Mange fantaserer om å finansiere en god del av pensjonen ved å selge sitt nåværende hjem, kjøpe et mindre sted og investere forskjellen for inntekt. I virkeligheten høster de ofte langt mindre fortjeneste enn de hadde håpet.

Gjør riktig, nedskalering kan fortsatt være en god ide. Du kan ikke bare gå bort med mer penger, men også forenkle livet ditt og redusere vedlikeholds- og vedlikeholdskostnader for hjem i årene som kommer. For å nå det gode resultatet, må du styre de uventede fallgruvene som gjør downsizing så dicey. Her er fire feller som venter downsizers, med måter å unngå hver.

Trap # 1. Overestimere hva ditt nåværende hjem er verdt

Det er enkelt å fantasere om den høye prisen huset ditt vil hente. Kanskje naboene nedover gaten solgte deres for en ekstravagant sum, eller så sa de, og ble sist sett å pakke sin nye Bentley og på vei til Acapulco. Sjansen er at du ikke vet (a) hva de egentlig nettede fra avtalen; (b) hvordan deres hjem er forskjellig fra deg i kvaliteter potensielle kjøpere mest verdi; eller (c) om eiendomsmarkedet på det tidspunktet var bedre eller verre enn det er nå.

En sen 2012-undersøkelse av HomeGain, en eiendomswebside, viste at 75% av de ville være hjemmeforhandlere overvurderte hva deres hjem var verdt, ifølge deres eiendomsmeglere. Den største delen, 36%, hengte sitt hjem verdi på 10-20% mer enn markedet var sannsynlig å levere.

Hva skjer i stedet: Ta kontakt med flere lokale eiendomsmeglere for å få et uhøflig estimat av ditt hjems nåværende markedsverdi. Mer enn en er viktig: En agent som desperat vil at oppføringen din kan gi deg altfor rosa et estimat. Du kan også ansette en uavhengig appraiser.

"Enhver god pensjonskonsulent bør ha en liste over anerkjente eiendomsmeglere som spesialiserer seg på seniormarkedet, og kan hjelpe pensjonister å anslå verdien av deres hjem," sier Dave Anthony, CFP®, president av Anthony Capital, LLC, i Broomfield, Colo.

Eventuelle antall nettsteder, inkludert Realtor. com og Zillow. com, vil gi deg informasjon om hvilke boliger i ditt område har solgt for nylig. Du kan også bruke online estimatorer fra større banker, som Bank of America og JP Morgan Chase, for å bestemme et hjem verdi. Som med eiendomsmeglere, er det best å sjekke flere av disse, delvis fordi de bruker forskjellige formler for å komme til sine estimater.

Når du snakker med agenter eller taksere, spør om billige ting du kan gjøre for å øke boligens salgspris. De fleste eksperter sier at store renoveringer ikke er en god ide, med mindre ditt hjem er et totalt vrak, fordi de sjelden oppdager deres kostnader. (Se Hjem forbedringer som virkelig betaler seg.I Remodeling's "2014 Cost vs Value Report", til og med prosjektet som hevdet sin verdi mest - en ny ståldøråpning - tapte penger, selv om det kom nær å bryte til og med 96. 6%. Andre prosjekter falt langt unna det. Nye vinylvinduer gjenvunnet bare 78. 7%, for eksempel, og et bad remodeling bare 72. 5%. Leksjonen her: Spar penger og stress og la hjemets neste eiere avtale med slike prosjekter; deres smak kan avvike fra din uansett. Fortsatt kan det være verdt innsatsen, noen få enkle spruce-ups, som fersk maling her og der, beskjæring av overgrodde busker og avkobling av hjemmet ditt fra topp til bunn. Hvis du ønsker det, kan du engasjere seg i en profesjonell hjemmestager for å hjelpe deg. For gratis råd om emnet, bare gjør et websøk på uttrykket "home staging. "

Trap # 2. Underestimere hva et nytt hjem vil koste deg

På samme måte som folk har en tendens til å være optimistiske om hva deres hjem vil selge for, vil de sannsynligvis forestille seg at de får en stjele på neste sted de kjøper. Det er verdt å huske at de potensielle kjøpere av ditt nåværende hjem - og selgerne av din neste - tenker akkurat på samme måte.

