Privat boliglånsforsikring (PMI) er en type forsikringspolicy som beskytter långivere mot risikoen for at kjøperen vil bli standard og trykke på boliglånet i foreclosure. Det tillater også kjøpere som ikke kan - eller ikke velger - å gi betydelig nedbetaling for å skaffe boliglån til rimelige priser. Hvis du kjøper et hjem og legger ned mindre enn 20%, vil långiveren sannsynligvis minimere risikoen ved å kreve at du kjøper forsikring fra et PMI-selskap før du signerer lånet.

PMI fordeler utlåner (den eneste mottakeren av PMI), men det kan legge til en betydelig del av din månedlige boligbetaling: Det koster vanligvis ca 0. 5 til 1% av lånebeløpet årlig . PMI på en $ 200 000 lån, for eksempel, kan koste opp til $ 2 000 per år, eller $ 166. 67 hver måned, forutsatt en 1% PMI rate.

Ikke forveksle PMI med boliglånsforsikring, som går til deg (eller dine begunstigede) for å betale boliglånet dersom du dør eller blir deaktivert. Se Hvordan kan jeg unngå å betale privat boligforsikring (PMI)? for mer informasjon om PMI.

Fordi premiene er dyre (og en PMI-policy gir fordeler utlåneren, ikke du), er det viktig å forstå når - og hvordan - du kan bli kvitt din PMI.

Huseierevernloven

Huseiernes beskyttelsesloven fra 1998 ("PMI Cancelation Act") trådte i kraft 29. juli 1999. Loven løste vanskeligheter som huseiere opplevde ved å kansellere PMI-dekning etter at de hadde nådd det nødvendige egenkapitalnivået , og det etablerte ensartede prosedyrer for kansellering og avslutning av PMI-politikk. Loven gjelder hovedsakelig boliglån som er opprettet etter 29. juli 1999 (hvis lånet ditt ble utstedt før den datoen, må du kontakte din utlåner for ytterligere informasjon).

Loven beskriver tre situasjoner hvor lånerbetalt PMI kan elimineres: automatisk oppsigelse, låner-forespurt avbestilling og endelig oppsigelse når lånet når sitt midtpunkt.

Automatisk oppsigelse

I henhold til loven om boligeiendommer må långiveren si opp PMI på den dagen din lånebalanse er planlagt å nå 78% av den opprinnelige verdien av hjemmet ditt (med andre ord når egenkapitalen når 22 %), forutsatt at du er gjeldende på boliglånets betalinger. Hvis du ikke er aktuell på utbetalinger på datoen da boliglånet ditt er planlagt å nå 78% terskelen, må utlåner automatisk avslutte PMI den første dagen i den første måneden etter datoen du blir gjeldende. Når PMI er avsluttet, kan utlåner ikke kreve ytterligere PMI-betalinger mer enn 30 dager etter utløpsdatoen eller - hvis du står bak på betalinger - datoen etter oppsigelse som du blir gjeldende på dine betalinger, avhengig av hva som skjer før.

Det er viktig å gjenkjenne at grensen for 78% er basert på datoen at lånet er planlagt for å oppnå 78%, i henhold til avskrivningsplanen, ikke på dine faktiske utbetalinger. Det betyr at hvis du har gjort ekstra utbetalinger og nådd terskelen på 78% i forkant av tidsplanen, må utlåner ikke terminere PMI til opprinnelig planlagt dato, noe som kan føre til at du gjør måneder - eller til og med år - av unødvendige PMI-betalinger. For å unngå overdreven betaling, kan du be om kansellering av PMI-dekning (se neste avsnitt). Vær også oppmerksom på at FHA-boliglånskravene avviger fra konvensjonelle lån, og avhenger av når lånet ditt oppsto og hvor mye penger du legger ned. Sjekk med utlåner for å finne ut hvordan og når du kan slippe boliglånets forsikringspremie (PMI).

Låner forespurt avbestilling.

