I kølvandet på boligkrisen virket forholdene helt riktige for utenlandske kjøpere som håper å slå opp prime U. S. eiendomsmegling. Boliger solgte til attraktive priser, og dollaren var relativt rimelig. Men de siste årene har tingene blitt vanskeligere for utenlandske investorer. Boligeiendomspriser er opp landsomfattende rundt 35% siden 2012, og dollaren fortsetter å få styrke mot en rekke viktige valutaer, og ytterligere øker prisen utlendinger må betale opp for U. S. homes.

Disse faktorene gjør det vanskeligere for utenforstående å sette opp kontanter for boliger i engang favoriserte byer som New York og San Francisco. Som Wall Street Journal nylig rapporterte, ser flere utlendinger på å ta ut lån på disse eiendommene, til tross for utfordringene som kommer med lån fra amerikanske banker. (For mer, se Hvorfor New York Luxury Real Estate har hatt et dårlig år .)

Hvordan å være en utenlandsk kjøper er forskjellig

For ikke-U. S. Innbyggere som ønsker å eie et investeringshjem, er det en rekke faktorer å vurdere om de vurderer et boliglån

1. Ingen Fannie og Freddie. Den største hindringen er at boliglångigantene som Fannie Mae og Freddie Mac ikke vil kjøpe lån fra utlåner. Som disse enhetene eier eller garanterer størstedelen av amerikanske boliglån, setter investorer i en klemme. For ytterligere å komplisere saken, er mange banker forsiktige med å holde slike boliglån på egne bøker, fordi det er vanskeligere å spore opp kriminelle låntakere utenlands.

2. Høyere priser boliglån. Mange banker, inkludert noen big-name institusjoner, vil låne til utenlandske statsborgere som bor utenfor USA. I stedet for å stole på konvensjonelle boliglån, tilbyr de ikke-samsvarende lån med egne retningslinjer for garanti. For eksempel tilbyr HSBC opptil $ 3 millioner av finansiering til internasjonale investorer med den nødvendige dokumentasjonen.

3. En større forskuddsbetaling. Men her er kickeren: Du vil sannsynligvis måtte betale en mye høyere minimumsbetaling for å gjøre opp for din høyere kredittrisiko. Långivere spør deg vanligvis å sette opp 30% eller mer av salgsprisen før du utvider et lån. Mens det er mye penger å sette opp foran, er det mye enklere enn å betale alt penger, noe som er omtrent halvparten av utenlandske eiendomsmeglingskjøpere.

4. En tøffere godkjenningsprosess. Et annet aspekt som er forskjellig for ikke-U. S. statsborgere er inntekts- og kredittverifisering. Prosessen er mer komplisert for de som bor utenfor landet, da de ikke har amerikanske skatteformer eller en innenlands kreditthistorie. Långivere vil vanligvis be om bankopplysninger og selvangivelser innlevert i søkerens hjemland.I stedet for en kredittrapport, vil de noen ganger be om flere måneders verdier av kredittkortopplysninger for å teste dine lånevaner.

5. Det tar lengre tid. Prosessen kan ta litt lengre tid enn beboerne ville møte, noe som er en av grunnene til at det er fornuftig å søke gjennom en bank som har en tilstedeværelse i både hjemlandet ditt og USA. Å gjøre det, kan ikke bare fremskynde garantiprosessen, men i noen tilfeller også resultere i gunstigere priser enn utlendinger ellers ville se.

6. Billigere All-Cash Alternativer. På grunn av hindringene som er involvert i å få et lån, bestemmer mange utenlandske investorer å betale kontant for boligeiendommer. Men med priser som kryper opp, begynner flere av dem å se på mer rimelige deler av landet.

Oversjøiske investorer kjøpte $ 102. 6 milliarder amerikanske boligmegler mellom april 2015 og mars 2016, en nedgang på litt over 1% fra året før, ifølge National Association of Realtors. Likevel økte antall eiendommer de kjøpte faktisk rundt 3% i samme periode, noe som indikerer at de skaper opp mindre kostbare boliger.

Mens New York og California er populære steder for å kjøpe et hjem - sammen står de for 19% av utenlandske transaksjoner - mer aktivitet finner sted der eiendommene er billigere. I 2015 utgjorde Florida 22% av salget til utenlandske kjøpere, mens Texas og Arizona utgjorde henholdsvis 10% og 4%. (For mer, se New York City Real Estate: En trygg havn? )

Bunnlinjen

Som aksjemarkedet fortsetter å falle, fortsetter utenlandske statsborgere å se det amerikanske eiendomsmarkedet som et flott sted å parkere pengene sine. Men nå som prisene stiger og dollaren forblir sterk, trenger flere av dem å få finansiering for å fange de mest attraktive egenskapene.