Hvis du ønsker å kjøpe et hjem med mindre enn 20% nede, er det sjanse for at du må betale for boliglånsforsikring i tillegg til din faste rente og hovedstol. Det kan virke som om et FHA-lån ville være en bedre avtale, men hvis du trenger boliglånsforsikring, kan det ikke være tilfelle.

To typer boliglånsforsikring

For det første er det viktig å forstå de to grunnleggende typene boliglånsforsikring (ikke forveksle med boliglånsforsikring). Begge er utløst hvis du ikke kan sette ned 20% av boligkostnaden når du tar ut boliglånet.

Hvis du søker om et konvensjonelt lån, vil banken få deg til å ta ut privat kredittforsikring (PMI). Som navnet antyder, går premien din til et privat selskap som refunderer banken hvis du slutter å betale boliglånet ditt. Når boliglånet ditt viser at egenkapitalen i huset når 22%, kan du få avbestillingen. Se Hvordan bli kvitt privat boligforsikring for mer informasjon.

Når det gjelder et FHA-lån, betaler du boliglånsforsikringspremier (MIP) til en statlig enhet, som beskytter godkjente långivere mot låntakere som standard.

Når de fleste långivere begynte å hevde sine garantiseringsstandarder i kølvandet på finanskrisen, begynte låntakere å flocke til FHA-lån. Med sine lave nedbetalingsbehov - så lite som 3,5% - og villighet til å akseptere relativt lave kredittpoeng, ga byrået et levedyktig alternativ for lavt og moderat inntektsrik huseiere.

FHA strammer Skruer

En rekke FHA-premierøkninger de siste årene har fjernet noe av glansen fra disse populære boliglånene. Siden den siste økningen i 2013 må låntakere med et 30-årig lån og 10% ned nå betale 1, 3% i årlige boliglånsforsikringspremier. Og det er på toppen av en premiepremie premie verdt 1,75% av lånebeløpet.

FHA reverserte også kurset om å avbryte årlige premier når belåningsverdien er redusert til 78%. Hvis du setter minst 10% ved avslutning, må du nå bekymre deg for MIP i minst de første 11 årene av lånet ditt. Og hvis du bidro mindre enn det da du kjøpte hjemmet ditt, forblir premien hos deg i løpet av lånets løpetid.

Følgende diagram viser nåværende årlige boliglånsforsikringspremier (MIP) for FHA-lån.

Boliglån med vilkår som er lengre enn 15 år

Boliglån med vilkår mindre enn eller lik 15 år

Kilde: US Department of Housing and Urban Development

Konvensjonelle boliglån PMI-kostnader mindre

Disse nye strenge gjør et konvensjonelt boliglån med PMI - hvis du kan få en - en bedre handel i mange tilfeller. Den gjennomsnittlige private boliglånsforsikringsbetaling er mellom 0.3% og 1. 15% av lånet hvert år, uten forutsetningskostnad. I de fleste tilfeller kan du be om kansellering av PMI når du har oppnådd 22% egenkapital i hjemmet.

La oss se på to huseiere med en $ 250 000 boliglån over 30 år: Man tar ut et FHA-lån med 5% og den andre får et nesten identisk, konvensjonelt lån. Forutsatt en PMI-rate på 0,8%, vil den med privat forsikring spare mer enn $ 1 000 hvert år i lavere utbetalinger. En annen stor forskjell: Låntaker med konvensjonelt boliglån kan kansellere premien når han eller hun kjøper nok egenkapital.

Den ene faktoren som fortsatt gir FHA en fordel over de fleste andre boliglån: enkel kvalifisering. Hvis din kreditt score forbyr deg å få et lån andre steder, kan en høyere boliglån forsikringsavgift være noe du kan leve med. Et annet alternativ er å ta ut et FHA-lån, og når du gjenoppretter din kreditt, prøv å refinansiere med et konvensjonelt boliglån.

Bunnlinjen

I lys av de siste forsikringspremier, er det verdt å undersøke alternativene dine før du tar ut et FHA-lån dersom du planlegger å legge ned mindre enn 20% på ditt hjem. Men hvis et statsstøttet lån er din eneste måte å oppnå hjemme eierskap, kan det være et offer verdt å gjøre.