Du har kanskje hørt at "statlige lån" er tilgjengelige for villige huseiere som er saddled med dårlig kreditt og / eller en konkurshistorie eller foreclosures. I virkeligheten er det imidlertid ikke så enkelt.

Den føderale regjeringen er ikke i boliglånsvirksomheten. Men i interesse for å fremme eierskap - spesielt for lavinntekts amerikanere - kan det være villig å garantere et boliglån for deg hvis du har mindre enn optimal kreditt. Med andre ord, regjeringen lover utlåner at det vil gjøre godt på lånet hvis du ikke gjør det.

FHA vs HUD

Det føderale regjeringsorganet som er oppfordret til å oppmuntre individuelt hjemlig eierskap, er det amerikanske departementet for bolig og byutvikling (HUD) gjennom et av sine kontorer, Federal Housing Administration (FHA) ). Mens HUD gjør enkelte lånegarantier alene, er fokuset på multifamilie-enheter, ikke individuelle hjem (med unntak av HUD-seksjon 184 lånegarantier, som bare er tilgjengelige for indianere som kjøper boliger eller annen fast eiendom). Det er utelukkende FHA som forsikrer boliglån til familiehuskjøpere.

Kvalifiserer for et FHA-lån

For å sikre et FHA-garantert boliglån, må du gå til en FHA-godkjent utlåner, vanligvis en bank. En ting som gjør et FHA-garantert boliglån spesielt attraktivt er at hvis du har en FICO-poengsum på minst 580, er du bare pålagt å legge ned 3,5% av kjøpesummen i kontanter.

Hvis FICO-poengsummen er under 580, må du imidlertid oppnå 10% av kjøpesummen for forskuddsbetaling. Likevel er det bedre enn 14,8% av kjøpesummen som den gjennomsnittlige boligkjøperen satte seg ned ved å stenge i fjor. Forskning fra RealtyTrac viser at i første kvartal 2015 (de nyeste tilgjengelige dataene) var det gjennomsnittlige dollarbeløpet som ble betalt ved avslutning med et konvensjonelt boliglån, $ 72, 590, mens gjennomsnittlig FHA-forsikringsselskapet bare satte ned $ 7, 069.

Gjør imidlertid ikke feil på FHA-forsikrede lån for "easy credit" utlån, varsler FHA boliglånsekspert Dennis Geist, som er engasjementsleder hos Treliant Risk Advisors i Washington, DC "Det er en misforståelse at FHA lån er subprime. Ingenting kan være lenger fra sannheten, sier Geist. "Selv om FHA-lån gir fleksible kvalifiseringsretningslinjer, inkludert lavere kredittpoeng og høyere gjeldsinntekter, er den demonstrerte muligheten for å tilbakebetale en viktig faktor ved godkjenningen av FHA-lån. "

Hvis FICO-poengsummen er under 580, kan sikring av et FHA-garantert lån være tøft, legger Geist til. "Godkjennelse av låntakere med kredittverdier mellom 500 og 580 er underlagt høyere forskuddsbehov og tilleggsgarantier," sier Geist."Det er viktig å merke seg at" ikke-tradisjonell kreditt "ikke kan brukes til å kompensere for negativ" tradisjonell "kreditt. "Han tilføyer at selv om du kan se informasjon som holder ut håp om FHA-forsikrede lån til ville-være kjøpere med kreditt score under 500, sjansene for at det faktisk skjer er null.

Et annet pluss av et FHA-forsikret lån er at et FHA-lån, i motsetning til et konvensjonelt banklåns vilkår, gir deg muligheten til å få de nødvendige kontanter for nedbetaling som gave fra venner, familie eller veldedighet. FHA vil til og med tillate selgeren å betale sluttkursene dine, men hvis de gjør det, kan det øke boliglånets rentesats, siden det ikke er nok penger til nedbetalingen som gjør at du er mindre lånevennlig.

Eventuelle ulemper?

