Trenger du en måte å betale for en stor bekostning som å sende barnet ditt til college eller renovere kjøkkenet ditt? Eller vil du eliminere, en gang for alle, de utestående kredittkortbalansene? Svaret kan være bokstavelig talt i din egen bakgård. Hvis du har nok egenkapital i ditt hjem, kan du låne mot det med lav rente. Som en bonus er rentebetalinger vanligvis fradragsberettiget.

Det er to grunnleggende måter å bruke bolig på som sikkerhet: et hjem-egenkapitallån og en hjemmekapitalkreditt (HELOC). Her er poengene du bør vurdere når du velger mellom dem. (For en rask primer, se Home-Equity Loan vs HELOC: Differansen ).

Hva er pengene for?

Første spørsmål: Hva er formålet med lånet? Et hjem-egenkapitallån, noen ganger kalt et boliglån, er et godt valg hvis du vet nøyaktig hvor mye du trenger å låne og hva du skal bruke pengene til. Du er garantert et visst beløp, som du mottar i sin helhet ved avslutning. "Home-equity lån er generelt foretrukket for større og dyrere mål som ombygging, betaling for høyere utdanning eller gjeldskonsolidering siden midlene er mottatt i en engangsbeløp," sier Richard Airey, en låneansvarlig med Finance of America Mortgage in Portland, Maine. Selvfølgelig, når du søker, kan det være litt fristet å låne mer enn du umiddelbart trenger, siden du bare får utbetalingen en gang, og du vet ikke om du kvalifiserer for et annet lån i fremtiden.

Omvendt er et HELOC et godt valg hvis du ikke er sikker på hvor mye du trenger å låne eller når. Generelt gir den deg kontinuerlig tilgang til kontanter i en bestemt periode (noen ganger opptil 10 år). Du kan låne mot linjen din, tilbakebetale det hele eller deler, og deretter låne de pengene igjen senere, så lenge du fortsatt er i HELOCs introduksjonsperiode. En kredittgrense er imidlertid tilbakekallelig. Hvis din økonomiske situasjon forverres eller boligets markedsverdi avtar, kan utlåner bestemme deg for å senke kredittgrensen eller lukke den helt. Så mens ideen bak en HELOC er at du kan trekke på midlene når du trenger dem, er din evne til å få tilgang til pengene ikke noe sikkert. "HELOCs er best brukt til kortere siktemål, sier 12 til 20 måneder, da rentesatsen kan variere og er vanligvis knyttet til prime rate, sier Airey.

Faktorer av interesse

I mange år var det viktig å vurdere om man skulle få et boliglån eller HELOC. Rentene på HELOCs var vanligvis minst et fullt prosentpoeng lavere enn renten på boliglån, så det var fristende å velge HELOC, selv om renten er variabel, mens et boliglånsrentesats er fast (mer på det nedenfor).

I dag har HELOCer imidlertid en ubetydelig fordel i forhold til boliglån. Ifølge Bankrates ukentlige undersøkelse av store långivere for 9. september 2015 hadde et $ 30 000 boliglån med en gjennomsnittlig rentesats på 5,2%, og samme størrelse HELOC hadde en gjennomsnittlig rente på 4,75%, en forskjell på mindre enn en halv prosent. (Lær om en viktig faktor som påvirker renten i Hvordan Federal Open Market Committee møter kjørepriser og aksjer .)

Du må imidlertid ikke bare vurdere den nåværende forskjellen i renten, men også hvor renten er på vei. Hvis du tror at de vil forbli de samme eller redusere, kan du velge HELOCs lavere rente. Hvis du tror at prisene er på vei opp, kan et hjem-egenkapitallån være veien å gå. Faktisk forventer analytikere at renten øker i nær fremtid, slik at låsing i dagens lave boliglånsrentesatser kan gi mye mening. (Se Forstå boliglånsrentesatser for mer.)

Tilbakebetalingstid

Det er også viktig å vurdere hvordan hvert lån er strukturert. Et hjem-egenkapitallån fungerer som en konvensjonell fastforrentet boliglån. Du låner et fast beløp til en fast rente og foretar lik betaling for hele låneperioden, som kan vare alt fra fem til 30 år. Uansett perioden har du stabile, forutsigbare månedlige utbetalinger for lånets levetid.

