Kjøpe og eie eiendom er sjelden enkelt eller enkelt. Når eiendommen er i et fjernt sted, utfordrer utfordringene. Investering i ut av statlig eiendom kan virke tiltalende hvis du bor i et område der eiendommen er dyrt. Det kan også virke attraktivt hvis du allerede eier eiendom der du bor, og du vil diversifisere bedriftene dine. Eller du kan bare ønske å eie et feriehus. Men før du gjør et tilbud, vurder nøye disse problemene.

Grunner til å kjøpe

En faktor som fører folk til å vurdere å kjøpe eiendom langt hjemmefra, er at eiendommen kan være rimeligere i en annen stat. Kanskje du bor i et område som San Francisco eller New York City, hvor boligkostnadene er himmelhøye. Hvis du rett og slett ikke har råd til å kjøpe et sted hvor du bor, eller hvis du gjør det, vil det være nødvendig å investere størstedelen av pengene dine i fast eiendom, og du vil heller diversifisere dine investeringer, vil du kanskje se på andre byer der markedsgrunnlag er lyd, men eiendomskostnader er betydelig lavere.

Folk som bor i deprimerte områder, men ikke ønsker å flytte av arbeid eller personlige grunner, kan være bedre å leie i hjembyen og investere i fast eiendom der økonomien er sterkere. Hvis du for eksempel bodde i Las Vegas, har byen med den høyeste avskærmningsgraden under boligbusten kanskje ønsket å kjøpe eiendom i et marked der median salgspriser holdt seg relativt stabile, som Charlotte, North Carolina.

Kanskje den viktigste grunnen til at folk velger å investere i eiendom ut av staten, er at avkastningen på investeringen kan være bedre der, enn den er hjemme. Innkjøpspriser, prisnivåer, boliglånsutgifter (hvis noen), skatter, boligregler, leieforhold og mer er alle faktorer som kan være gunstigere i en annen stat, og vil bidra til en eiendoms potensielle avkastning.

Utfordringer å vurdere

Når du investerer ut av staten, må du overvinne din mangel på kjennskap til det off-state eiendomsmarkedet og med de lokale økonomiske forholdene, både på bynivå og nabolag. Du vil ikke ha samme intime, daglige kunnskap om et fjernt marked som du har av markedet der du bor. Du har ikke en grundig forståelse av de beste nabolagene - eller det verste. Du må stole på muntlig, forskning, tarminstinkt og meninger fra alle fagfolk du ansetter.

Forstå alle lover og forskrifter om eiendoms eierskap og eiendomsskatt på et sted hvor du ikke bor, er en annen stor utfordring. Selv om du leser alle linjer i de lokale kodene og ordinansene, står det ikke alltid på hva som står på papir og hva som skjer i virkeligheten. Det er viktig å snakke med eiere i området for å få en sann forståelse av lokale regler.

Du trenger gode kontakter i området for å gjøre investeringsplanen vellykket, men når du arbeider med en fjern by, kan du begynne å gå fra grunnen til å finne profesjonelle fagfolk som eiendomsmeglere, eiendomsforvaltere og handymen - den folk som vil være nøkkelen til suksess eller fiasko.

Kjøpe ut av staten

Hemmeligheten for mange utenlandske investorers suksess er å finne og ansette et utmerket eiendomsforvaltningsselskap. Du trenger dem for å hjelpe deg med å fylle ledige stillinger, samle leie, reparere og håndtere nødhjelp. Hvis du bodde i området, kan du velge å styre eiendommen selv, men hvis du bor langt unna, er profesjonell eiendomsadministrasjon en ekstra kostnad du bare må pådra seg for å beskytte din investering. Som erfaren byggherre og eiendomsforvalter rådgiver Rusty Meador: "Uansett hvor god en eiendomsavtale du finner, er det bare like god som evnen til å bli godt styrt."

Vær oppmerksom på at selv med et eiendomsforvaltningsselskap på Lønnslisten din, du må fortsatt gjøre sporadiske besøk på eiendommen din for å sikre at de ledere og leietakere forteller deg, samsvarer med virkeligheten. Dette er en ekstra tid og penger som må vurderes.

Når du kjøper leieeiendom, spesielt utleie av eiendom, er det sannsynlig at du opplever høyere huseiereforsikringsrenter, høyere boliglånsrenter og høyere forskuddsbehov fordi långivere vil betrakte deg som en risikofylt låner enn en eier -occupant. Du vil også komplisere din skattesituasjon ved å eie utleieeiendom og tjene penger i mer enn én stat. Du må kanskje ansette en skatt på profitt for å holde deg i skattemyndighetens gode gratisser.

Når du vurderer alle disse faktorene, kan du oppdage at det å være en eierbeholdning eller å kjøpe investeringseiendom hjemme er et mye enklere og billigere forslag enn å kjøpe ut av staten.

Før du kjøper ut av staten

Hvis du fortsatt har tenkt å kjøpe ut av staten, må du være oppmerksom på disse tilleggsadvarslene.

