Rentesatsene, særlig renten på interbankbytter og statskasseveksler, har så stor effekt på verdien av inntektsgivende eiendomsmegling som på et investeringsselskap. Fordi rentenes innflytelse på en persons evne til å kjøpe boligeiendommer (ved å øke eller redusere kostnadene for boliglånskapital) er så dyp, antar mange feilaktig at den eneste avgjørende faktoren i eiendomsverdivurdering er boligrenten. Imidlertid er boliglånsrenten bare en rentetilknyttet faktor som påvirker eiendomsverdiene. Fordi renten også påvirker kapitalstrømmer, etterspørsel etter etterspørsel av kapital og investorer på avkastning, vil renten drive eiendomspriser på flere måter.

Verdsettelsesgrunnlag

For å forstå hvordan statlig påvirket rentenivå, kapitalstrøm og finansiering påvirker eiendomsverdier, bør du ha en grunnleggende forståelse av inntektsinngangen til eiendomsverdier. Selv om eiendomsverdiene påvirkes av tilbud og etterspørsel etter eiendommer i en gitt lokalitet og erstatningskostnaden for å utvikle nye eiendommer, er inntektsveksten den vanligste verdsettelsesteknikken for investorer. Inntektsveksten tilveiebrakt av takstere av næringseiendommer og av forsikringsgivere og investorer i eiendomsbaserte investeringer er svært lik den diskonterte kontantstrømsanalysen som utføres på aksje- og obligasjonsinvesteringer.

Enkelt sagt begynner verdsettelsen å forutsi eiendomsinntekter, som tar form av forventede leieavtaler eller, når det gjelder hotell, forventet hotellbelegg multiplisert med gjennomsnittlig kostnad per rom. Ved å ta alle eiendomsnivåkostnader, inkludert finansieringskostnadene, kommer analytikeren til netto driftsinntekter (NOI), eller gjenværende kontantstrøm, etter alle driftskostnader.

Ved å trekke alle kapitalkostnader, samt eventuell investeringskapital for å opprettholde eller reparere eiendommen og andre ikke-eiendomsspesifikke utgifter fra NOI, er resultatet netto kontantstrøm (NCF). Fordi eiendommer ikke vanligvis beholder kontanter eller har uttalt utbyttepolitikk, er NCF lik kontant tilgjengelig for investorer og er det samme som kontant fra utbytte, som brukes til verdsettelse av egenkapital eller renter. Ved å kapitalisere utbytte eller ved å diskontere kontantstrømmen (inkludert eventuell restverdi) for en gitt investeringsperiode, fastsettes eiendomsverdien.

Kapitalstrømmer

Renten kan påvirke kostnadene for finansiering og boliglånspriser betydelig, noe som igjen påvirker kostnadene på eiendomsnivå og dermed påvirker verdier. Utbud og etterspørsel etter kapital og konkurrerende investeringer har imidlertid størst innvirkning på avkastningskravene (RROR) og investeringsverdiene.Siden Federal Reserve Board har flyttet fokus vekk fra pengepolitikken og mer mot å styre renten som en måte å stimulere økonomien til eller avverge inflasjon, har politikken hatt en direkte effekt på verdien av alle investeringer.

Etter hvert som interbank valutakurser reduseres, blir kostnaden av midler redusert, og midler strømmer inn i systemet; Omvendt, når prisene øker, reduseres tilgjengeligheten av midler. Når det gjelder fast eiendom, legger endringene i interbanklånsrente enten til eller reduserer mengden kapital som er tilgjengelig for investering. Mengden kapital og kapitalkostnad påvirker etterspørselen, men også forsyning, kapital tilgjengelig for kjøp og kjøp av fast eiendom. For eksempel, når kapitaltilgangen er stram, har kapitalutbydere en tendens til å låne mindre som en prosentandel av egenverdi, eller ikke så langt opp "kapitalstabletten." Dette innebærer at lån gjøres ved lavere lån til verdier, noe som reduserer kontantstrømmer og eiendomsverdier.

Disse endringene i kapitalstrømmene kan også ha direkte innvirkning på tilbuds- og etterspørseldynamikken for eiendommen. Kostnaden for kapital og kapital tilgjengelighet påvirker tilbudet ved å gi ytterligere kapital til eiendomsutvikling og også påvirke befolkningen til potensielle kjøpere som søker avtaler. Disse to faktorene jobber sammen for å fastslå eiendomsverdier.

Diskonteringsrente

Den mest synlige effekten av renten på eiendomsverdier kan ses i avledningen av rabatt eller kapitalisering. Kapitaliseringsrenten kan ses som investorens påkrevde utbytte, mens en diskonteringsrente er lik investorens totale avkastningskrav. K betyr vanligvis RROR, mens kapitaliseringsraten er lik (K-g), hvor g er forventet vekst i inntekt eller økning i kapitalvekst.

Hver av disse prisene påvirkes av rådende renter fordi de er lik risikofri rente pluss en risikopremie . For de fleste investorer er risikofri rente satsen på USA Treasuries; Disse er garantert av USAs offentlige kreditt, så de betraktes som risikofrie fordi sannsynligheten for mislighold er så lav. Fordi høyere risikoinvesteringer må oppnå en rimelig høyere avkastning for å kompensere for tilleggsrisikoen, legger investorer i risikopremie til risikofri rente for å fastslå den risikojusterte avkastningen som er nødvendig for hver investering som vurderes. .

Fordi K (diskonteringsrente) er lik risikofri rente pluss en risikopremie, er kapitaliseringsrenten lik risikofri rente pluss en risikopremie, minus forventet vekst (g) i inntekt. Selv om risikopremier varierer som følge av tilbud og etterspørsel og andre risikofaktorer i markedet, vil diskonteringsrenten variere på grunn av endringer i rentene som gir dem opp. Når det påkrevde avkastningen på konkurrerende eller substitusjonelle investeringer øker, faller eiendomsverdiene; omvendt når rentene faller, øker eiendomsprisene.

Bunnlinjen

Det er viktig å fokusere på boligrente fordi de har direkte innflytelse på eiendomsprisene.Hvis du er en potensiell husseier eller eiendomsinvestor, er en enkel måte å undersøke nåværende rentesatser på å bruke et boliglån kalkulator.

Det er sagt at det er viktig å merke seg at endring av renten påvirker mange aspekter av fast eiendom. Utover prisen på ditt nye hjem, påvirker renten også tilgjengeligheten av kapital og etterspørselen etter investering. Disse kapitalstrømmene påvirker tilbud og etterspørsel etter eiendom, og som følge av dette påvirker eiendomsprisene. Også renten påvirker også avkastningen på erstatningsinvesteringer, og prisene endres for å holde seg i tråd med den inneboende risikoen i eiendomsinvesteringer. Disse endringene i obligatorisk avkastning for fast eiendom varierer også i destabiliseringsperioder i kredittmarkedene. Som investorer forutser økt variabilitet i fremtidige renter eller økt risiko, øker risikopremiene, noe som gir økt nedtrykk på eiendomsprisene.