Hvis du vil ha en månedlig betaling på boliglånet ditt som er lavere enn det du kan få på et fastrentelån, kan du bli lokket av et rentebeløpbart boliglån. Ved å ikke foreta hovedstoler i flere år i begynnelsen av låneperioden, har du bedre månedlig kontantstrøm. Men hva skjer når renten-perioden er oppe? Hvem tilbyr disse lånene? Og når er det fornuftig å få en? Her er en kort guide til denne typen boliglån.

Hvordan betalingene fungerer

På det mest grunnleggende er et rentebeløpbart boliglån en hvor du bare foretar rentebetalinger for de første flere årene - typisk 5 eller 10 - og når den perioden slutter , du betaler både hovedstol og renter. Hvis du vil foreta hovedstolpenninger i løpet av renteperioden, kan du, men det er ikke et krav på lånet.

Du vil vanligvis se rentebeløpige lån som er strukturert som 3/1, 5/1, 7/1 eller 10/1 regulerbare boliglån (ARM). Långivere sier at valgene 7/1 og 10/1 er mest populære blant låntakere. Vanligvis er renten-perioden lik fastrenteperioden for rentetilpasningslån. Det betyr at hvis du har en 10/1 ARM, vil du for eksempel betale bare for de første 10 årene.

På en rentemessig ARM, etter at innledningsperioden avsluttes, vil renten justeres en gang i året (det er der "1" kommer fra) basert på en referansepris som LIBOR pluss en margin bestemt av utlåner. Referanseprisen endres etter hvert som markedet endres, men marginen er forutbestemt på det tidspunktet du tar ut lånet.

Rentendringer er begrenset av takstkapital. Dette gjelder alle ARM-er, ikke bare interesse-bare ARM-er. Den opprinnelige renten på 3/1 ARM og 5/1 ARMS er vanligvis to, sier Casey Fleming, en låneoffiser med C2 Financial Corp i San Diego og forfatter av The Loan Guide: Hvordan få det beste mulige boliglånet. Det betyr at hvis startrenten er 3%, da når renten-perioden avsluttes i år fire eller år seks, vil din nye rente ikke være høyere enn 5%. På 7/1 ARM og 10/1 ARM er den innledende satshetten vanligvis fem.

Etter det blir renteøkninger vanligvis begrenset til 2% per år, uansett hva ARMs innledende periode var. Livstidskapene er nesten alltid 5% over lånets startrente, sier Fleming. Så hvis startfrekvensen er 3%, kan den øke til 5% i år åtte, 7% i år ni og maks ut på 8% i år 10.

Når renten-perioden avsluttes, må du Begynn å betale tilbake hovedstol over resten av låneperioden (på fullstendig amortisert basis, i utlåner). Dagens rentenettige lån har ikke ballongbetalinger; de er vanligvis ikke engang tillatt i henhold til loven, sier Fleming.Så hvis hele siktet på en 7/1 ARM er 30 år og den rentebelagte perioden er syv år, i år åtte, blir din månedlige betaling omregnet basert på to ting: først den nye renten, og for det andre tilbakebetaling av rektor i løpet av de resterende 23 årene.

En mindre vanlig rentebeløpslån

Rentebinding med rentebinding er ikke like vanlig, men du finner dem gjennom Bank of America hvis du trenger et jumbolån (et lån for et beløp større enn $ 417 , 000) eller gjennom Navy Federal Credit Union for begge konforme lån (lån vanligvis begrenset til $ 417 000 i de fleste deler av landet) og jumbo lån. For å bli med Navy FCU, må du være tilknyttet USAs væpnede styrker, forsvarsdepartementet, kystvakten eller nasjonalgarden eller være tilknyttet et Navy FCU-medlem. (Se Jumbo vs Konvensjonelle boliglån: Hvordan de skiller seg. .)

Med et 30-årig renteprisenes rentebeløp, kan du bare betale renter i 10 år, deretter betale renter pluss hovedstol for de resterende 20 årene. Forutsatt at du ikke legger noe til rektor i løpet av de første 10 årene, vil din månedlige betaling hoppe vesentlig i år 11, ikke bare fordi du vil begynne å betale tilbake hovedstol, men fordi du vil betale tilbake hovedstol i løpet av bare 20 år i stedet for 30 år. Siden du ikke betaler ned hovedstol i løpet av renten-perioden, når kursen tilbakestilles, er din nye rentebetaling basert på hele lånebeløpet. En $ 100 000 lån med en 3,5% rente ville koste bare $ 291. 67 per måned i løpet av de første 10 årene, men $ 579. 96 per måned de siste 20 årene - nesten dobbelt.

