Boligeiere står overfor økonomiske problemer kan være i stand til å forhandle med sine långivere for et lån modifikasjon eller refinansiere som vil redusere sin månedlige boliglån betaling. I noen tilfeller er dette nok til å la låner være i hjemmet. I andre tilfeller kan låntakeren likevel ikke klare å oppfylle lånets krav - på grunn av faktorer som tap av en jobb, skilsmisse, sykdom eller død av en ektefelle - og må kanskje selge hjemmet via en kort salg eller miste hjemmet til avskærmning. Så vanskelig som disse situasjonene er, kan en kvalifisert eiendomsmegler hjelpe guide kjøpere og selgere vellykket gjennom prosessen.
Kort salg
Et hus i økonomisk nød kan sette sin eiendom på markedet som en kort salg for å unngå foreclosure. En kort salg, eller pre-foreclosure salg, oppstår når en eiendom er solgt for mindre enn beløpet på boliglånet. Denne typen eiendomssalg kan være til nytte for långiveren, som kan unngå den lange og kostbare foreclosure prosessen, og låner, som kan eliminere eller redusere boliglån gjeld og holde en foreclosure av deres kreditt rapport.
En utlåner kan bli enige om en kort salg dersom låntakeren har personlig økonomisk trussel (for eksempel tap av jobb, skilsmisse eller medisinsk nødsituasjon) og skylder mer på boliglån enn hjemmet er verdt. Hvis utlåner godkjenner kortsalg, vil eventuelle inntekter fra salget gå til utlåner. Siden salgsprisen faller kort av restbeløpet som er gjenværende på boliglånet, kan forskjellen enten være tilgitt av utlåner eller långiveren kan søke mangeldom mot låntakeren for hele eller deler av balansen (noen få stater forbyr mangel vurderinger etter en kort salg). Den korte salgsprosessen varierer fra stat til stat, men trinnene inkluderer generelt:

• Kort salgspakke - En finansiell pakke sendes av låner (selger) til utlåner. Dette inkluderer regnskap, et brev som beskriver selgerens motgang og kopier av finansielle poster.
• Kort salgsbud - Hvis selgeren aksepterer tilbudet fra en interessert kjøper, sender noteringsagenten utlånsavtalen, et kjøpt tilbud, kjøperens forhåndsgodkjennelse og en kopi av den alvorlige pengekontrollen, og Selgerens korte salgspakke.
• Bankbehandling - Banken gjennomgår tilbudet og godkjenner eller nekter kort salg. Dette kan ta flere uker til måneder.

Hjelper selgere
Hvis det er et alternativ, gir en kort salg ofte mer mening enn en foreclosure. Mens en kort salg vil påvirke lånerens kredittrapport, er det ikke så skadelig som en foreclosure. I tillegg vil en kort salg gjøre det lettere å låne penger i fremtiden enn hvis eiendommen hadde gått inn i foreclosure.Jo raskere salgsprosessen er startet, desto mer sannsynlig vil banken godkjenne den korte salget. Å falle lenger bak på betalinger vil få låntakeren nærmere foreclosure, så tiden er av essensen. Faktisk er det mulig å forfølge en kort salg før det kommer til å falle bak på betalinger dersom lånerens økonomiske situasjon har endret seg på grunn av motgang.
En annen fordel for en kort salg er at selgeren, i motsetning til foreclosure, forblir i kontroll over salget - ikke banken. Det betyr at selgere kan vite hvem som kjøper sitt hjem; for noen mennesker, som gjør overgangen litt enklere.
Som eiendomsmegler kan du hjelpe selgere:

• Bestem verdien av en eiendom for å se om den er kvalifisert for kortsalg (verdsatt til mindre enn boliglånsbalansen)
• Utvikle en kortsalgspakke og bli kvalifisert for kortsalg > Sett en pris som vil bringe tilbud og bli godkjent av banken.
• Liste eiendommen som en kort salg.
• Forhandle med banken om å godkjenne et kjøpsbud.
• For kjøpere

En kort salg kan gi en utmerket mulighet for en kjøper å komme inn i et hus til en redusert pris. Det skal imidlertid bemerkes at en kort salg er en komplisert og tidkrevende eiendomsmeglingstransaksjon. Långiveren kan ta flere uker eller måneder for å godkjenne kortsalg, og det er ikke uvanlig at en kjøper kun sender inn et kort tilbud om å avbryte fordi prosessen er for lang. For å få eiendommen til en rabatt må kjøperen være villig og i stand til å vente på kort salgsgodkjenning fra banken.
Som eiendomsmegler kan du hjelpe kjøpere:
Bestem et rettferdig tilbud

• Forhandle med banken
• Foreclosures

Foreclosure er prosessen som gjør at en utlåner kan gjenopprette det skyldige beløpet på en misligholdt lån ved å selge eller ta eierskap av eiendommen. Mens foreclosure lover varierer fra stat til stat, er det generelt seks faser:
Betalingsstandard -

