Det finnes mange forskjellige boliglånsalternativer tilgjengelig for huseiere. En tradisjonell 30-årig fastforrentet boliglån er ikke lenger en forbrukeres eneste finansieringsalternativ. Det er månedlig justering av variabel rente boliglån, fast periode regulerbar rente boliglån (ARM), 3-2-1 nedkjøp og betalingsmuligheter ARM, bare for å nevne noen. (For å finne ut mer om boliglån, se Shopping for et boliglån , Forstå boliglånsstrukturen og Investering i fast eiendom .)

- 9 ->

Opplæring: Slik kjøper du ditt første hjem

Som det er tilfellet med de fleste økonomiske beslutninger, er det vanligvis en bytte mellom risiko og belønning ved valg av boliglån. I denne artikkelen tar vi deg gjennom prosessen for å lage din egen risikobaserte boliglånsbeslutning.

Kjenne boliglånet ditt

Et rentetilpasningslån kan for eksempel gi lave innledende månedlige utbetalinger basert på nåværende rentesatser, men de månedlige utbetalingene har potensial for betydelige fremdrift i fremtiden hvis rentene øker. Et betalingsalternativ boliglån kan tilby svært lave innledende månedlige utbetalinger når utsatt rente legges til hovedbalansen i boliglånet, men det eksisterer utløsere som kan føre til at de månedlige utbetalingene plutselig stiger. Et hus vil sannsynligvis møte alvorlige økonomiske problemer hvis boligprisene faller mens boliglånets hovedbalanse stiger. Nøkkelen til å ta en solid økonomisk beslutning om valg av boliglån er å både identifisere og måle risikoen knyttet til det boliglånet og å stille spørsmålene: Er risikoen verdt belønningen? og "Kan risikoen forbundet med dårlig resultat tolereres?"

To primære tiltak for realkreditrisiko

Det er to primære risikoer knyttet til valget av et boliglån som skal identifiseres og måles: risikoen for betalingsjokk og et boliglåns effekt på egenkapitalen.

Betalingsjokk

Betalingsjokk er begrepet som brukes til å beskrive potensialet for betydelige månedlige betalingsøkninger. Betalingsjokk er vanligvis knyttet til justerbar rente boliglån. Det er resultatet av utløpet av en midlertidig startrente eller fastrente-periode, en økende fullt indeksert rente, slutten av en rentebetjent betalingsperiode eller omarbeiding av en betalingsmulighet minimumsbetaling.

Alle forrentede boliglån har en viss risiko for betalingsjokk. Mange har funksjonene nevnt ovenfor, noe som legger til denne risikoen. For eksempel tilbyr 3-2-1 eller 2-1 nedkjøp en tidsplan for innledende midlertidige startrater; Da disse startfristene utløper, øker de månedlige utbetalingene. Fast-ARM har fast rente for en viss periode, vanligvis tre, fem eller syv år. Etter hvert som fastrenteperioden utløper, vil de månedlige utbetalingene sannsynligvis øke.

Renteinnskudd kan tilby lavere innbetalinger fordi den månedlige betalingen bare består av renter. Når renten-perioden utløper, øker den månedlige betalingen.Noen boliglån, som såkalte betalingsalternativet ARM, tilbyr svært lave innledende månedlige utbetalinger, men har også utløsere som kan føre til at betalingen øker betydelig. (For å fortsette å lese om ARM, se American Dream or Mortgage Nightmare?, ARMed And Dangerous og Boliglån: Fast Rate Versus Adjustable Rate .)

Home Equity

Boligkapital er et mål på nettverdien av et hjem til boligen. Opprettelsen av egenkapitalen bygger rikdom og åpner opp ekstra økonomiske fordeler og finansieringsmuligheter. Men ødeleggelsen av egenkapitalen kan også begrense fremtidige finansieringsmuligheter.

