Estimering av verdien av fast eiendom er nødvendig for en rekke forsøk, inkludert eiendomsfinansiering, notering av eiendommer til salgs, investeringsanalyse, eiendomsforsikring og beskatning av fast eiendom. For de fleste, er det å bestemme spørsmålet eller kjøpesummen på en eiendom den mest nyttige anvendelsen av eiendomsverdivurdering. Denne artikkelen vil gi en introduksjon til de grunnleggende konseptene og metodene for fast eiendom verdsettelse, særlig som det gjelder salg av eiendomsmegling.

SEE: Slik vurderer du en eiendomsinvesteringseiendom

Grunnverdier

Verdi
En viktig vurdering i vurderingen er å bestemme verdien av en eiendom: nutidsverdien av fremtidige fordeler som følge av eierskap av fast eiendom. I motsetning til mange forbruksvarer som brukes raskt, blir fordelene med fast eiendom generelt realisert over en lengre periode. Derfor skal et estimat av eiendommens verdi ta hensyn til økonomiske og sosiale trender, samt statlige kontroller eller forskrifter og miljøforhold som kan påvirke de fire elementene av verdi:

• Etterspørsel - ønsket eller behov for eierskap støttet av de økonomiske midler for å tilfredsstille ønsket;
• Utility - evnen til å tilfredsstille fremtidige eiers ønsker og behov;
• Skarphet - det endelige tilbudet av konkurrerende eiendommer og
• Overførbarhet - det enkle med hvilket eierskap overføres.

Verdi Vs. Kostnad og pris

Verdien er ikke nødvendigvis lik kost eller pris . Kostnaden refererer til faktiske utgifter; for eksempel materialer og arbeidskraft. Pris, derimot, er beløpet som noen betaler for noe. Mens pris og pris kan påvirke verdien, bestemmer de ikke verdien. Salgsprisen på et hus kan være $ 150 000, men verdien kan være betydelig høyere eller lavere. For eksempel, hvis en ny eier finner en alvorlig feil i huset, for eksempel en feilaktig grunnlag, kan verdien av huset være lavere enn prisen.

Markedsverdi

En vurdering er en vurdering eller estimat angående verdien av en bestemt eiendom fra en bestemt dato. Bedriftsrapporter brukes av bedrifter, offentlige byråer, enkeltpersoner, investorer og boliglånsgivere når de tar viktige beslutninger om eiendomsmeglingstransaksjoner. Målet med en vurdering er å bestemme en eiendoms markedsverdi: den mest sannsynlige prisen som eiendommen vil bringe på et konkurransedyktig og åpent marked. Markedsprisen, prisen som en eiendom faktisk selger, kan ikke alltid representere markedsverdien. For eksempel, hvis en selger er under tvang på grunn av trusselen om foreclosure, eller hvis eiendommen ble solgt i et privat salg uten å bli utsatt for det åpne markedet, kan eiendommen selge under markedsverdien.

Evalueringsmetoder

En nøyaktig vurdering avhenger av metodisk samling av data. Spesifikke data, som dekker detaljer om den aktuelle eiendommen og generelle data, som gjelder nasjonen, regionen, byen og nabolaget hvor eiendommen er lokalisert, samles inn og analyseres for å komme fram til en verdi. Tre grunnleggende tilnærminger benyttes under denne prosessen for å bestemme verdien av en eiendom.

Metode 1 - Salgssammenligningstilnærming

Salgssammenligningstilgangen brukes ofte til å verdsette eneboliger og land. Noen ganger kalles markedsdata-tilnærmingen, det er et estimat av verdi som er oppnådd ved å sammenligne en eiendom med nylig solgte eiendommer med lignende egenskaper. Disse liknende egenskapene refereres til som sammenlignbare , og for å gi en gyldig sammenligning, må hver:

• Være like lik eiendomsegenskapen som mulig;
• Har blitt solgt i løpet av det siste året på et åpent og konkurransedyktig marked og
• Har blitt solgt under typiske markedsforhold.

Sammenligninger
Sammenligninger skal være så like som mulig for emneegenskapen, og minst tre eller fire skal brukes i vurderingsprosessen. De viktigste faktorene du bør vurdere når du velger sammenlignbare, er størrelsen og plasseringen av motivet og de sammenlignbare egenskapene. Plasseringen er ekstremt viktig fordi den kan ha en enorm effekt på eiendommens markedsverdi.

Justeringer

Siden ingen to egenskaper er nøyaktig like, vil justeringer i sammenlignbare salgspriser bli gjort for å redegjøre for ulike funksjoner og andre faktorer som vil påvirke verdien, inkludert:

• Bygningens alder og tilstand;
• Dato for salg, dersom økonomiske endringer forekommer mellom salgsdagen av en sammenlignbar og datoen for vurderingen;
• Beliggenhet, siden lignende egenskaper kan variere i pris fra nabolag til nabolag;
• Fysiske egenskaper, inkludert masse størrelse, landskapsarbeid, type og kvalitet av konstruksjon, antall og type rom, kvadratmeter boareal og om en eiendom har tregulv, en garasje, kjøkkenoppgraderinger, peis, basseng , sentral luft osv. og
• Salgsbetingelser, som om en eiendoms selger var under tvang eller om en eiendom ble solgt mellom slektninger (til nedsatt pris).

Markedsverdivurderingen av emneeiendommen vil falle innenfor rekkevidden som dannes av de justerte salgsprisene på sammenlignbarene. Siden noen av tilpasningene til salgsprisene på sammenlignbarhetene vil være mer subjektive enn andre, blir vektet vederlag vanligvis gitt til de sammenlignbare som hadde minst mulig justering.

