Eiendomsinvesteringer (REITs) er et viktig hensyn når det bygges en egenkapital- eller renteportefølje. De gir større diversifisering, potensielt høyere totalavkastning og / eller lavere samlet risiko. Kort sagt, deres evne til å generere utbytteinntekter sammen med kapitalvekst gjør dem til en utmerket motvekt mot aksjer, obligasjoner og kontanter. REITs generelt eier og / eller styrer inntektsgivende næringseiendom, enten det er eiendommene selv eller boliglån på disse eiendommene. Du kan investere i selskapene individuelt eller gjennom et børsnotert fond eller fond. Det finnes mange typer REITs tilgjengelig. Her ser vi på noen av de viktigste og deres historiske avkastning. Ved slutten av denne artikkelen bør du ha en bedre ide når og hva du skal kjøpe.

Historisk avkastning på REITs

Eiendomsinvesteringer er historisk en av de mest effektive aktivaklassene som er tilgjengelige. FTSE NAREIT Equity REIT Index er det som flest investorer bruker til å måle utførelsen av det amerikanske eiendomsmarkedet. Mellom 1990 og 2010 var indeksens gjennomsnittlige årlige avkastning 9,9%, andre bare til mid-cap-aksjer, som i gjennomsnitt var 10,3% per år i samme periode. Til sammenligning klarte rentebærende eiendeler 7% årlig avkastning og råvarer bare 4,5% i året. Eiendom var den verste utøveren av åtte aktivaklasser på bare to år ut av 20. Fast inntekt var derimot den verste utøveren seks ganger i samme 20-årige periode.

Mer nylig var det treårige gjennomsnittet for REITs mellom mars 2013 og mars 2016 på linje med gjennomsnittene i 20-årsperioden, og klarte seg til 9. 85% over den tiden. Historisk sett har investorer som ser etter avkastning gjort bedre å investere i fast eiendom enn renter, den tradisjonelle aktivaklassen for dette formålet. En nøye konstruert portefølje bør vurdere begge deler. (Lær mer om hvordan du vurderer en eiendomsinvesteringstjeneste.)

Detaljhandel REITs

Omtrent 24% av REIT-investeringene er i kjøpesentre og frittstående detaljhandel. Dette representerer den største enkeltinvesteringen etter type i Amerika. Uansett kjøpesenter du hyppig, er det sannsynligvis eid av et REIT. Når man vurderer en investering i detaljhandel, må man først undersøke varehandelen selv. Er det økonomisk sunt for tiden, og hva er utsiktene for fremtiden?

Det er viktig å huske at retail REITs tjener penger fra leien de tar på leietakere. Hvis forhandlere opplever kontantstrømproblemer på grunn av dårlig salg, er det mulig at de kan forsinke eller til og med standard på de månedlige utbetalingene, til slutt bli tvunget til konkurs. På det tidspunktet må en ny leietaker bli funnet, noe som aldri er lett.Derfor er det avgjørende at du investerer i REIT med de sterkeste ankerboere som er mulige. Disse inkluderer dagligvarebutikker og boligforbedringsbutikker.

Når du har gjort din bransjevurdering, bør fokuset ditt vende seg til REITene selv. Som enhver investering er det viktig at de har god fortjeneste, sterke balanser og så lite gjeld som mulig, spesielt kortsiktige slag. I en dårlig økonomi vil REITs med betydelige kontantposisjoner bli tilbudt muligheter til å kjøpe god fast eiendom til pressede priser. De best drevne selskapene vil dra nytte av dette.

Det er sagt at det er lengre sikt bekymringer for detaljhandel REIT-rommet ved at shopping i stadig større grad endrer seg i motsetning til kjøpesentersmodellen. Eiere av plass har fortsatt å innovere for å fylle sin plass med kontorer og andre ikke-detaljhandelsorienterte leietakere, men undersektoren er under press. (For mer innblikk i næringseiendom, sjekk ut 7 trinn til en kommersiell eiendomsavtale.)

Bolig REITs

Dette er REITs som eier og driver flerfamiliehusleiligheter samt produserte boliger. Når du ser etter å investere i denne typen REIT, bør du vurdere flere faktorer før du hopper inn. For eksempel er de beste boligmarkedet en tendens til å være hvor boligoverkommelighet er lav i forhold til resten av landet. På steder som New York og Los Angeles tvinger den høye prisen på enkeltboliger flere folk til å leie, noe som øker prisen prisen utleiere kan lade hver måned. Som et resultat, har de største boligområdene REITs en tendens til å fokusere på store bysentre.

I hvert enkelt marked bør investorer se etter befolkning og jobbvekst. Generelt når det er en netto innstrømning av folk til en by, er det fordi jobber er lett tilgjengelige og økonomien vokser. En fallende ledighet i kombinasjon med stigende leie er et tegn på at etterspørselen er bedre. Så lenge boligforsyningen i et bestemt marked forblir lavt, og etterspørselen fortsetter å stige, bør boligreiser være bra. Som med alle selskaper, gjør de med de sterkeste balansen og den mest tilgjengelige kapitalen det beste.

