Ikke-omsatte eiendomsinvesteringer (REITs) har gjort mange investorer mye penger de siste årene. Dette har ført til økt etterspørsel, men denne typen investering er ikke så rosen som det ser ut til. Dette betyr ikke at ikke-omsatte REITer bør utelukkes fra investeringsvurderingslisten. Det betyr at du må kjenne deres fordeler og ulemper før du hopper inn.

Ikke-travert REITs vs Exchange-Traded REITs

Den største forskjellen mellom valutahandlede REITs og ikke-omsatte REITs er at sistnevnte er illikvide. Faktisk krever de fleste ikke-omsatte REITer en minimumsperiode på sju år. Det er fortsatt mulig å innløse penger i noen tilfeller, men det vil ofte være etter ett år, vil bare være mellom 3% og 5%, og innløsningsprogrammer avvikles noen ganger. Non-traded REITs kommer med front-end avgifter så høy som 15%. Salg, kompensasjon og utgifter kan ikke overstige 10%. De andre 5% (potensielt) kommer fra utsteders kostnader. Netto utgiftskvoter går sjelden over 1% på børsnoterte REITs. Begge typer REITs må returnere 90% av sin skattepliktige inntekt til aksjonærene i form av utbytte. (For mer, se: Bolig-, helsevesenet og kontoret REITs .)

Et ikke-omsatt REIT har en begrenset investerings levetid. Etter at den forutbestemte tidsrammen er fullført, må REIT enten liste på en verdipapirutveksling eller likvidere. Hvis likvidasjon oppstår, kan du se betydelig fortjeneste eller du kan se en verdi på $ 0. Et byttehandlet REIT, derimot, har ingen forhåndsbestemt tidsramme.

SEC Filings

På samme måte som et børsnotert REIT, må en ikke-omsatt REIT fil med Securities and Exchange Commission (SEC). Mange investorer er ikke klar over dette fordi ikke-omsatte REIT er notert på verdipapirutveksling. Nøkkelen her er gjennomsiktighet. For å finne ut alt du trenger å vite om et bestemt ikke-omsatt REIT, gå til SECs EDGAR-database. Finn REIT du ønsker å undersøke og lese sine 10-Q (kvartalsvise) og 10-K (årlige) arkiver. Dette kan høres skremmende ut, men det er det ikke. Ikke la liten utskrift og fancy terminologi lure deg. Rundt mishmash finner du kvalitetsinformasjon om helsen til REIT. (For mer, se: Øverste SEC EDGAR verktøy for nye investorer .)

De fleste investorer bry ikke å lese SEC-arkiver. Skille deg fra mengden og ta det ekstra trinnet, slik at du kan være en informert investor. Hvis du ikke er komfortabel med å gjøre dette, skal du i det minste leie en finansiell rådgiver for å gjøre det for deg.

Når du leser en SEC-fil, ser du etter flere ting: (For mer, se: SEC-filinger: Skjemaer du trenger å vite .)

• Hvordan leveransert er REIT? (Hvis distribusjoner er mer enn netto kontant fra operasjoner, er det grunn til å bekymre seg.)
• Portefølje av eiendomsmidler (Analyser disse eiendelene separat.Dette bør ikke være for tidskrevende fordi ikke-omsatte REIT er ofte nisje i en kategori.)
• Ledelsesteam (Er ledelsen erfarne? Hvis ja, har de vært vellykkede tidligere?)
• Overhead utgifter
• Kostnad på kapital

Distribusjonsbildet

Utdelinger på et ikke-omsatt REIT er ikke garantert. I noen tilfeller er de suspendert og noen ganger stanset helt. Deretter er det tilfeller hvor fordelinger finansieres fra andres penger - som i andre investorer. Dette er et øyeblikkelig rødt flagg og ikke annet enn en Ponzi-ordning. (For mer, se: Real Estate Investment Trusts (REITs) - Analysere REITs og REIT Performance .)

Du vil sørge for at distribusjonene finansieres av leieavtaler, beløp og lignende. Også, hvis du finner ut at distribusjoner bare har vært mulige på grunn av økt gjeld, en dukkert i kontantreserver eller nytt aksjesalg, kan det også være et tegn på at tradisjonelle inntektsgenererende metoder ikke fungerer. Dette kan være et desperat forsøk på at selskapet driver REIT for å opprettholde dagens distribusjonsnivå. Og hvis du finner ut at et REIT låner mer enn 100% av netto eiendeler, indikerer det ekstremt innflytelse og potensialet for mislighold.

Andre advarsler

• Hvis et ikke-omsatt REIT ikke har arkivert med SEC, er det en svindel. Hold deg unna.
• Med en premieavgift så høy som 15%, vil det si at bare $ 85 000 av en $ 100 000 investering blir satt på jobb. REITs ytelse må være enestående for deg å se en god avkastning. Spør deg selv om den kapitalen kunne bli brukt til å bruke bedre på andre steder.
• Finansreguleringsmyndigheten (FINRA) advarer om unøyaktig og villedende informasjon i det ikke-omsatte REIT-markedet i mai 2013.
• Kontroller at et ikke-omsatt REIT gir informasjon om eiendomsspesifikasjon. Unngå blinde bassenger. Invester bare i REITs der du kan vurdere eiendomsverdier.
• Unngå ikke-omsatte REITer som sender ut litteratur uten spesifikke detaljer mens du lover eksepsjonell avkastning.
• Vurder eiendomsrisiko basert på dagens markedsforhold. Pass på å bryte dette ned i kategorier. For eksempel vil sykehus formentlig overgå forstadens kjøpesentre for øyeblikket.
• Unngå private REITs. Disse er kun tilgjengelige for akkreditert investorer (nettoverdi på $ 1 million eller mer). Siden ingen informasjon til SEC er nødvendig, vil du ikke ha tilgang til viktig informasjon, noe som hindrer deg i å ta informerte beslutninger. (For mer, se: Hva er risikoen for eiendomsinvesteringstjenester (REITs)? )

Bunnlinjen

Ikke-omsatte REITer har potensial til å levere distribusjoner i årevis. Men av de grunnene som er gitt ovenfor, bør dette ses som en ekstremt høyrisiko-investering. Det er andre relaterte investeringsvogner som gir mye bedre risiko / belønningsforhold. (For mer, se: Hva er de potensielle fallgruvene som eies REITs? )