Som du gir opp for å kjøpe et hjem, er du sannsynligvis fanget opp i spenningen på et kaleidoskop av valg: Fixer øvre eller nøkkelferdige? Liten leilighet i hjertet av byen eller viltvoksende hus i forstedene? Tradisjonell eller moderne? Murstein eller stucco? Fast rente eller justerbar rente boliglån?

OK, så kanskje den siste er ikke akkurat spennende. Kjedelig som det kan være, er det et spørsmål du må spørre deg selv - og svar - på et tidspunkt i løpet av boligkjøpsprosessen. Hvilken type boliglån bør du velge? Tro det eller ikke, din beslutning kan gjøre eller ødelegge boliginvesteringen din (se Få et boliglån i 20-årene ).

Den gode nyheten: Du er ikke alene i din søken for å lande det perfekte boliglånet. For andre året på rad representerte Millennials den største gruppen av hjemmekjøpere i Amerika (32%), ifølge en mars 2015 studie fra National Association of Realtors. Som medlemmer av denne generasjonen fortsetter å oversvømme eiendomsmarkedet, oppfordrer de noen store endringer i boliglånsindustrien. Et 2014 Pew Research Center r> eport fant at tusenvisse boliglåntakere krever en teknologibasert boliglån søknadsprosess, rask online service og raskere pantelås.

Men før du lukker på ditt nye hjem, må du gjøre noen boliglån på boliglån. Her er informasjon om de primære typer boliglån for å hjelpe deg med å gjøre denne kritiske avgjørelsen.

FHA Loans

Boliglån tilbys av Federal Housing Administration (FHA), kjent som FHA-lån, er designet for hjemmekjøpere som ikke har masse penger til å sette mot en forskuddsbetaling - det er derfor FHA-lån er så tiltalende for cash-strapped Milllennials.

Tradisjonelle 30-årige boliglån, i motsetning til FHA-lån, krever en 20% forskuddsbetaling, med mindre du betaler privat boligforsikring (PMI). Konvensjonelle långivere krever at du betaler denne forsikringen hvis du gjør en liten forskuddsbetaling fordi du regnes som en høyrisiko låner. PMI øker din månedlige boliglånsbetaling med 0. 25% til 2% av lånebalansen per år.

Med et FHA-lån, er du imidlertid bare pålagt å foreta en 3% forskuddsbetaling, som alle kan komme fra en gave eller gave. Det betyr at det er mulig å sikre et FHA-lån uten å sette ned en eneste dollar av egne penger. I tillegg er tegningskravene ikke helt like strenge med disse lånene. Med andre ord, hvis kreditthistorikken din ikke er perfekt, kan et FHA-lån være din beste innsats.

FHA-lån tok en nosedive i popularitet de siste årene, da Federal Housing Administration fortsatte å øke sine månedlige boliglånsforsikringskostnader (som resulterte i høyere månedlige utbetalinger for villaeiere). I motsetning til konvensjonelle lån, fortsetter boliglånsforsikringsutbetalinger på FHA-lån gjennom hele lånets løpetid.Mange låntakere fant det rimeligere å ta ut en konvensjonell 30-årig boliglån og hoste opp PMI til de nådde 20% egenkapital i hjemmet.

FHA tar imidlertid tiltak for å snu ting rundt. I januar 2015 begynte det å redusere boliglånspremier på FHA-lån med gjennomsnittlig $ 900 i året. Det ser ut til at innsatsen virker som FHA-lån øker igjen, særlig med førstegangs boligkjøpere. I andre kvartal 2015 økte FHA-lånets opprinnelse 50% fra forrige kvartal og var 46% høyere enn for et år siden, ifølge RealtyTrac.

Fastprislån

I verden med konvensjonelle boliglån er fastrentelånet det mest forutsigbare og enkle valget for låntakere. Det er fordi renten ikke endres over livet på boliglånet. Som et resultat av dette endres aldri de viktigste og rentebetalinger du gjør hver måned. Selv om fastrentede boliglån generelt sett settes opp som et 30-årig lån, er det mulig å skaffe seg et 10 eller 15 års fastrentelån.

Din rente er låst inn på et fastforrentet boliglån når du først får lånet, og det forblir det samme før du selger, refinansierer eller betaler lånet. Det betyr at hvis renten er 4. 2% når du får lånet, 20 år senere, vil kursen fortsatt være 4 2% (hvis du fortsatt har boliglånet).