Helseomsorg REITs

Helseomsorg REITs vil være en interessant undersektor for å se etter hvert som amerikanerne blir eldre og helsekostnader fortsetter å klatre. Healthcare REITs investerer i eiendomsmegling på sykehus, medisinske sentre, sykehjem og pensjonister. Suksessen til denne eiendommen er direkte knyttet til helsesystemet. Et flertall av operatørene av disse fasilitetene stole på belegningsgebyrer, Medicare og Medicaid refusjoner samt privat lønn. Så lenge finansieringen av helsetjenester er et spørsmålstegn, så er helsetjenester REITs.

Ting du bør se etter i et helsetjenester REIT, inkluderer en variert gruppe kunder samt investeringer i en rekke forskjellige typer eiendom. Fokus er bra i en grad, men det sprer risikoen din. Generelt er en økning i etterspørselen etter helsetjenester (som skal skje med en aldrende befolkning) bra for helsevesenet.Derfor, i tillegg til kunde- og eiendomstypediversifisering, ser vi etter selskaper som har stor erfaring med helsetjenester, hvis balanser er sterke og hvis tilgangen til lavkostkapital er høy.

Kontor REITs

Kontor REITs investerer i kontorbygg. De mottar leieinntekter fra leietakere som vanligvis har inngått langsiktige leieavtaler. Fire spørsmål kommer i tankene for alle som er interessert i å investere på et kontor. REIT

1. Hva er økonomien og hvor høy er ledigheten?
2. Hva er ledigheten som?
3. Hvordan går det området der REIT investerer økonomisk?
4. Hvor mye kapital har det for oppkjøp?

Prøv å finne REITs som investerer i økonomiske styrker. Det er bedre å eie en gjeng med gjennomsnittlige bygninger i Washington, D. C., enn det er å eie hovedkontor i Detroit, for eksempel. (For mer på næringseiendom, se Finn Fortune i Commerical Real Estate . )

REITs for boliglån

Omtrent 10% av REIT-investeringene er i boliglån i motsetning til eiendommen selv. De mest kjente, men ikke nødvendigvis de største investeringene, er Fannie Mae og Freddie Mac, statsstøttede bedrifter som kjøper boliglån på annenhåndsmarkedet.

Men bare fordi denne typen REIT investerer i boliglån i stedet for egenkapital betyr ikke at det kommer uten risiko. En økning i renten ville oversette til en nedgang i REIT bokverdier, lavere aksjekurser. I tillegg får boliglån REITs en betydelig del av sin kapital gjennom sikrede og usikrede gjeldsposter. Skulle renten stige, vil fremtidig finansiering bli dyrere, redusere verdien av en portefølje av lån. I et lavrente miljø med utsikt til stigende priser handler de fleste boliglån REITs med en rabatt til netto aktiv verdi per aksje. Trikset er å finne den rette. (Lær mer om virkningen av renten i Effektene av rentesatser på eiendomsinvesteringer) . )

Nøklene til å vurdere noen REIT

Jeg har snakket om bestemte typer REITs som så vel som hva du skal se etter når du investerer i dem. Det er imidlertid noen ting å huske på når du vurderer noen REIT. De inkluderer følgende:

1. REITs er ekte totalavkastningsinvesteringer. De gir høy utbytteutbytte sammen med moderat langsiktig kapitalvekst. Se etter selskaper som har gjort en god jobb historisk ved å tilby begge.
2. I motsetning til tradisjonell fast eiendom, blir mange REITs handlet på børser. Du får diversifisering eiendomsmegling gir uten å være låst på lang sikt. Likviditetsforhold.
3. Avskrivninger har en tendens til å overstige en investeringes nedgang i eiendomsverdien. I stedet for å bruke utbetalingsforholdet (hvilket utbytte investorer bruker) for å vurdere et REIT, må man i stedet se på sine midler fra operasjoner (FFO). Dette er definert som nettoinntekt minus salg av eiendommer i et gitt år og avskrivninger. Bare ta utbytte per aksje og divider med FFO per aksje.Jo høyere avkastning desto bedre.
4. Sterk styring gjør en forskjell. Se etter selskaper som har eksistert en stund eller i det minste har et ledelsesteam med stor erfaring.
5. Kvalitetstelling. Bare invester i REIT med gode eiendommer og leietakere.
6. Vurder å kjøpe et fond eller ETF som investerer i REITs, og la forskning og kjøp til proffene.

Bottom Line

Den føderale regjeringen gjorde det mulig for investorer å kjøpe til store kommersielle eiendomsprosjekter så langt tilbake som 1960. Imidlertid har bare enkelte investorer tatt i betraktning det siste tiåret. Årsakene til dette er lave rentenivåer, noe som tvang investorer til å se utover obligasjoner for inntektsgivende investeringer, advent av børsnoterte aksjer og aksjefond med fokus på eiendomsmegling og frem til eiendomsmeltingen 2007-08, en umettelig appetitt på en del av amerikanerne til å eie fast eiendom og andre materielle eiendeler. REITs, som alle andre investeringer i 2008, led sterkt. Men til tross for dette, fortsetter de å være et utmerket tillegg til enhver diversifisert portefølje.

For relatert lesing, ta en titt på Grunnleggende om REIT-beskatning og få en rundturstur med internasjonale REITs.