Bay Area Housing Market: Boble eller ikke?

Bay Area Boligmarkedet: Boble eller Ikke?

Stratospheriske boligpriser i Bay Area har markedsanalytikere forankret i en voldsom debatt om hvorvidt en annen boligboble brygger i regionen. Argumenter i favør av en boble peker på forholdet mellom median hjem pris til median husholdning inntekt, en figur som indikerer en typisk Bay Area homebuyer sliter med å ha råd til et typisk hjem. Bobleforkunnere nevner også overflod av enhjørninger, eller Silicon Valley-selskaper med høye verdivurderinger som ikke støttes av underliggende grunnleggende. Analytikere som tror ingen boble er i spill og prisene er bærekraftig tilbud som bevis vedvarende lavt lagernivå og fortsatt strøm av utenlandske investeringer dollar til Bay Area eiendomsmegling.

- 9 ->

Bay Area Booms and Busts

Under internettboblen på 1990-tallet opplevde boligmarkedet Bay Area en av de største prisoppleggene i hele landet. Etter hvert som Silicon Valley la høyteknologiske, høyt betalende jobber av tusenvis, ble det bra å gjøre fagfolk fra hele verden ned på området for å plante røtter i det voksende teknologiske knutepunktet. Som følge derav opplevde den skyrockete etterspørselen etter boliger, og det var meget lite begrenset av inntektsbegrensninger fra kjøpere, hvorav de fleste hadde masse penger å bruke.

I løpet av det neste tiåret har lavkonjunkturen i 2001, som var tech-sentrert og dermed spesielt vanskelig på Bay-området, og resesjonen i 2008, brutt regionens eiendomsboble. Etter 2008 oppstod det økonomiske oppvekstet høyt for inntektsinntektene, særlig arbeidstakere og entreprenører i høyteknologiske felt, noe som førte til en annen økonomisk boom i Silicon Valley og Bay Area. Bay Area mars 2016 median hjemmepris på $ 643, 250, opp 4,5% fra februar og høyere enn forrige måneds median pris for den 48. påfølgende måned, gjenspeiles regionens sizzling økonomi.

Det oppsto også kjente følelser fra de som hadde bodd gjennom tidligere bølge-og-bust sykluser i regionen. Analytikere som studerer boligutviklingstendenser for bosted er delt om 2016 Bay Area priser er bærekraftig.

Pris til inntektsforhold

Medianprisen til gjennomsnittlig husstandsinntektsforhold er en av de mest pålitelige indikatorene på om et regionens boligmarked er overopphetet. Ifølge husholdningsfinanseksperter representerer tre ganger årlig husstandsinntekt øvre grense for hva en familie har råd til å betale for et hus. Når eiendomsprisene har sittende fast på dette nivået, har villvillingene vært sjeldne. I løpet av 2000-boblen overgikk imidlertid medianprisene fem ganger gjennomsnittlig husstandsinntekt på mange områder, et nivå som viste seg uholdbart i 2007 og 2008, da prisene falt.

Gjennom 2014 har gjennomsnittlig husstandsinntekter i Bay Area svevet over 80 000 dollar, eller rundt en åttende av regionens medianboligpris på $ 643, 250.Boligprisene er sjelden bærekraftig når medianfamilien er så ute av stand til å kjøpe medianhjemmet.

Silicon Valley Unicorns

Høye lønninger i Silicon Valley holde området eiendomspriser oppblåst. Imidlertid er et økende antall selskaper som tilbyr disse lønnene klassifisert som enhjørninger, noe som betyr at de er verdsatt til mer enn 1 milliard dollar, men genererer ikke nok av fortjeneste for å rettferdiggjøre dette nummeret. En lignende dynamikk dukket opp i slutten av 1990-tallet og tidlig på 2000-tallet, like før dotcom-boblen kollapset.

Så lenge teknologibedrifter kan fortsette å betale sine Bay Area-ansatte, er noen av de høyeste lønnene i landet, støtte for regionens høye eiendomspriser. Skulle noen av disse selskapene kunne implodere, kan påfølgende jobb- og inntektstap påvirke boligprisene i kort rekkefølge.

Lav inventar

Lagermangel, spesielt av kvalitet, innflytningsklare boliger, fortsetter å karakterisere boligområdet for Bay Area. Mangler forblir tydeligvis utbredt i San Francisco, hvor begrenset landsmasse begrenser utviklingsmuligheter. Så lenge forsyningen er lav og etterspørselen ikke plummet, bør forhøyede priser forbli en del av markedet. Analytikere noterer at etter hvert som etterspørselen begynner å kjøle seg ut av ublu priser, blir kjøpere mer selektive og raskere å avvise boliger med mangler. Når det er sagt, betyr mangel på kvalitetsboliger i regionen at kjøpere fortsetter å konkurrere om de dyrebare få boliger som er tilgjengelige.

Oversjøiske investeringer

Oversjøiske investorer, spesielt de som ønsker å flytte dollar bort fra sitt lands overbyggede marked, har nådd inn på San Francisco, ikke bare å kjøpe boliger og condos, men også å støtte boligutviklingsprosjekter. Denne typen utenominvesteringer kan skje opp tydelige forskjeller mellom boligpriser og inntektsnivåer i regionen. Skulle utenlandske kjøpere kule på Bay Area, men som i følge en 2015-studie på en annen by som er populær blant utenlandske investorer, Miami - kan dette stave problemer for et marked med priser som ikke er bærekraftige utelukkende med pengene lokale kjøpere ta med til bordet.