Renteavdrag er en av de mest verdsatte amerikanske skatteavbruddene. Realtors, huseiere, ville-være huseiere og selv skatt regnskapsførere tout sin verdi. I sannhet er myten ofte bedre enn virkeligheten.

TUTORIAL: Personlig inntektsskatteguide

Mange villaeiere får ingenting

Ifølge data utarbeidet av presidentens rådgivende panel i 2005 om føderal skattereform, mottar bare 54% av skattebetalere som betaler renter på boliglån sine skattefordel. Det etterlater en heftig 46% av huseiere som betaler interesse, men får ingen fordel i det hele tatt. Selv de som mottar en fordel, vil trolig få langt mindre enn de forventer.

Boligrenteavdrag er kanskje det mest misforståte aspektet av boligeiendommer. Den har tatt på nær-mytisk status til det punktet hvor mange vil bli huseiere selges på fordelene før de selv undersøker den underliggende matematikken for å bestemme deres kvalifikasjon. Underliggende myten er to primære misforståelser. Den første er feilaktig ideen om at alle huseiere får en skattepause. Den andre er at hver dollar som er betalt i boliglån, resulterer i en reduksjon i inntektsskatt på dollar for dollar. (Hvis du er et hus, er dette ett element du vil forstå og bruke ved retur. Se Skatteduksjoner på boliglånsinteresse .)

Misforståelse 1

Til tross for hype før salg, er det et betydelig antall huseiere som ikke mottar noen skattepause i det hele tatt fra rentebelastningsfradrag. Husk at for å til og med kvalifisere for fradraget, må huseiere spesifisere sine fradrag når de bestemmer sin skatteplikt. Varebeholdningen gir en mulighet til å ta hensyn til spesifikke utgifter, inkludert boliglånsrente, eiendomsskatt og medisinske utgifter. Siden boliglånsrenten ofte er den største utgiften som en skattyter står overfor, trekkes det ofte fram som et økonomisk incitament til å kjøpe et hjem.

En gang i tiden, mens en attraktiv ide i teorien, er virkeligheten at detaljering av fradrag ikke gir mening for alle. For det første er standardfradragsbeløpet basert på din skattemeldingstatus. Ved å bruke 2011-data som et eksempel, er skattebetalere som er single eller gift, men arkivert separat, standardavdraget $ 5, 800. For husholder er det $ 8 500, og for ektepar som sender felles avkastning, er standardfradraget $ 11 , 600.

Skattebetalere som ikke har fradrag som legger til mer enn standardfradragsbeløpene, kommer ikke til å spesifisere sine fradrag. Skatteytere som ikke har nok fradrag for å kvalifisere seg for elementering, får ingen fordel av å betale renter på deres boliglån. Ikke glem - nesten halvparten av alle huseiere med boliglån faller inn i denne kategorien.

Misforståelse 2

Selv for huseiere som spesifiserer sine skatter og kvalifiserer for boliglånsrenteavdrag, er fradragsbeløpet en brøkdel av det beløpet som er betalt på boliglånet. Nok en gang er det nødvendig med et lite antall crunching for å forstå situasjonen helt, fordi fradraget ikke er en skattemessig kreditt - du får ikke en $ 1 skattepause for hver dollar brukt; du får pennies på dollaren. I motsetning til en kreditt, som gir en reduksjon i dollar for dollar på de faktiske skattemessige beløpene, reduseres rentebeløpet fra beløpet av inntektsbeløpet basert på skattyterens skattekonsentral. (Fra samfunnsbaserte tjenester til fri programvare, er det mange gratis ressurser for å hjelpe med skattene dine, les 6 Kilder for gratis skatt Hjelp .)

For eksempel bruker en skattebetaler $ 12 000 på boliglån renter og betalt skatt til en individuell skattesats på 35% ville få lov til å utelukke 12 000 dollar fra skatteplikt, noe som resulterte i en besparelse på $ 4, 200. Så betalte huseieren $ 12 000 til banken i interesse for å kunne få en tredjedel av det beløpet utelukket fra beskatning.