Før du bestemmer deg for å forfølge et FHA-garantert lån, må du vurdere noen av ulemper. For det første er alternativene dine begrenset enn med et vanlig lån, fordi du bare kan handle med en FHA-godkjent utlåner. Det begrenser din evne til å shoppe for de gunstigste priser og vilkår. "En forsiktig og komplett sammenligning av låneprodukter, avgifter og boliglånsforsikring er et viktig skritt for å bestemme hvilket lån produkt er best for deg," bemerker Geist.

FHA-forsikrede lån har caps på lånebeløpet som varierer etter region. Den absolutte øvre mengden FHA vil forsikre er $ 625 000, som i større storbyområder kan være begrensende. Videre er mange condos-utviklinger ikke godkjent av FHA, så noen mindre dyre boligalternativer er utenfor bordet for deg med et FHA-lån.

Vær også oppmerksom på at selv om kontanter som kreves foran, kan være lave, vil de nødvendige FHA-forsikringspremiene legge betydelig til dine månedlige boliglånsbetalinger, siden du bidrar til et HUD-reservefond som brukes til å betale av bankene når en FHA -garantert boliglån går dårlig. Og boliglånsforsikring kan ikke alltid være fradragsberettiget, avhengig av inntektene dine.

Foran betaler du et boliglånsforsikringspremie (UFMIP) på 1,75% av grunnlånet. Deretter, på en 30-årig boliglån, som er den vanligste FHA låneperioden, kan den årlige premien løpe så høyt som. 85% av lånebeløpet hvis du velger det laveste utbetalingsalternativet. I motsatt ende, på et 15-årig lån med 10% eller mer ned, faller premien til. 45%.

Derfor søker noen FHA-lånegaranti mottakere senere å refinansiere sine eiendommer med et konvensjonelt banklån når deres kreditthistorie har blitt bedre. For å gjøre det, og si farvel til FHA boliglånsforsikringsutbetalinger, må du få FHA-godkjenning. "FHA boliglån forsikring fortsetter for hele lånets løpetid," sier Geist, "så den primære grunnen til å refinansiere et FHA-forsikret lån med et konvensjonelt lån ville være å eliminere boliglån forsikring og / eller å redusere lånets løpetid . "

På oppsiden er det faktum at FHA-forsikrede boliglån er antagelige, noe som betyr at den som kjøper eiendommen din neste, kan ta den over fra deg, mens konvensjonelle boliglån generelt ikke er.

"Et antatt FHA-lån kan skape en konkurransefortrinn når det er på tide å selge, spesielt hvis de nåværende rentene er høyere enn den eksisterende prisen på FHA-lånet," sier Geist. "Anskaffelseskostnader er også lavere enn kostnader knyttet til et nytt lån. "Så FHA-lånet ditt kan potensielt være et insentiv hvis du finner deg selv selger i et kjøpers marked med stigende renter.

The Bottom Line

FHA-garanterte lån er en del av HUDs mandat for å oppmuntre til eierskap. HUD selv gjør ikke lånegarantier for individuelle hjem, med unntak av HUD § 184 lånegarantier, som kun er tilgjengelige for indianere som kjøper boliger eller annen fast eiendom. Hvis du har rimelig god kreditt, men er kort på penger for en forskuddsbetaling, kan et FHA-forsikret lån hjelpe deg med å bli et hus. Men på grunn av begrensninger på eiendomspris, boligtype og lånevalg - pluss den ekstra kostnaden for boliglånsforsikring - er du sannsynligvis bedre med en konvensjonell boliglån hvis du har nok penger på hånden. Det hele kommer ned til å utforske alternativene dine fullt ut og gjøre matematikken til opprinnelig og levetidskostnaden for hvert lån du vurderer.

For å lære mer, se

7 ting å vite om FHA-boliglån, FHAs minimumsstandardstandarder

og Topp grunner til å søke om et FHA-lån.