1. Dette skjer når en låner har savnet minst en boliglånsbetaling. Långiveren sender en ubetalt betalingsmelding, og etter to tapte betalinger kan det sendes et etterspørselsbrev. På dette tidspunktet er utlåner sannsynligvis villig til å jobbe med låner for å få ordninger for å hente opp de ubesvarte betalingene. Merknad om standard (NOD) -
2. En melding om standard sendes etter 90 dager med ubesvarte betalinger. Lånet er overlevert til utlånerens avskrekkingsavdeling, og låntakeren er informert om at meldingen vil bli registrert. Låntakeren er vanligvis gitt 90 dager for å avgjøre betalingene og gjenopprette lånet. Innkalling til forvalterens salg -
3. Dersom lånet ikke er oppnådd innen den tildelte tiden, vil en varsel om salg bli registrert, og utlåner vil publisere en melding i lokal avis som indikerer at eiendommen vil være tilgjengelig på offentlig auksjon. Forhandlerens salg -
4. Eiendommen er plassert for offentlig auksjon og selges til den høyeste kvalifiserende budgiveren. Etter at høyeste budgiver er bekreftet og Trustee's Sale er fullført, er Trustees Deed Upon Sale gitt til vinneren.Eiendommen eies da av kjøperen, som har rett til umiddelbar besittelse. Fast eiendom eies (REO) -
5. Hvis eiendommen ikke selger på offentlig auksjon, blir utlåner eieren og vil forsøke å selge eiendommen alene, gjennom en megler eller ved hjelp av en REO Kapitalforvalter. Disse egenskapene kalles "bank-eide." Utkastelse -
6. Låntakeren kan bo i hjemmet til den har solgt eller blir bank-eid. En utsendelse varsel sendes krevende at beboere umiddelbart forlate lokalene. Den lokale sheriffen vil besøke eiendommen for å fjerne personer og eiendeler om nødvendig. For selgere

Å miste et hjem til foreclosure kan være en hjerteskjærende og følelsesmessig opplevelse. Gjennom foreclosure prosessen, kan utlåner forsøke å gjøre ordninger for å hjelpe låntakeren bli fanget opp på lånet og unngå foreclosure. Dessverre, hvis en låner har problemer med å lage en boliglånsbetaling, blir det stadig vanskeligere å foreta innhente betalinger for å få lånet oppdatert. Hvis en låner vet at han eller hun er sannsynlig (eller vil definitivt) falle bak på betalinger, er det i deres beste interesse å snakke med utlåner så snart som mulig om lånendring eller refinansiere alternativer for å redusere månedlige utbetalinger. I noen tilfeller vil det være nok slik at låntakeren kan møte de reduserte betalingene og unngå foreclosure.
Hvis en utlåner starter foreclosure prosessen, er det viktig å merke seg at de ikke er pålagt å la et husseier vite om de har besluttet å avvise foreclosure. Hvis låner er uvitende om avskedigelse avskjed, vil han eller hun bli igjen med en zombie tittel - retten til eierskap og besittelse av et hjem som forblir hos en person som mener at hjemmet mistet foreclosure. Huseieren kan ha flyttet ut mens de ubevisst fortsatt holder eiendommens tittel og fortsatt er ansvarlig for kostnadene og ansvaret for boligeiendom. Huseiere kan beskytte seg ved å sørge for at foreclosure-prosessen er fullført og at tittelen overføres lovlig til en annen enhet.
For kjøpere
Som med kort salg kan foreclosures gi kjøperne mulighet til å kjøpe et hjem til rabatt. Når det gjelder å kjøpe en foreclosure - selv med bratt rabatt - kommer det med ulemper. Disse boliger selges vanligvis "som det er" uten garanti for tilstand, og en kjøper er ofte ikke i stand til å inspisere eiendommen før han foretar et bud. Resultatet er at eventuelle penger spart ved å kjøpe en foreclosure kunne gå mot å gjøre hjemmet beboelig og opp til kode.
Som eiendomsmegler kan du hjelpe kjøpere:
Finn passende egenskaper

• Bestem om prisen er en god verdi
• Ordne inspeksjoner, når tilgjengelig
• Naviger papirene
• Kort Salgs- og foreclosure-ressurs (SFR

® ) Sertifisering Trygg og vellykket navigering av short sales og foreclosures krever kompetanse og erfaring. Mange kjøpere og selgere vende seg til eiendomsmeglere for hjelp, men ikke alle har tilstrekkelig erfaring i å håndtere disse typer transaksjoner.Du kan øke markedsførbarheten som en eiendomsmegler ved å skaffe kunnskap og ferdigheter som trengs for å effektivt og effektivt håndtere kort salg og foreclosure transaksjoner.
En måte å vise potensielle kunder at du har ferdigheter, er gjennom SFR®-sertifiseringen (Short Sales and Foreclosure Resource) (tilbys av National Association of REALTORS®). Indehavere av denne sertifiseringen har spesialisert opplæring i kortsalg og foreclosures, kvalifiserte selgere for kortsalg, forhandlinger med långivere og beskyttelse av kjøpere.

The Bottom Line
Finansielle vanskeligheter kan ta sine toll på huseiere, men gir gode muligheter for kjøpere. Både kjøpere og selgere kan dra nytte av dine ferdigheter som en eiendomsmegler som har erfaring med å håndtere kortsalg og foreclosures. Med din kompetanse kan du hjelpe kunder med å navigere i prosessen, verdier, egenskaper og forhandle med långivere.