Med tradisjonelle inntektsgeneratorer som obligasjoner og innskuddsbevis, som gir nesten ingen avkastning, ser mange pensjonister seg på fast eiendom for vanlig inntekt i sine gyldne år. Anslagsvis en av ti pensjonister kompletterer allerede sin inntekt med en slags utleieeiendom. Bruke leieeiendom for ekstrainntekt viser ingen tegn på avtagende popularitet siden rentene forblir lave. Vurdere om leiespillet er kompatibelt med din livsstil, hvordan du identifiserer egnede egenskaper, vanlige fallgruver for å unngå, og hvordan du sikrer finansiering.

Vedlikehold

Først av alt er det viktig å huske at leieeiendom krever minst like mye vedlikehold som ditt eget hjem, og sannsynligvis mer, da leietakere har lite insentiv til å ta vare på stedet utover å sørge for at de får sikkerhetskopieringen tilbake. Dette vedlikeholdet innebærer ikke bare å fjerne vepsre og fikse sprekker i fundamentet; det innebærer også toaletter som bryter ved 2 a. m. , som krever nødforsyningstjenester. Hvis du bor i nærheten av leieboligen din og føler deg komfortabel med å takle eventuelle problemer som kan komme opp, trenger vedlikehold ikke å være en stor faktor i ligningen, forutsatt at du er forsiktig når du kjøper eiendommen. Hvis du bor lenger unna eller ikke vil være på rørt 24/7, må du kanskje ansette en eiendomsforvalter.

Fordelene med å ansette et eiendomsforvaltningsselskap er at selskapet vanligvis håndterer alle de daglige oppgaver som å ta etter-time-samtaler og samle leie, og dermed generelt redusere Din deltakelse til innbetaling av sjekken hver måned. Ulempen er at selskapet belaster et gebyr for disse tjenestene, og tar en betydelig del av din månedlige inntekt, og du er fortsatt på kroken for ting med stor billett som for eksempel bytte av VVS-systemet hvis det viser seg at du kjøpte en nedkjøring eiendom. Sjekk ut kostnadene til lokale eiendomsforvaltningsselskaper, men forvent at de fleste skal koste rundt 10% av den månedlige leien innhentet med ekstra kostnader i tilfelle av spesielle forhold, som for eksempel evictions.

Finne riktig eiendom

Lokal kunnskap er et must for å sikre at du får den eiendommen du trenger. Først av, sørg for at du ikke betaler for mye. Den gamle tommelfingerregelen for leieeiendom er at du ikke skal betale mer enn 12 ganger den årlige leien du kan betale. Å kjenne det lokale leiemarkedet gir deg en ide om hva du realistisk kan forvente, men la det være litt vri på regelen hvis du bor i et beryktet dyrt område som New York eller San Francisco.

Hvis du for eksempel kjøper et dupleks for $ 200 000, tillater regelen en total årlig leie på ca $ 16, 700 for begge enheter, eller $ 8, 350 hver.Dette er $ 700 i måneden. Men hva om du har en av enhetene som sitter tom for noen måneder? Du trenger litt polstring for det uventede, og derfor anbefaler eksperter å legge til 10% til toppen. Be om minst $ 775 i måneden. Se for å se om det beløpet jives med lignende utleie i området. Hvis ja, fortsett med kjøpet. Hvis sammenlignbare utleie går for $ 600 til $ 650, er det på tide å gå bort og se på andre eiendommer.

Dernest vil du være sikker på at eiendommen leier ut lett. Den beste måten er å se eiendommen som en potensiell leietaker, ikke en utleier. En flott utsikt, nærhet til det lokale universitetet eller praktisk offentlig transport er stand-out funksjoner å vurdere. Vokt dere for å bli forelsket i et hus; Tross alt kjøper du det for å tjene penger på avtale, ikke bor der selv.

Endelig er det viktig å få eiendommen inspisert innvendig av en profesjonell. Et rotet tak som krever en erstatning på $ 10 000 i det første året, kan slette all fortjeneste i flere år framover.

Finansiering og skatter

Forvent å foreta en 20 til 30% nedbetaling selv med god kreditt. Folk er naturligvis mer knyttet til huset de fysisk lever i enn en utleie eiendom, og bankene er fortsatt nervøse etter at eiendomsmeltingen i 2008 ble avsluttet. På samme måte er det mye lettere å få et boliglån for utleieboligen før du går på pensjon.

Hvis du ikke har mye ekstra penger, kan du kanskje trykke på pensjonskontoene dine for forskuddsbetaling. Faktisk kan det være betydelige skattefordeler å gjøre det avhengig av hvilken type pensjonsplan du har. Reglene er forskjellige for IRAs, Roth IRAs og 401 (k) planer, så kontakt med skattemyndighetene for å få en ide om dine muligheter og potensiell skattepåvirkning.

En annen fordel med en utleie eiendom er det gjør det mulig å kreve en avskrivning fradrag på din føderale selvangivelse. Merk at du kan ende opp som følge av mer i skatt hvis du selger eiendommen med fortjeneste senere.

Downsides

Det er en rekke potensielle fallgruver å vurdere. En gruppe bølle college-gutter kan forårsake skader som overstiger sikkerhetsdepositum, og en valp på alt kan legge opp til mange ganger den ekstra $ 10 pet leie hver måned. En deadbeat leietaker som blir utsatt nesten alltid ender med å være et netto tap for utleier.

Utvidede perioder av eiendommen som sitter tomt, kan spise bort årets fortjeneste i en hast, selv med 10% ekstra polstring. Din stat og kommune kan beskatte utleieboligen din annerledes enn ditt eget hjem, noe som betyr at du kan gå glipp av nøkkelfradrag og ende opp med å betale uventet høye eiendomsskatter. Sørg også for at du undersøker om kommunen har obligatoriske kontroller og avgifter. Noen steder prøver å dempe konverteringen av eierskap til utleieeiendom ved å gjøre det til et kostbart byråkratisk rot.

Husk at eiendomsmegling er illikvide og bør ses som en langsiktig investering. Dagene med lønnsomt house-flipping er langt borte, og i betraktning av de høye transaksjonskostnadene som eiendomsmeglingsavgifter og avsluttende kostnader, er du inne i det lange hodet når du kjøper investeringseiendom.Dette betyr at du trenger en tilstrekkelig kontantbuffer til å dekke dine levekostnader i minst seks måneder hvis det oppstår noe uventet.

Hvis du gjør leksene dine og finner en passende eiendom, kan du få nøkkelen til trygg og praktisk pensjonering. Bare vær sikker på at du tar hensyn til alle faktorer, og ikke glem å diskutere skatteeffekten med en lokal skattemessig for å unngå ubehagelige overraskelser senere.