreve en forskuddsbetaling og midler til hjemmet vedlikehold, forsikring og eiendomsskatt).

Fra 2005 til 2012 gikk boligprisene sammen med 42%, ifølge en 2014 HelloWallet-studie, kalt "House of Cards: The Misunderstood Consumer Finance of Homeownership", som påpekte at halvparten av nåværende huseiere (over 40 millioner husholdninger) kjøpte sine hjem i perioder da gjennomsnittlige homebuyers ville ha vært bedre å leie enn å investere. " Konklusjonen til fordel for å investere er basert på bruk av en skattemessig utsatt pensjonskonto som tjener en 6% nominell avkastning, da disse er de nærmeste ekvivalenter til skattefordelene som huseiere som trekker deres boliglånsrente på sine føderale inntektsskatter.

Studien, som inneholdt slike faktorer som lokale skatter og to inntektsnivåer i 20 byer, konkluderer også med: "Kostnaden for leie i forhold til å kjøpe et sammenlignbart hjem (kalt" rent-to-price ratio ") er nesten like viktig som forventet hjem prisøkning for å avgjøre om en person skal leie eller kjøpe. "

Selv om det er sant at hjemmeverdier setter pris på over tid, kan de faktiske kostnadene ved å eie og vedlikeholde en eiendom i stor grad redusere sin reelle avkastning. En av Yales mest anerkjente økonomiprofessorer, Robert Shiller, utførte forskning som fant at "Boligprisene i Amerika økte med et årlig gjennomsnitt på bare 0,4% i reelle termer mellom 1890 og 2004."

Denne figuren tar ikke hensyn til Konto kostnader som eiendomsskatt, avsluttende kostnader, forsikring, boliglån og enkle vedlikeholdskostnader.En faktor å inkludere: Hvor lenge du planlegger å bo i eiendommen. Jo lenger du blir, desto mer vil du avskrive sluttkostnader og andre engangsutgifter.

Fra et investeringsperspektiv, å kjøpe et hjem utelukkende for å få et sted å bo, er et forferdelig sted å sette pengene dine. Du vil kunne gi en bedre avkastning ved å leie en leilighet for deg selv og bruke pengene du ville ha brukt til å foreta en forskuddsbetaling på huset ditt for å investere i noe som utleieeiendom som betaler deg hver måned. Eiendomsinvestor Grant Cardone beskrev en gang denne handlingen som "leier hvor du bor og eier [ing] det du kan leie."

Boliglån: Kostbart - og du må ikke bruke fradraget

Den enorme Flertallet av amerikanerne har ikke ressurser til å kjøpe et hus uten et boliglån for å dekke forskjellen mellom salgsprisen og hva de har råd til. Selv om et boliglån kan se bra ut på papir, kan rentebetalinger, når de er sammensatt over et par tiår, føre til at noen betaler mye mer enn de opprinnelig hadde lånt for å kjøpe et hjem. For eksempel vil en $ 100 000 30-årig fast rente boliglån på 3,5% rente koste deg $ 161, 656. 09 - eller $ 61, 656. 09 i interesse hvis du ikke betaler det tidlig.

En fordel å ha et boliglån, er prospektive huseiere fortalt, det føderale skattefradrag for boliglånsrente. Problemet er, for å ta det, må du spesifisere fradragene på din inntektsskatt, og bare 25% av huseiere gjør dette, ifølge HelloWallet-studien. Årsaken: Størrelsen på standardfradraget, som for 2016 er $ 6, 300 for en enkelt fil og $ 12, 600 for "gift, arkivering i fellesskap" skattebetalere. En familie trenger mye fradrag for å gjøre det bedre enn standardbeløpet.

Avhengige familier med høye boliglån i dyre eiendomsmarkeder, eller de med høye eiendomsskatter, kommer til slutt til nytte, men mange andre gjør det ikke. Faktisk realiserer huseiere med medianinntekter ingen føderal skattefordel fra å eie i 75% av de store byene i vårt utvalg, konkluderte rapporten. Rikeligere huseiere - med høyere skattebeslag og ofte større lån - er mer sannsynlig å kunne bruke fradraget. Det påpekte også at over tid vil den (avdragsberettigede) rentedelen av boliglånet ditt avta mens standardfradraget sannsynligvis vil stige.

The Bottom Line

Å kjøpe et hus er ikke alltid en økonomisk forsvarlig beslutning. Det er mange ulemper å eie i stedet for å leie. Disse inkluderer ikke å kunne bevege seg enkelt, ha en stor sum penger investert i en illikvide eiendel, betale mye penger i renter og realisere en lav reell avkastning.