HELOCs låneperiode har derimot to deler: en tegningsperiode og en tilbakebetalingstid. Tegningsperioden, hvor du kan trekke tilbake penger, kan vare i 10 år og tilbakebetalingstiden kan vare ytterligere 20 år, noe som gjør HELOC til et 30-årig lån. Når trekningsperioden slutter, kan du ikke låne mer penger.

I HELOCs tegningsperiode må du betale, men de pleier å være små, ofte som å betale tilbake bare interessen. I løpet av tilbakebetalingstiden blir betalinger vesentlig høyere, fordi du nå betaler tilbake hovedstol. U. S. Bank lar for eksempel sine HELOC-låntakere velge å betale enten renter eller 1% eller 2% av utestående saldo i uavgjortperioden. I løpet av 20-års tilbakebetalingstid må du betale tilbake alle pengene du har lånt, pluss rente til en variabel rente.

Det hoppet i utbetalinger ved begynnelsen av den nye perioden har resultert i betalingsstøt for mange en uforberedt HELOC-låner. Hvis summene er store nok, kan det til og med føre til at de som har økonomisk tråder, blir standard. Og hvis de er standard på utbetalinger, kan de miste sine hjem - sikkerheten for lånet, husk.

Den lange utsikten

Hvis du er den typen person som tar et stort bilde av dine økonomiske beslutninger, kan et boliglån være mer fornuftig. Fordi du låner en fast sum til fast rente, betyr det å vite hvor mye du skal betale for lånet i det lange løp, mens du tar det ut (selv om du kan redusere det beløpet hvis du betaler lånet tidlig eller refinansierer til lavere rente). Lån $ 30 000 ved 5 5% i 20 år, og du kan enkelt beregne at den totale låneprisen, inkludert renter, vil være $ 49, 528.

Med en HELOC vet du at maksimumet du potensielt kan låne er mengden av kredittgrensen, men du vet ikke hvor mye du faktisk skal låne. Du vet ikke hvilken rente du vil betale, heller. Det betyr at det er vanskelig å beregne en HELOCs langsiktige kostnad.

Det kan selvfølgelig også være enkelt å sette en HELOC i ditt store bilde hvis du bare vil ha en kredittkvalitet, og du har ikke tenkt å bruke den mye. Men hvis du planlegger å trekke på HELOC tungt og vil vite hva din nettoverdi kan se ut om i 20 år, er det mye vanskeligere å forutse.

Best of Both Worlds

Kan ikke velge mellom de to kjøretøyene? Ikke vær redd: det er måter å få noe av et hjem-egenkapitallåns stabilitet med noen av HELOCs fleksibilitet. Noen långivere gir låntakere muligheten til å konvertere en HELOC-saldo til et fastrentelån. U. S. Bank lar deg for eksempel låse fast rente for vilkår som 15 eller 20 år på hele eller deler av variabel saldoen. Du kan ha opptil tre fastrente satser om gangen. Bank of America og Wells Fargo tilbyr også fastrentealternativer på deres HELOCs (ved å bruke dem til å erstatte boliglån, som de har sluttet å tilby helt).

Pentagon Federal Credit Union, en av landets største kredittforeninger (som noen kan delta for en liten avgift), tilbyr et annet interessant alternativ: en 5/5 HELOC, der renten bare endres en gang hvert femte år.

Bunnlinjen

Husk at bare fordi du kan låne mot ditt egenkapital betyr ikke at du burde. Men hvis du har behov, er det mange faktorer å vurdere når du bestemmer deg for beste måte å låne: hvordan du skal bruke pengene, hva som kan skje med renter, dine langsiktige økonomiske planer og din toleranse for risiko og fluktuerende priser.

Noen mennesker er ikke komfortable med HELOCs variabelrente og foretrekker boliglånet for stabilitet og forutsigbarhet ved å vite nøyaktig hvor mye betalingene deres vil bli og hvor mye de vil skylde totalt. Home-equity lån er mye lettere å jobbe i et budsjett, som Airey påpeker. I tillegg gir "faste boliglån" mindre utallige utgifter. "Med en HELOC kan de lave rentebetalinger og den enkle tilgangen være fristende for de som ikke er økonomisk disiplinert. Det kan bli lett å bruke på unødvendig ting, akkurat som et kredittkort, sier Airey (se Hvordan HELOCs kan skade deg ). Hvis du har denne disiplinen, og lik ideen om en mer åpen kilde til midler, av kreditt kan være muligheten for deg.