Matematisk bruker ikke $ 12 000 for å redusere mengden penger du vil betale skatt på med $ 4, 200 bare uten mening. Enda verre, en ærlig vurdering av den faktiske bunnlinjebesparelser burde faktorere verdien av standardfradraget. Tabellen nedenfor gir en sammenligning.

Skattbetalers status	Standardavdrag	Verdi av standardavdrag i 35% Skattkonsentral	Verdi av Boligavdrag på $ 12 000 i rente	Bunnlinjen forskjell Mellom standard Fradrag og boligavdrag
Enkelt	$ 5, 800	$ 2, 030	$ 4, 200	$ 2, 170
Hovedsektoren	$ 8, 500	$ 2, 975	$ 4, 200	$ 1, 225
Gift	$ 11, 600	$ 4, 060	$ 4, 200	$ 140

et ektepar i 35% skattekonsollet vil få et standardavdrag på 11 USD, som er verdt $ 4, 060 i reduserte skattebetalinger. Hvis paret spesifiserte sine fradrag på Schedule A, ville boliglånsavdraget komme til $ 4, 200. Selv uten et rentegodtgjørelse ville skattebetaleren få standardfradragsbeløpet. Forskjellen mellom de to - verdien tilsatt ved å betale $ 12 000 reelle dollar til banken i boliglånsrenten - er $ 140. (Ikke ta standardavdrag i år kan spare deg for hundrevis av dollar. Sjekk ut En oversikt over produktiverte fradrag for mer.)

Skattytere i lavere skattebeslag får en enda mindre fordel. En skattebetaler som bruker 12 000 dollar på boliglånsrente og betaler skatt til en individuell skattesats på 25%, vil motta bare en 3 000 000 skattefradrag. "Fordelen" med rentebeløpet er vist på tabellen under.

Skattbetalers status	Standardavdrag	Verdi av standardavdrag i 25% Skattkonsentral	Verdi på Hensiktsavdrag på $ 12 000 i rente	Bunnlinjen forskjell Mellom standard Fradrag og boligavdrag
Enkelt	$ 5, 800	$ 1, 450	$ 3, 000	$ 1, 550
Hovedsektoren	$ 8, 500	$ 2, 125	$ 3 000	$ 875
Gift	$ 11, 600	$ 2, 900	$ 3 000	$ 100

Skrive tallene i større sammenheng, rapporterer at "Midtsverdien av MID-rentenettingen (rentegodtgjørelsen) stiger jevnt med inntekt fra $ 91, for de med årlige inntekter mindre enn $ 40 000, til $ 5, 459, for de som gjør mer enn $ 250 000."Dataene viser at et skattefradrag som antas å være på plass for å oppmuntre til boligkjøp, ikke oppfordrer enkeltpersonene til å skille mellom å leie og eie. I stedet brukes den mest av skattebetalere som spesifiserer, som pleier å være husholdninger med høyere inntekt. Les om de politiske partiets forskjeller i skatteideologi, og hvordan det kan påvirke lønnsslippet. Se Partnere for skatter: Republicans vs Democrats .)

En bedre måte

I stedet for å bruke store mengder av penger på interesse for lite i retur, vil du være langt bedre med å betale penger for ditt nye hus. Et kontant kjøp vil spare deg for titusenvis av dollar fordi du ikke betaler penger. (Dette kan være den største gjelden du Lær hvorfor du bør pensjonere det før heller enn senere, i Betaling av boliglånet ditt .)

Det er selvfølgelig alltid argumentet om at du kan tjene mer penger ved å betale renter og investere Resten av pengene dine på aksjemarkedet. Det virker som en flott strategi når markedet går opp, men prognostikatorer som gir det rådet, er ikke noe å se når aksjemarkedet faller 40%, hjemmeverdiene faller 40%, og investeringsrådgivningen forlater huseiere som skyldes mer på boliglån enn hjemmet er verdt.

Siden det ikke er noen investering der ute som vil garantere bedre avkastning enn beløpet du vil spare ved å unngå rentebetalinger i det hele tatt, er det konservative valget klart. Unngå å gjøre rentebetalinger hvis du kan. Betal huset raskt hvis du ikke kan.