Forståelse av et boliglåns sannsynlige effekt på egenkapital over en planlagt tidshorisont er viktig for fremtidige finansielle hensyn. En primær risikomåling brukt av långivere er størrelsen på boliglånet i forhold til verdien av eiendommen. Dette er kjent som utlånsverdiforholdet. Hvis egenkapitalen blir ødelagt, øker låneverdien. Dette kan gjøre det vanskeligere å refinansiere ut av et eksisterende lån, kreve at ny finansiering gjøres med høyere rente, kreve betaling av privat kredittforsikring, eller kreve bruk av en annen type boliglån. I verste fall, hvis verdien av et hjem faller under gjenværende hovedstol i et boliglån, elimineres alle finansieringsalternativene effektivt. (For å fortsette å lese om dette emnet, se Boliglån: Hvor mye kan du bedømme? , Betal av boliglånet ditt og Grave ut av personlig gjeld .) > I tradisjonell utlån brukes en del av hver måneds boliglån mot hovedstolssaldoen i henhold til en avskrivningsplan. Imidlertid tilbyr mange nye boliglån som har blitt populære de siste årene slike funksjoner som rentebetalinger, eller til og med utbetalinger som er mindre enn rentebetalinger. Når en rentebetalinger utbetales, forblir den resterende hovedbalansen på boliglån konstant. Når en betaling som er mindre enn rentebeløpet er opprettet, opprettes utsatt rente. Utsatt rente legges deretter til hovedstolsen av boliglånet. Dette kalles negativ avskrivning. Den viktigste saldoen på boliglånet øker faktisk! Når hovedstolsen av et boliglån forblir konstant eller øker, kan hjemme egenkapital forbli konstant eller kan bli ødelagt, avhengig av prisen på boligprisøkning. Fordi hjemmekapital spiller en viktig rolle i fremtidige finansieringshensyn, bør hjemmets egenkapitalutvikling være en viktig del av enhver boliglånsavgjørelse. Dette gjelder spesielt for rentebeløp og negativ avskrivningslån fordi de fleste låntakere velger disse lånene med det formål å refinansiere ut av dem innen en viss tidshorisont.

Å gjøre estimater

For å kunne måle risikoen for betalingsstøt og egenkapital i hjemlandet krever det å foreta estimater av fremtidig rente og prisvekst i hjemmet. Disse estimatene skal baseres på et mest sannsynlig eller sannsynlig utfall.De bør ikke bare være basert på best-eller worst-case scenarier. Disse beregningene kan gjøres for boliglån og egenkapital.

Beregning av egenkapitalen

Boligkapital er en funksjon av to ting: hvorvidt markedsprisen på et hjem verdsettes eller avskrives og gjenværende hovedbalanse i et boliglån. (Boligkapitalen er lik hjemmeverdi minus boliglånets hovedbalanse). Hastigheten som boliger setter pris på eller avskrives varierer fra stat til stat, by til by, og til og med fra nabolag til nabolag i samme by. Det er ingen enkelt, ufeilbarlig måte å lage et estimat på fremtidig prisøkning på hjemmeprisen. Imidlertid gir de siste siste resultatene og en tendens til takknemlighet for å vende tilbake til deres langsiktige gjennomsnitt noen veiledning. For eksempel, hvis et hjem verdsatt 10% i det foregående år, men det langsiktige gjennomsnittet er 5%, kan 7% være et godt estimat for det neste året (6% kan være et godt estimat for året etter det, og 5% er et godt estimat for de gjenværende årene).

Den enkleste måten å beregne fremtidige hjemmeverdier basert på estimater av prisøkning er å bruke et regneark der verdien av hjemmet i hver måned er lik verdien av hjemmet i den foregående måneden x (1 + (estimert årlig prisvekst / 12)). Merk: Denne metoden bruker månedlig sammensetning av en årlig rente, noe som betyr at den årlige verdsettelsen blir litt større enn en enkel årlig beregning. (For å finne ut mer om sammensetning, se

Overvinne sammensetningens mørke side og Forstå tidsverdien av penger .) Beregning av fremtidige månedlige utbetalinger