Over 30 år ville $ 100 000 lånet koste deg $ 174, 190. 80 (beregnet som $ 291, 67 x 120 betalinger + $ 579. 96 x 240 betalinger). Hvis du hadde tatt ut et 30-årig fastrentelån på samme 3,5 prosent rente (nevnt i "Hvordan Betalingsarbeidet" ovenfor), vil din totale kostnad over 30 år være $ 161, 656. 09. Det er $ 12, 534. 71 mer i renter på rentebeløpet, og at ekstra rentekostnad er hvorfor du ikke vil beholde et rentebeløpbart lån for hele løpetid. Din faktiske rentekostnad vil imidlertid være mindre, men hvis du tar boliglånets skattemessige fradrag.

Låntilgjengelighet

Siden mange låntakere har problemer med rentebeløbige lån i løpet av bobleårene, er bankene nølende med å tilby produktet i dag, sier Yael Ishakis, visepresident for First Meridian Mortgage i Brooklyn, NY, og forfatter av The Complete Guide for å kjøpe et hjem.

Fleming sier at de fleste er jumbo, lån med variabel rente med en fast periode på 5, 7 eller 10 år. Et jumbolån er en type avvikende lån. I motsetning til samsvarende lån er ikke-lukrende lån ikke kvalifisert til å bli solgt til Fannie Mae og Freddie Mac, de to gigantiske institusjonene som er de største innkjøpene av å overholde boliglån, og en grunn til at konforme lån er så vidt tilgjengelige.

Når Fannie og Freddie kjøper lån fra boliglån långivere, gir de mer penger til långivere for å utstede flere lån.Nonconforming lån som rentebærende lån har et begrenset sekundær boliglånsmarked; det er vanskeligere å finne en investor som ønsker å kjøpe dem. Flere långivere henger på disse lånene og servicerer dem internt, noe som betyr at de har færre penger til å foreta ekstra lån. Renteinnskudd er derfor ikke like mye tilgjengelige. Selv om et rentebeløpbart lån ikke er et jumbolån, anses det fortsatt for ikke å oppfylle. (Les mer i Fannie Mae: Hva det gjør og hvordan det fungerer. .)

Fordi rentenettige lån ikke er like tilgjengelige som for eksempel 30-årige fastrentelån, beste måten å finne en god interesse-bare utlåner er gjennom en anerkjent megler med et godt nettverk, fordi det vil ta litt seriøs shopping for å finne og sammenligne tilbud, sier Fleming.

I tillegg til Bank of America, Navy FCU og selskapene våre ekspertkilder jobber for - C2 Financial Corp, First Meridian Mortgage og Angel Oak Home Loans - andre långivere som vi fant som tilbyr rentebærende lån, inkluderer EverBank, Union Banks Private Bank, markedsutlåner SoFi, Citizens Bank, Bank of Internet og United Wholesale Mortgage. Dette er ikke en uttømmende liste, men det gir et utgangspunkt hvis du handler for et rentelån.

Sammenligning av kostnadene

"Frekvensøkningen for renten-funksjonen varierer mellom utlåner og om dagen, men du vil si at du vil betale minst 0,25% premie i renten," sier Fleming.

På samme måte sier Whitney Fite, president for Angel Oak Home Loans i Atlanta, at renten på et rentebærende boliglån er 0. 125% til 0. 375% høyere enn prisen for et avdragsrente med fast rente eller ARM, avhengig av opplysninger.

Her ser du hvordan dine månedlige innbetalinger vil se ut med et rentebeløp på 100 000 000 kroner sammenlignet med et fastrentelån eller en fullt avskrevet ARM, hver med en typisk rente for den typen lån:

• 7 år, Renter bare ARM, 3. 125%: $ 260. 42
• 30-årig fastforrentet konvensjonelt lån (ikke rentefrit), 3. 625%: $ 456. 05
• 7 år, full amortisering av ARM (30-årig amortisering), 2. 875%: $ 414. 89

På disse prisene, på kort sikt, vil en rentemessig ARM koste deg $ 195. 63 mindre per måned per $ 100 000 lånt i de første syv årene sammenlignet med et 30-årig fastrentelån og $ 154. 47 mindre per måned sammenlignet med en fullt amortiserende 7/1 ARM.

Det er umulig å regne ut den faktiske levetidskostnaden for et rentetilpasningslån med justerbar rente når du tar det ut fordi du ikke kan vite på forhånd hva renten vil tilbakestille til hvert år. Det er ikke en måte å ballpark prisen, enten sier Fleming, selv om du kan bestemme levetidsrenten og gulvet fra kontrakten din, slik at du kan beregne minimums- og maksimum levetidskostnad, og vet at din faktiske kostnad ville falle et sted i mellom. "Det ville være et stort utvalg, skjønt," sier Fleming.

Bunnlinjen

Rentebeløp kan være utfordrende å forstå, og betalingene dine vil øke vesentlig når renten-perioden avsluttes.Hvis rentenettlånet ditt er en ARM, vil utbetalingene dine øke enda mer hvis renten øker, noe som er en trygg innsats i dagens lavprismiljø. Disse lånene er best for sofistikerte låntakere som fullt ut forstår hvordan de jobber og hvilke farer de tar. Du kan også være interessert i Boliglån: Fastpris versus justerbar rente og

.