Ikke kjøp synet usett - eiendommen er kanskje ikke det du tror det er. Online informasjon på en eiendom kan være utdatert, og en lokal eiendomsmegler eller eiendomseier som ikke ser etter dine beste interesser, kan lyve for deg å lukke et salg. Hvis du uvitende blir eier av en ubehagelig eiendom som bryter med helse- og / eller sikkerhetslover, kan du finne deg på kroken for mange kodebrudd som vil være tidkrevende og kostbart å fikse. Hvis en eiendom har vært ledig lenge nok, kan det utvikle vedlikeholdsproblemer som forårsaker et slikt forfall at byen anser det som en sikkerhetsfare og bulldozerer den. Du kan kanskje slå opp på kroken for nedrivningsregningen.

Noen eiendomsinvestorer har funnet sengebugs, termitter, kakerlakker, mus eller andre skadedyr som deres undergang. Uten et personlig besøk til eiendommen og en profesjonell inspeksjon for å sjekke disse problemene, kan du bli eier av en eiendom som ikke er beboelig.Scott Paxton fra Rental Protection Agency anbefaler at sengetøysklager har blitt stadig mer vanlig, og dette problemet kan være veldig dyrt å bli kvitt.

Finne kvalitet leietakere er ekstra viktig for fraværende utleiere. Du vil ikke være der for å holde øye med leietakers adferd eller deres behandling av eiendommen, og du vil heller ikke være der for å presse dem til å betale hvis leien er forfalt. I tillegg til å ansette et førsteklasses eiendomsforvaltningsselskap, vil du ha leietakere som ikke vil føre til at du eller ditt forvaltningsselskap har noen hodepine.

I tillegg gjør du et personlig besøk på stedet, slik at du får bedre kunnskap om fagfolkene som vil hjelpe deg med hjemmekjøpsprosessen, som din advokat, eiendomsmegler og utlåner. Mens du besøker, ta litt tid å møte med ulike långivere og undersøke de ulike boliglånstypene og rentene som er tilgjengelige lokalt. Det er også fordelaktig å bli forhåndsgodkjent for et boliglån, da dette vil kutte ned på tiden det vil ta for å lukke avtalen når du endelig har funnet drømmen din ut av statens hjem.

Endelig, hvis du aldri har eid eiendom, er det ekstra risikabelt å kjøpe fistegenskapen din utenom staten. Uansett hvor mange bøker du leser om eiendoms eierskap, er det ingen erstatning for virkelighetsopplevelse. Uten noen erfaring med eiendomsrett og uten den førstehånds kunnskapen som kommer fra å bo på en eiendomsdag inn og ut, kan du gå glipp av viktige vedlikeholdsprosesser for eiendom på din utestedsområde.

Utenriksstatistikk

Hvis du ikke tror du vil kjøpe eiendom der du bor uansett grunn, er det andre måter å komme inn på eiendomsmarkedet som er mye enklere enn å investere utenfor staten . Et alternativ er eiendomsinvesteringen (REIT). Investering i REIT eller REIT ETF ligner på å investere i aksjer, og du kan velge et REIT med en risiko / returprofil som passer til det du leter etter. Og akkurat som når du eier en aksje, og du ikke er ansvarlig for å ta beslutninger om å drive det selskapet når du eier aksjer i et REIT, vil du ikke ha noen av hodepineene som er forbundet med å eie en eiendom.

Du kan også ta en titt på å kjøpe eiendom der du bor - selv om du ikke vil leve i den. Kanskje du har leid i San Francisco fordi du ikke er interessert i å bo på det eneste stedet du har råd til å kjøpe - en 250 kvadratmeter leilighet. Men vil du være villig til å eie den leiligheten som en leiebolig? Det er sannsynlig å være lettere å kjøpe og eie et sted i nærheten av ditt hjem. Det kan være dyrere eller mindre lønnsomt, men du kan finne ekstra kostnader eller lavere avkastning verdt det reduserte stresset.

Slik får du det til arbeid

Hvis du skal kjøpe ut av staten, kjøp inn et område du er kjent med - kanskje hvor du gikk på college eller hvor du vokste opp. Det er bedre å ha litt kunnskap om området enn ingen i det hele tatt. Som en bonus, hvis du kjøper i et område som du vanligvis besøker uansett, kan din fritidstur bli minst delvis skattefradragelig fordi du vil legge til en forretningsdel for de turene for å sjekke opp eiendommen din.

Kjøp i et område med noen likheter med det området du bor i, for eksempel klima, demografi eller eiendom alder, slik at du har en ide om hva du har å gjøre med. Hvis du har bodd i en 1960-forstad til California hele livet, ikke kjøp en 120 år gammel eiendom i Boston.

Ikke kjøp en høyrisiko eiendom. Kjøpe i et hovedsakelig eierskapsområde for å tiltrekke seg leietakere som har en lavere økonomisk risiko, sier Ryan L. Hinricher, en grunnlegger av investeringsselskapet salgsselskap Investor Nation. En egenskap av høy kvalitet vil "typisk ha mindre vedlikehold og vedlikehold. Disse egenskapene leier også raskere som de vanligvis har moderne oppsett og et tilstrekkelig antall soverom og bad", la han til.

Som tidligere nevnt, er det avgjørende å bygge et godt nettverk av fagfolk for å hjelpe deg og til og med å besøke din eiendom selv.

The Bottom Line

Investering i eiendom ut av staten er et høyrisikoprop og en stor forpliktelse. Før du gjør det, må du sørge for at du virkelig forstår hva du får inn og at du er forberedt på å møte alle de relaterte utfordringene.