Beregning av fremtidige månedlige utbetalinger av Noen boliglån kan være ganske vanskelige fordi det innebærer estimater av fremtidige rentesatser, som må brukes på den innebygde rentesatsen på boliglånet, for eksempel innledende, periodiske og levetidsrentekapsler, samt negative avskrivningsgrenser og midlertidig kjøps- nedturer. Mange verktøy finnes på nettet for å hjelpe. Nøkkelen, som nevnt ovenfor, er å bruke rimelige og sannsynlige estimater av fremtidige renter. Historien har vist at mens ingen metode for prognoser for fremtidige renter er helt nøyaktig, er det beste estimatet for fremtidige rentesatser en konsensus om markedsuttalelsen. Markedsutviklingen er best reflektert i form av rentekurven. Derfor, når du bruker en nettbasert kalkulator til å beregne fremtidige boliglånsverdier, foreslås det at kurset av fremtidige renter bestemmes av formen på rentekurven. For eksempel, hvis indeksen som en ARM er knyttet til, ligger i dag på 6%, og tre måneders regning på avkastning er 5%, mens den toårige statsobligasjonsrenten er 6%, kan vi anta at indeksen til som boliglånet er bundet vil øke med 1% (spredningen mellom tre-måneders regning og toårige statsobligasjoner) i de neste to årene.

Måleverdier og identifisere risikoer

Å gjøre en rimelig prognose for fremtidige renter og bruke en god nettbasert boligkalkulator muliggjør identifikasjon, måling og tidspunkt for betalingstøysrisiko.Ved bruk av en nettbasert kalkulator foreslås det at de beregnede boliglånsverdiene kopieres til et regneark. Etter at innledende verdier er beregnet ved hjelp av en mest sannsynlig prognose for fremtidige renter som beskrevet ovenfor og kopiert til et regneark, kan ytterligere beregninger utføres basert på varierende fremtidige renteprognoser og kopieres til det samme regnearket. Verdiene av det mest sannsynlige resultatet kan da sammenlignes med og måles mot verdier basert på varierende prognoser for fremtidige renter.

Home equity beregninger kan gjøres på samme måte. De resterende hovedbalansverdier som er beregnet ved hjelp av den nettbaserte boligkalkulatoren, kan trekkes fra fremtidige boligverdi estimatene som er gjort som beskrevet ovenfor under avsnittet Beregning av hjem egenkapital. Varierende estimater av fremtidig prisøkning i hjemmet kan gjøres og måles mot det mest sannsynlige resultatet.

Å lage en risikobasert avgjørelse

Med et regneark som viser og sammenligner en tidsplan for et mest sannsynlig månedlig betalingsscenario mot varierende månedlige betalingsscenarier, og en lignende analyse av egenkapital-scenarier, kan en effektiv risikobasert boliglånsbeslutning bli laget.

Følgende viktige spørsmål kan stilles og besvares på en utdannet, risikobasert måte.

Månedlig betalingsscenario

"Forstå at det mest sannsynlige månedlige betalingsscenarioet er et estimat, men å ha evne til å måle varierende månedlige betalingsscenarier mot det, er risikoen for å velge boliglån" x "verdt belønningen, og kan Risikoen for at et dårlig resultat blir tolerert, skal det skje? " Med andre ord, "Jeg liker den første lave månedlige betalingen, men har det nå verdt risikoen for at den kan øke vesentlig i fremtiden, og hvis den øker, vil jeg kunne møte betalingen uten å stresse min økonomiske situasjon? "

Home Equity Scenario
" Forstå at det mest sannsynlige hjem egenkapital scenariet er et estimat, men å ha evne til å måle varierende egenkapital scenarier mot det, er risikoen for å velge boliglån "x" verdt belønningen, og Kan risikoen for dårlig resultat tolereres hvis det skjer? " Med andre ord, "Jeg liker boliglån" x "på grunn av de første lave månedlige utbetalinger, og mitt beste estimat krever betydelig boligprisøkning, så jeg bryr meg ikke så mye om å betale ned hovedstolpenningen på boliglånet mitt, men hvis min beregning av boligprisøkning viser seg å være feil, hvordan vil min egenkapital situasjon se ut, hvordan vil det påvirke mine fremtidige finansieringsmuligheter, og er det en risiko jeg har råd til å ta? "

(For en en- stopp butikk på subprime boliglån og subprime smelting, sjekk ut
Subprime Mortgages Feature

.)