Metode 2 - Kostnadstilgang

Kostnadstilgangen kan brukes til å estimere verdien av eiendommer som er forbedret av en eller flere bygninger. Denne metoden innebærer separate estimater av verdi for bygning (er) og land, med tanke på avskrivninger. Estimatene legges sammen for å beregne verdien av hele forbedret eiendom.Kostnadstilgangen antar at en rimelig kjøper ikke ville betale mer for en eksisterende forbedret eiendom enn det ville koste å kjøpe et sammenlignbart parti og bygge en bygning som er sammenlignbar når det gjelder ønskelighet og nytte. Denne tilnærmingen er nyttig når eiendommen som vurderes, er en type eiendom som ikke selges ofte og ikke er en inntektsgivende eiendom. Eksempler er skoler, kirker, sykehus og offentlige bygninger.

Byggekostnader

Bygningskostnadene kan estimeres på flere måter, inkludert kvadratfotmetoden hvor prisen per kvadratfot av en nylig bygget sammenlignbar multipliseres med antall kvadratfot i fagbygningen; metode-til-sted-metoden der kostnadene estimeres basert på byggekostnad per måleenhet for de enkelte byggekomponentene, inkludert arbeidskraft og materialer og kvantitetsundersøkelsesmetoden som anslår mengder råmaterialer som vil bli nødvendige for å erstatte fagbygg, sammen med dagens pris på materialene og tilhørende installasjonskostnader.

Avskrivninger

For vurderingsformål refererer avskrivninger til enhver tilstand som negativt påvirker verdien av en forbedring av fast eiendom, og tar hensyn til:

• Fysisk forringelse, inkludert herdbar forringelse, som maling og takutskifting og uhelbredelig forverring, for eksempel strukturelle problemer;
• Funksjonell forældelse, som refererer til fysiske eller designfunksjoner som ikke lenger anses ønskelige av eiere, som lavt tak, utdaterte inventar eller boliger med fire soverom, men bare ett bad og
• Økonomisk forældelse forårsaket av faktorer som er utenfor eiendommen, for eksempel å være lokalisert nær en støyende flyplass eller forurensende fabrikk.

Kostnadstilgangen for eiendomsverdivurdering innebærer fem grunnleggende trinn:

• Estimere verdien av landet som om det var ledig og tilgjengelig for å bli utnyttet til beste og beste, ved å benytte salgssammenligningstilnærmingen siden landet ikke kan være avskrives.
• Anslå dagens kostnad for å bygge bygningen / bygningene og forbedringene på stedet.
• Estimere mengden avskrivninger på forbedringene som følge av forverring, funksjonell forverring eller økonomisk forverring.
• Trekk avskrivningene fra anslåtte byggekostnader.
• Legg til den anslåtte verdien av landet til avskrivet kostnaden av bygningen / bygningene og forbedringene på stedet for å bestemme total eiendomsverdi.

Metode 3 - Inntektsøkonomiseringsmetode

Inntektsmetoden er den tredje metoden for eiendomsverdivurdering, og er basert på forholdet mellom avkastningen en investor krever og den nettoinntekten som en eiendom produserer. Det brukes til å estimere verdien av inntektsgivende egenskaper som leilighetskomplekser, kontorbygg og kjøpesentre. Vurderinger som bruker inntektsvekst tilnærmingen kan være ganske grei når emnet eiendommen kan forventes å ha en fremtidig inntekt, og når utgiftene er forutsigbare og stabile.

Direkte kapitalisering

Vurderer vil utføre følgende trinn ved bruk av direkte kapitaliseringsmetode:

• Estimere årlig potensiell bruttoinntekt;
• Ta hensyn til ledige stillinger og leieinntekter for å fastslå effektiv bruttoinntekt;
• Fradrag årlige driftskostnader for å beregne årets netto driftsinntekter;
• Estimere prisen som en typisk investor ville betale for inntektene produsert av den aktuelle typen og klasse av eiendom. Dette oppnås ved å estimere avkastningen eller kapitaliseringsraten og
• Bruk kapitaliseringsrenten til eiendommens årlige netto driftsinntekter for å danne et estimat av eiendommens verdi.

Brutto inntektsmultiplikatorer

Metoden for brutto inntektsmultiplikator (GIM) kan brukes til å vurdere andre eiendommer som vanligvis ikke kjøpes som inntektsegenskaper, men som kan leies, for eksempel en- og tofamiliehus. GRM-metoden relaterer salgsprisen til en eiendom til forventet leieinntekter. For boligeiendommer er brutto månedlig inntekt vanligvis brukt; For kommersielle og industrielle eiendommer vil brutto årlig inntekt bli brukt. Bruttoinntektsmultiplikatormetoden kan beregnes som følger:

Salgspris / Leieinntekter = Bruttoinntektsmultiplikator

Nylige salgs- og utleiedata fra minst tre lignende egenskaper kan brukes til å etablere en nøyaktig GIM. GIM kan deretter påføres estimert rettferdig markedsleie av emneeiendommen for å bestemme markedsverdien, som kan beregnes som følger:

Leieinntekter X GIM = Estimert markedsverdi

Bunnlinjen

Nøyaktig Fast eiendom verdsettelse er viktig for boliglån långivere, investorer, forsikringsselskaper og kjøpere og selgere av fast eiendom. Mens vurderinger er generelt utført av dyktige fagfolk, kan alle som er involvert i en ekte transaksjon dra nytte av å få en grunnleggende forståelse av de ulike metodene for fast eiendom verdsettelse.