Mens kjøpere vanligvis er tiltrukket av nybygde boliger, er det en gruppe hjemmekjøpere som gjør oppmerksomheten mot Amerikas eldre hus. Eldre hjem tiltrekker seg oppmerksomheten til historiens aficionados og folk som beundrer den unike arkitekturen av "førkrig" bygninger, noe som gir eldre boliger et viktig eget marked. "Gamle hjem" refererer til boliger som ble bygget fra 1900-1960. Siden disse hjemmene mangler moderne fasiliteter, har de gamle oppvarming og elektriske systemer og kan ha problemer som blymaling og termitter. Så det er viktig at du tar forholdsregler når du kjøper et eldre hjem.

- 9 ->

Det handler om vurderingen

Når man kjøper et gammelt hjem, er det fortsatt nødvendig med en offisiell vurdering for å formelt gi banken beskjed om hvor mye penger som er nødvendig for lånet. Bedømmelse for eldre boliger kan noen ganger ha mer overraskelse enn estimater for nyere konstruksjoner.

Det er viktig å merke seg at stramningen av boliglånsstandarder har gjort det vanskelig å finne gunstig når det gjelder å få ekstra penger dersom det er uoverensstemmelser mellom et hjems vurderingsverdi og salgsprisen. For eksempel, la oss anta deg og selgeren kommer til en avtale om prisen på et gammelt hjem på $ 200 000. Hvis vurderingsverdien kommer inn på $ 180 000, vil banken godkjenne lånet for $ 180 000, ikke det avtalt pris fordi utlåner ser eiendelen som verdien av vurderingen. I et tilfelle som dette, er forskjellen nå ansvaret for kjøperen.

Vurderingene er også delvis en funksjon av markedet generelt, da verdien av et hjem bestemmes først av dens strukturelle verdi (hvor godt det er bygget, hvor nye dets apparater er, hvor mange soverom osv. .). Bedømmelser dømmer også boliger etter deres relative verdi av markedet der de eksisterer.

Husets nærhet til skoler, parker og motorveier er alle ting du bør vurdere når du kjøper et hjem, og kan påvirke verdien av en gammel hjemmeevaluering som ellers kan ha lav vurdering på grunn av strukturelle problemer.

Andre ting å vurdere

Et eldre hjem vil komme med noen problemer som ikke finnes i moderne hjem. Et viktig potensielt problem å lete etter er tilstedeværelsen av blymaling. Hvis ditt hjem ble bygget før 1978, kan ditt hjem ha blymaling i den. Selv før 70-tallet begynte folk å innse at blymaling resulterte i langsiktige helseproblemer, men det er fortsatt en mulighet for at det eldre hjem du ser på, ble malt med blymaling. Dette er noe å spørre om og adressere før du går videre med hjemmekjøpsprosessen.

Termitter og andre trevirkeinsekter må også inspiseres før de vurderer et tilbud på et gammelt hjem. Sørg for å inspisere og spørre om alle trevirkeinsekter, ikke bare termitter, når du ser etter et gammelt hjem.

Eldre vinduer er også noe å ta hensyn til når man kjøper et eldre hjem. Vanligvis vil eldre boliger ha enkelrutevinduer, som ikke er like energieffektive som moderne dobbelrute-modeller. Spesielt hvis et eldre hjem har mange vinduer, er kostnaden for å oppgradere dette betydelig, og bør tas hensyn til når man vurderer den totale prisen på et gammelt hjem.

Grunnleggende og strukturelle problemer er også avgjørende for å vurdere når man ser på verdien av et hjem. Forskrift om boliger har åpenbart variert sterkt de siste 100 årene - få en inspektør til å vurdere den strukturelle integriteten til enhver eiendom før du vurderer et tilbud.

Beregning av investeringsverdien

Beregning av eiendomsverdien til et hjem må sees fra et kommersielt vs. personperspektiv. Capital Asset Pricing Model er et godt verktøy å bruke her når du tar hensyn til risikoen og mulighetskostnaden som det gjelder for en eiendomsinvestering. La oss anta at du bruker denne modellen for å vurdere potensiell avkastning på et gammelt hjem du ønsker å kjøpe. Denne spesifikke modellen ser på potensiell avkastning fra leieinntekter og sammenligner den med andre investeringer som har liten eller liten risiko (som statsobligasjoner). Den forventede avkastningen på leieinntekter bør overstige den relativt garanterte avkastningen på det fra statsobligasjoner eller "sikre investeringer. "Hvis det ikke gjør det, er risikoen for leieinvesteringen ikke fornuftig. Dette ringer sant for alle potensielle utleieinvesteringer, men for eldre boliger, kan problemet bli ytterligere komplisert når det gjelder vurderingen. Vi ser her hvor mye viktigere vurderingen er, da leie av eldre eiendommer vil trolig bety høyere vedlikeholdskostnader og høyere leie, og dermed påvirke det totale avkastningen på leieinntekter. Mindre av leieinntektene kan bli innregnet i den totale avkastningen hvis vedlikeholdet på et eldre hjem nødvendiggjør et trekk på potensiell fortjeneste. CAPM-modellen antyder å ta hensyn til disse risikoene før du gjør denne typen investering eller når du etablerer en leieprisstruktur. Vurderingen av et gammelt hjem i denne strukturen vil dermed lede den samlede beregningen da den verdien vil være det som dikterer lånebeløpet, mulige renoveringer, langsiktig vedlikehold, og deretter beløpet som må tilbakebetales i leieinntekter.

The Bottom Line

Amerikas gamle hjem er vakre og historiske arkitekturstykker, men kommer med et unikt sett av hindringer for dagens kjøper å vurdere. Å få en omfattende vurdering og sikre en grundig inspeksjon av hjemmet vil hjelpe til med beslutninger om hvorvidt det er verdt investeringen. Når du tenker på å kjøpe gamle boliger som leieeiendom, finne ut potensielle avkastning mot utgiftene og verdsettelsen vil beslutningen komme i perspektiv.