Fordelen med et fastforrentet boliglån er enkelt: Det er ingen overraskelser. Du trenger aldri å håndtere fluktuerende månedlige utbetalinger som varierer med renteendringer. Selv om inflasjonen stiger ut av kontroll og boliglånsrenten skyrocket til 20%, blir den månedlige betalingen din den samme. Dette gjør det mulig å holde kontroll over budsjettet. Et fastforrentet boliglån er generelt det beste valget hvis du tror du vil bo i et hus i over fem år, og det er også et smart valg når rentene øker. Dessuten, fordi disse enkle boliglånene er enkle å forstå, er de ideelle for førstegangs boligkjøpere.

Du betaler imidlertid en premie for betalingsforutsigbarhet. Fastrentede boliglån er generelt dyrere enn rentetilpasningslån (se nedenfor). Ifølge Bankrate. com, gjennomsnittlig 2014 boliglånsrenten var 4,5% for 30-årige fastrentelån sammenlignet med 3,3% for de første fem årene av en 5/1 armbåndsrente (renten er fast i fem år og justerbar for de resterende 25 år med et 30-årig boliglån). Dette beløper seg til månedlige utbetalinger på $ 1 000 på en $ 200 000 boliglån med 30 års fast rente (inkludert hovedstol og renter) i motsetning til $ 875 per måned for "bryllupsreise" -perioden på 5/1 ARM.

Justerbar rente boliglån

Når du vurderer besparelsene som er vist i eksemplet ovenfor, kan du bli fristet til å bli vår for et rentetilpasningslån (ARM). Men ARM har stor usikkerhet. Selv om en regulerbar rente boliglån kan tilby en stor kostnadsfordel tidlig i lånet, kan du betale for det i spader nedover veien.

Også kjent som en "variabel rente boliglån" eller en "flytende rente boliglån", en ARM er et boliglån der renten endres over tid.Med en ARM er den opprinnelige renten typisk fast for en periode, og denne "teaser" -renten er ofte lavere enn markedsrenten. Etter en viss tidsperiode som er angitt i kontrakten din (noen ganger kjent som "bryllupsreise" -perioden referert ovenfor) justeres eller tilbakestilles renten på lånet regelmessig, noen ganger så ofte som hver måned. Disse justeringene vil også endre dine månedlige boliglånsbetalinger. For eksempel er startrente for en 2/28 ARM fastsatt i en periode på to år og deretter tilbakestilt til en flytende rente for de resterende 28 årene av det 30-årige boliglånet.

Når du har en ARM, kan de månedlige boliglånene dine stige kraftig over lånets løpetid. På så lite som et år kan en 6% ARM sveve til 11% eller høyere hvis renten øker. Mange huseiere med ARM har mistet sine hjem i den nylige boligkrasjen fordi deres betalinger fortsatte å øke. Disse låntakere kunne ikke selge eller refinansiere for å komme seg ut av lånet, og til slutt falt verdien av deres hjem til mindre enn beløpet de skylde på boliglånet. Til toppen av det, kan rentebeløp være ekstremt vanskelig å forstå, noe som gjør dem til et tvilsomt valg for førstegangskjøpere.

På plussiden lar ARMs deg dra nytte av reduserte rentenivåer uten å måtte refinansiere. Det er også et levedyktig og rimelig alternativ hvis du bare planlegger å bo i et hjem for et år eller to.

Bunnlinjen

Fastsettelse av hvilken type boliglån som er best for deg avhenger av en rekke faktorer, fra størrelsen på forskuddsbetalingen du har råd til og din månedlige kontantstrøm til dagens markedstilstand. Selv om du kanskje blir fristet til å skure nettet for svaret, er boligrenten stadig i endring, så det lønner seg å vende seg til ekspertene. Snakk med minst to forskjellige boliglånsmedlemmer eller långivere og diskutere din unike situasjon. Disse fagpersonene kan tilby deg veiledning, forklare dine valg og hjelpe deg med å velge det mest egnede boliglånet for dine spesifikke behov.

Se

Lånegrunnleggende og Slik handler du for boliglån for mer informasjon. Så du går ikke glipp av spesialprogrammer hvis dette er ditt første hjem kjøp, sjekk også Kreditter for første gangs hjemme kjøpere .