Hva gjør du i stedet:

Bruk verktøyene som er oppført ovenfor for å undersøke de siste salgsprisene for å finne ut hva du kan forvente å betale for den type bolig du planlegger å kjøpe. Hvis du tenker på å flytte til et nytt område, er det imidlertid ingen erstatning for å tilbringe litt tid der og besøke potensielle boliger. Selv om du er kjent med et sted fra ferie der, kan det betale å besøke i forskjellige årstider for å sikre at du blir glad der året rundt. Et forsiktig kurs, hvis du har tid, er å flytte til området og leie for et år eller så før du kjøper. Altfor mange pensjonister beveger seg på impuls, angre på sin beslutning og ender opp med å be om å flytte van igjen. Pass på kostbare tillegg som kan øke prisen på ditt nye hjem utover estimatene. Det er enkelt for en ny to-roms leilighet i noen områder å nærme seg prisen på et fire-roms hus, spesielt hvis du bestemmer deg for å forkaste deg alle de nyeste fasilitetene.

Trap # 3. Ignorer skattemessige konsekvenser

Med mindre du gjør et enormt fortjeneste ved salget av hjemmet ditt (og hvis du gjør det, gratulerer), kan du ikke skylde noen inntektsskatt på fortjenesten. Gjeldende IRS-regler tillater de fleste par å utelukke opptil $ 500 000 i gevinster fra deres skattepliktige inntekt. Singler kan generelt utelukke opptil $ 250 000.

Reglene tar også hensyn til hvor lenge du har eid og bodd hjemme blant annet. De er alle forklart i IRS-publikasjon 523, "Selge ditt hjem. "

" Hvis du er i en 0%, 10% eller 15% skattekonsoll, kan du betale null kapitalgevinster skatt. Men hvis du ikke er i en lav skattekonsoll - og heller ikke oppfyller utelukkelsen eller gjort en betydelig fortjeneste på salget av ditt hjem - kan du vurdere å bruke en skattemessig høststrategi, motregning av aksjer, obligasjoner eller gjensidig gjeld finansiere tap med gevinstene siden det er arkivert på Schedule D, sier Carlos Dias Jr., wealth manager i Excel Tax & Wealth Group i Lake Mary, Fla. (For mer, se

Skattemessig innhøsting: Reduser investeringstap .) Selv om du ikke skylder inntektsskatt, er andre skattemessige hensyn til faktor i før du velger å flytte. Noen populære pensjonsmål har høye eiendomsskatter. Et sted med lav eiendomsskatt kan ha høyere salgs- eller inntektsskatt, eller det kan skje på annen måte pensjonsinntektene dine.

Hva skjer i stedet:

Prøv først å bestemme din sannsynlige gevinst. Det er ikke bare forskjellen mellom det du betalte for hjemmet ditt og hva du solgte det for, men forskjellen mellom salgsprisen og ditt hjems kostnadsgrunnlag. Kostnadsgrunnlaget inkluderer hva du betalte i utgangspunktet pluss eventuelle permanente forbedringer du har gjort gjennom årene. IRS-publikasjon 523 forklarer dem også. Sammenlign inntekts- og eiendomsskatt av hvor du planlegger å flytte med de aktuelle stedene dine. Se også på eventuelle spesielle pauser for villaeiere over en viss alder. Statens skatte- eller inntektsavdeling er et godt sted å starte. Skriv den nye skattesituasjonen i pensjonsbudsjettet, og se om det vil kutte din skatteregning eller resultere i en høyere samlet skattebyrde.

Trap # 4. Glemmer om avslutningskostnader

Hvis det har vært år siden du kjøpte et hjem, kan du ha glemt alle sluttkursene du måtte betale på det tidspunktet. De inneholdt sannsynligvis juridiske avgifter, innspillingsavgifter, tittelforsikring og en lang liste over diverse andre kostnader. Ikke bare vil du måtte betale lukkekostnader når du kjøper ditt neste hjem, vil du også bli konfrontert med et annet sett som hjemmemarked. Mest betydelig, de kan inkludere eiendomsprovisjoner så høyt som 6%, og noen ganger høyere, hvis du bruker en agent.

Hva gjør du i stedet:

Agentkommisjoner kan være omsettelige, så prøv å få den mest gunstige mulige figuren spikret i begynnelsen. Som kjøper kan du kanskje overtale en ivrig selger til å absorbere noen av de avsluttende kostnadene, men husk at den som kjøper hjemmet ditt, vil trolig prøve samme manøvre på deg. Ellers planlegger å ta med sjekklisten din og skrive mye sjekker. The Bottom Line

Downsizing ditt hjem kan være en måte å frigjøre litt ekstra penger for pensjonering, men kjøre tallene før du begynner å pakke. Du kan finne måter du ikke skjønte at du vil spare penger på bryteren. Eller du kan bestemme det lønner seg å pensjonere på plass, i hvert fall for nå.