I henhold til loven kan låntakere med god betalingshistorie be om at PMI blir kansellert når egenkapitalen i eiendommen når 20% av kjøpesummen eller den vurderte verdien. Du har en "god betalingshistorikk" hvis du har:

• ikke gjort en betaling som var 60 dager eller mer forfalt innen de første 12 månedene av de to siste årene før avbestillingsdatoen (eller datoen du ber om avbestilling, hvilken som helst senere) eller
• ikke gjort en betaling som var 30 dager eller mer forfalt innen 12 måneder før avbestillingsdatoen (eller datoen du ber om kanselleringen, hvilken som helst senere).

Etter lov skal långivere informere deg om din rett til å kansellere PMI. Ikke overraskende, før loven ble vedtatt, kunne långivere (og ofte) fortsette å kreve månedlige PMI-betalinger lenge etter at låntakere hadde bygget betydelig egenkapital i sine hjem og utlåner var ikke lenger utsatt for tap fra lånerens standard. Det er nå ulovlig.

For å be om avbestilling må du:

• Send inn en skriftlig avbestillingsforespørsel;
• Ha en god betalingshistorie;
• Vær gjeldende på boliglånsbetalinger;
• Tilfredsstille utlånerkrav for bevis på at eiendommens verdi ikke har falt under den opprinnelige verdien (for eksempel en vurdering); og
• Oppgi sertifisering om at egenkapitalen i eiendommen ikke er gjenstand for en underordnet lien (for eksempel et andre boliglån).

Når PMI er kansellert, kan utlåner ikke kreve ytterligere PMI-betalinger mer enn 30 dager etter datoen din skriftlige forespørsel ble mottatt, eller datoen du tilfredsstilte bevis- og sertifiseringskravene, hvilken som helst senere.

Å betale ned boliglånet ditt er ikke den eneste måten å bygge egenkapitalen som tillater deg å kreve avbestilling. Å gjøre forbedringer som legger til nok verdi til ditt hjem, kan også gi deg det nødvendige minimumet. Hvis du gjør en stor oppussing - for eksempel en betydelig oppussing av kjøkkenet - se på tallene for å se om du nå kvalifiserer for en skriftlig PMI-kanselleringsforespørsel.

Endelig oppsigelse

Hvis du ennå ikke har nådd grensen på 78%, kan du fortsatt eliminere PMI-betalinger. I henhold til loven må långiveren si opp PMI innen den første dagen i måneden etter at lånet ditt når midtpunktet i avskrivningsplanen.At midtpunktet er halvveis gjennom perioden mellom låneopprinnelsesdatoen og datoen da boliglånet er planlagt å bli avskrevet. Et 30-årig lån vil for eksempel nå midtpunktet etter 15 år.

Igjen må du være nåværende på betalingene dine for endelig avslutning for å tre i kraft. Hvis du ikke er, vil PMI bli avsluttet når du blir gjeldende. Din utlåner kan ikke kreve utbetalinger i mer enn 30 dager etter at PMI er avsluttet.

En ekstra mulighet: Refinansiering

Boligeiere kan ha et annet alternativ for å kvitte seg med PMI: refinansiering. Hvis du tror ditt hjem verdi har verdsatt, kan et nytt lån utgjøre mindre enn 80% av hjemmet verdi, noe som betyr at du ikke trenger å betale PMI. Selv om dette kan hjelpe huseiere, er det viktig å gjøre noe nummer som knuses på forhånd for å sikre at refinansiering gir økonomisk mening. Generelt, hvis du kan refinansiere til en gunstig lavere rente og bli kvitt PMI samtidig, kan det være et godt trekk.

Bunnlinjen

Hvis du ikke kan sette ned 20% av prisen når du kjøper et hjem, vil utlåner kreve at du kjøper privat boliglånsforsikring. PMI beskytter långiveren dersom du slutter å betale; det beskytter deg ikke. Det viktigste punktet å huske: Sporing hvor snart du er kvalifisert for å kvitte seg med PMI og sørge for at utlåner eliminerer det, kan spare deg for betydelige penger. Det er verdt innsatsen.